Ekim 2026 Kira Artış Oranı Kaç Oldu?

TÜİK’in açıkladığı Eylül 2026 Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) verileri şöyledir:

Gösterge Oran
Aylık TÜFE (Eylül 2026) %1,84
Yıllık TÜFE %29,73
TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim (Ekim kira tavanı) %31,49
Bir önceki ayın kira tavanı (Eylül 2026) %31,79

Görüldüğü üzere kira artış tavanı, Eylül ayındaki %31,79 seviyesinden %31,49‘a gerilemiştir. Bu, kira artış oranlarındaki yavaş ama istikrarlı düşüş eğiliminin devam ettiğini göstermektedir.

Neden Yıllık Enflasyon (%29,73) Değil de %31,49?

Bu, en çok karıştırılan konulardan biridir. Kanun, kira artışında yıllık enflasyonu değil, “TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını” esas almaktadır.

  • Yıllık TÜFE: Eylül 2026’yı yalnızca Eylül 2025 ile karşılaştırır.
  • 12 aylık ortalama TÜFE: Son 12 ayın ortalamasını, bir önceki 12 ayın ortalamasıyla karşılaştırır.

Enflasyonun düştüğü dönemlerde ortalama, yıllık orandan bir süre daha yüksek kalır. Bu nedenle Ekim 2026’da kira tavanı (%31,49), yıllık enflasyonun (%29,73) üzerindedir.

Kira Artışının Yasal Dayanağı: TBK Madde 344

Kira artışına ilişkin temel kural, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesinde düzenlenmiştir. Bu hüküm, TBK m. 339 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır.

1. Sözleşmede Artış Hükmü Varsa (TBK m. 344/1)

Taraflar kira sözleşmesinde yenilenen dönemlerde kira bedelinin artırılacağını kararlaştırmışsa, bu artış bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez.

  • Sözleşmede “%50 artış yapılır” gibi bir hüküm varsa, Ekim 2026 yenilemesinde artış en fazla %31,49 olarak uygulanabilir.
  • Aşan kısım, kanunun emredici hükmüne aykırı olduğundan geçersizdir.
  • Taraflar, %31,49’un altında bir artışta serbestçe anlaşabilir.

2. Sözleşmede Artış Hükmü Yoksa (TBK m. 344/2)

Bu durum uygulamada sıklıkla gözden kaçırılmaktadır: Sözleşmede artışa ilişkin bir hüküm bulunmuyorsa, ev sahibi tek taraflı olarak zam yapamaz.

Taraflar anlaşamazsa kira bedeli, hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bu belirlemeyi yaparken:

  • Bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalama değişimini aşmamak kaydıyla,
  • Kiralananın durumunu göz önünde tutarak,
  • Hakkaniyete göre (somut olayın adaletine uygun şekilde) karar verir.

3. %25 Sınırı Hâlâ Geçerli mi?

Hayır. 7409 sayılı Kanun ile getirilen ve konut kiralarında artışı %25 ile sınırlayan geçici düzenleme, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen tüm konut ve çatılı işyeri kiralarında yalnızca TBK m. 344’teki TÜFE 12 aylık ortalama sınırı uygulanmaktadır.

Ekim 2026 Kira Zammı Nasıl Hesaplanır?

Hesaplama formülü oldukça basittir:

Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + 0,3149)

Örnek Hesaplama Tablosu (Azami Artış ile)

Mevcut Kira Azami Artış Tutarı (%31,49) Azami Yeni Kira
15.000 TL 4.723,50 TL 19.723,50 TL
20.000 TL 6.298,00 TL 26.298,00 TL
25.000 TL 7.872,50 TL 32.872,50 TL
30.000 TL 9.447,00 TL 39.447,00 TL
40.000 TL 12.596,00 TL 52.596,00 TL

Hangi Ayın Oranı Uygulanır?

Esas alınacak oran, kira sözleşmesinin yenilendiği aya göre belirlenir. Örneğin sözleşmeniz 15 Ekim 2025’te başlamışsa, yeni kira yılı 15 Ekim 2026’da başlar ve Ekim ayı oranı olan %31,49 uygulanır.

Dikkat: Ödeme günü ile sözleşme başlangıç tarihi farklı olabilir. Belirleyici olan, kira yılının başladığı tarihtir.

Uygulamadan Örnekler: Varsayımsal Senaryolar

Aşağıdaki örnekler tamamen varsayımsaldır ve gerçek kişilerle ilgisi yoktur. Amaç, kuralların günlük hayatta nasıl karşılık bulduğunu göstermektir.

