Önalım (şufa) davası, hisseli bir taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satan paydaşın diğer paydaşları tarafından, payı satın alan alıcıya karşı açılır. Türk Medeni Kanunu m. 732-734’e göre önalım davası, satışın bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde açılmalı; davacı, hâkimin belirlediği rayiç bedeli kesin sürede yatırmalıdır.
Hisseli tapularda en sık karşılaşılan sorunlardan biri, bir paydaşın payını diğerlerine haber vermeden yabancı birine satmasıdır. Kanun, paylı mülkiyete yabancı kişilerin girmesini sınırlamak için diğer paydaşlara yasal önalım hakkı tanır. Önalım hakkı, sade bir ifadeyle, satılan payı aynı koşullara yakın biçimde alıcının yerine geçerek satın alma hakkıdır.
Önalım Hakkının Yasal Dayanağı Nedir?
Önalım hakkının dayanağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732, 733 ve 734. maddeleridir. TMK m. 732’ye göre paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.
Bu düzenleme son olarak 7571 sayılı Kanun ile değiştirildi (Resmî Gazete: 25.12.2025, sayı 33118). Anayasa Mahkemesi de 2025 yılında verdiği kararla (E.2024/152, K.2025/116) TMK m. 732, 733/3 ve 734/1’e yönelik iptal taleplerini reddetti; yani hak yürürlükte ve uygulanmaktadır.
Önalım hakkı sözleşmeyle de kurulabilir; ancak bu yazı, kanundan doğan ve tapuda paydaş olmaktan kaynaklanan yasal önalım hakkını ele almaktadır. Sözleşmeden doğan önalım hakkının şartları ve süreleri farklı kurallara tabidir.
Önalım Davasını Kimler, Kime Karşı Açabilir?
Önalım davasını yalnızca paylı mülkiyetteki diğer paydaşlar açabilir ve dava payı satın alan alıcıya karşı yöneltilir (TMK m. 734/1). Payını satan paydaş davalı değildir.
Davanın şartları şöyle özetlenebilir:
- Paylı mülkiyet bulunmalı: Tapuda her paydaşın payı belirli olmalıdır. Elbirliği mülkiyetinde (örneğin paylaşılmamış miras ortaklığında) yerleşik Yargıtay uygulamasına göre yasal önalım hakkı kullanılamaz.
- Satış olmalı: Pay, tapuda satış yoluyla devredilmiş olmalıdır. Bağış veya trampa gibi işlemlerde önalım hakkı doğmaz; ancak bağışın aslında gizli bir satış olduğu iddiası ayrıca incelenebilir.
- Alıcı üçüncü kişi olmalı: Paydaşlardan birine yapılan satışta önalım hakkı kullanılamaz.
- İstisnalar dışında kalmalı: Cebrî artırmayla yapılan satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m. 733/1).
Mirasçılar arasındaki paylaşım anlaşmazlıklarında ortaya çıkan seçenekler için mirasçılardan biri evi satmak istemezse ne olur yazımıza bakabilirsiniz.
Şufa Davası Süresi Ne Zaman Başlar?
Şufa davası süresi, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç aydır; her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçince hak düşer (TMK m. 733/4).
| Süre | Başlangıç | Sonuç |
|---|---|---|
| 3 ay | Satışın noter aracılığıyla bildirilmesi | Dava açılmazsa hak düşer |
| 1 yıl | Tapudaki satış tarihi | Bildirim yapılmamış olsa da hak düşer |
Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK m. 733/3). Bu süreler hak düşürücü süredir; yani kaçırıldığında hak tamamen sona erer ve mahkeme bunu kendiliğinden dikkate alır.
Önemli geçiş kuralı: Bir yıllık üst süre, 25.12.2025’ten sonra yapılan satışlar için geçerlidir. Bu tarihten önce yapılan satışlarda eski iki yıllık süre uygulanmaya devam eder.
Önalım Davası Nasıl Açılır?
Önalım davası, alıcıya karşı bir dava dilekçesiyle taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Uygulamada izlenen adımlar şunlardır:
- Tapu kaydını inceleyin: Satış tarihini, satış bedelini ve alıcıyı tapu müdürlüğünden veya e-Devlet üzerinden öğrenin.
- Noter bildirimini kontrol edin: Size bir bildirim geldiyse tebliğ tarihi üç aylık sürenin başlangıcıdır.
- Dava dilekçesini hazırlayın: Taraflar, taşınmazın ada-parsel bilgileri, satış tarihi ve payın davacı adına tescili talebi açıkça yazılmalıdır.
- Delilleri ekleyin: Tapu kaydı, satış akit tablosu, noter bildirimi ve varsa kıymet takdiri belgeleri sunulur.
- Bedeli yatırın: Mahkemenin belirlediği tutarı verilen kesin süre içinde yatırın.
Dava açılırken mahkeme veznesine başvuru harcı, peşin harç ve gider avansı yatırılır. Harç tutarı dava değerine göre hesaplandığından, payın değeri ve bilirkişi ücreti toplam masrafı doğrudan etkiler. Kesin bir tutar ancak dosya incelendikten sonra söylenebilir.
Önalım Davasında Bedel Nasıl Belirlenir?
7571 sayılı Kanun’la birlikte önalım davasında esas alınan bedel, tapudaki satış bedeli değil, hâkimin belirlediği rayiç bedeldir (TMK m. 734/2). Rayiç bedel, payın dava sırasındaki gerçek piyasa değeridir.
Yeni düzenlemeye göre:
- Hâkim dava konusu payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirler; bu genellikle bilirkişi incelemesiyle yapılır.
- Davacı, bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirlediği yere kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır.
- Bedel süresinde yatırılmazsa davacı adına tescile karar verilemez.
- Yatırılan para hüküm kesinleşince nemalarıyla birlikte ilgiliye ödenir.
Bu bedel kuralı, 25.12.2025’ten önce açılmış ve hâlâ süren davalara da uygulanır. Davanın süresi; bilirkişi incelemesi, tebligatlar ve mahkemenin iş yükü gibi etkenlere göre değişir.
Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?
En sık hata, üç aylık sürenin noter bildiriminden değil tapudaki satıştan başladığını sanarak süreyi yanlış hesaplamaktır. Diğer yaygın hatalar şunlardır:
- Davayı alıcı yerine payı satan paydaşa karşı açmak.
- Rayiç bedeli kesin süre içinde yatırmamak.
- Daha önce resmî şekilde yapılmış ve tapuya şerh edilmiş bir önalım hakkından feragat bulunduğunu gözden kaçırmak (TMK m. 733/2).
- Paylı ve elbirliği mülkiyetini karıştırmak.
Hisseli taşınmazı tek başına kullanan paydaşa karşı ayrıca ecrimisil davası gündeme gelebilir.
Sık Sorulan Sorular
Kat mülkiyetine geçmiş bir dairenin satışında önalım hakkı var mı?
Kural olarak hayır. Kat mülkiyetinde her bağımsız bölüm ayrı bir mülkiyet konusudur; önalım hakkı ancak aynı bağımsız bölümde paylı mülkiyet varsa söz konusu olur.
Önalım hakkından önceden vazgeçilebilir mi?
Evet. Önalım hakkından feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir (TMK m. 733/2).
Birden fazla paydaş aynı anda dava açabilir mi?
Evet, birden fazla paydaş önalım hakkını kullanabilir. Bu durumda payın paydaşlar arasında nasıl tescil edileceğini mahkeme somut olaya göre belirler.
Dava sırasında alıcı payı başkasına satarsa ne olur?
Bu riski azaltmak için davacı, mahkemeden tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasını talep edebilir.
Avukat Selin Göktepe ile İletişim
Önalım davasında sürelerin hak düşürücü olması ve bedelin kesin süre içinde yatırılması gerektiği için, satışı öğrendiğiniz anda tapu kaydını ve bildirim tarihini netleştirmeniz önemlidir. İstanbul’daki hisseli taşınmazlarla ilgili önalım hakkı sorularınız için Avukat Selin Göktepe’ye goktepehukuk.com üzerinden ulaşarak dosyanızın koşullarını değerlendirebilirsiniz.
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her hukuki durum kendine özgü koşullar içerdiğinden, somut durumunuz için bir avukattan danışmanlık almanız önerilir.