Senaryo 1: Ev Sahibi %50 Zam İstiyor

Kiracı Bay K., sözleşmesi Ekim ayında yenilenen bir konutta oturmaktadır. Sözleşmede “her yıl TÜFE oranında artış yapılır” hükmü bulunmaktadır. Ev sahibi, “çevredeki kiralar çok yükseldi” gerekçesiyle %50 zam talep etmektedir.

Genel kural olarak: Sözleşmedeki artış hükmü ve TBK m. 344/1 gereği, bu dönem için artış en fazla %31,49 olabilir. Ev sahibinin piyasa rayicine ulaşmak istemesi, kural olarak ancak beş yıllık süre dolduktan sonra açılacak bir kira tespit davasıyla mümkündür.

Senaryo 2: Sözleşmede Hiç Artış Hükmü Yok

Kiracı Bayan M.‘nin sözleşmesinde kira artışına ilişkin hiçbir hüküm yoktur. Ev sahibi, Ekim ayında kirayı %31,49 artırdığını mesajla bildirmiştir.

Somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmekle birlikte: Artış hükmü bulunmayan bir sözleşmede ev sahibi tek taraflı zam yapamaz. Taraflar anlaşamazsa ev sahibinin, zorunlu arabuluculuğun ardından kira tespit davası açması gerekir. Bu durumda hâkim, %31,49’u aşmamak kaydıyla hakkaniyete göre bir bedel belirler.

Senaryo 3: Yedi Yıllık Kiracı ve Piyasa Rayici

Kiracı Bay T., aynı dükkânda yedi yıldır kiracıdır. Kira bedeli, yıllar içinde yalnızca yasal oranlarla artırıldığı için bölgedeki emsallerin oldukça altında kalmıştır. Ev sahibi, kirayı piyasa seviyesine çekmek istemektedir.

Bu durumda: TBK m. 344/3 kapsamında beş yıllık süre dolduğu için ev sahibi kira tespit davası açabilir. Mahkeme; emsal kiraları, TÜFE değişimini ve kiralananın durumunu birlikte değerlendirerek yeni bedeli belirler. Bu yeni bedel %31,49 ile sınırlı değildir; ancak Yargıtay uygulamasına göre eski kiracı lehine bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekir.

Beş Yıl Kuralı ve Kira Tespit Davası (TBK m. 344/3)

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak bedel; hâkim tarafından TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir. Bu belirlemeden sonraki her beş yıllık dönem için de aynı kural uygulanır.

Yargıtay’ın Yerleşik Yaklaşımı: Hakkaniyet İndirimi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, beş yıllık süre sonunda açılan kira tespit davalarında “eski kiracı” lehine indirim yapılmasını istikrarlı biçimde aramaktadır.

  • Yargıtay 3. HD, 15.05.2019 tarihli, 2017/7880 E., 2019/4579 K. sayılı kararı: Daire, bilirkişi raporunun taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedeli açıkça göstermesi gerektiğini belirtmiştir. Mahkemenin, bu bedelden davalının eski kiracı olması nedeniyle hakkaniyet indirimi yaparak karar vermesi gerektiğine hükmetmiş; aksi yöndeki kararı bozmuştur.
  • Yargıtay 3. HD, 25.05.2021 tarihli, 2021/2967 E., 2021/5391 K. sayılı kararı: Bilirkişinin belirlediği boş kiralanma bedeli üzerinden %15 oranında hakkaniyet indirimi yapılarak verilen yerel mahkeme kararı, sonuç itibarıyla yerinde bulunmuştur.

Sade bir ifadeyle: Mahkeme önce “Bu yer bugün boş olsa kaça kiralanırdı?” sorusunu bilirkişi aracılığıyla cevaplar. Ardından, uzun süredir oturan kiracının durumunu gözeterek bu bedelden makul bir indirim yapar. İndirim oranı, kiracılık süresi ve somut koşullara göre hâkimin takdir yetkisi dahilinde belirlenir.

Kira Tespit Davasında Süre ve İhtarname (TBK m. 345)

Kira tespit davası kural olarak her zaman açılabilir. Ancak verilecek kararın hangi dönemden itibaren geçerli olacağı, davanın ya da ihtarnamenin zamanlamasına bağlıdır:

  1. Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa veya
  2. Bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde (ihtarname) bulunulmuş ve dava yeni dönemin sonuna kadar açılmışsa,

belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu süreler kaçırılırsa karar, kural olarak bir sonraki kira döneminden itibaren hüküm doğurur. Yargıtay 3. HD’nin yukarıda anılan 2019 tarihli kararı da 21.11.1966 tarihli ve 19/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’na atıfla, ihtarnamenin veya dava dilekçesinin tebliğ tarihinin bu bakımdan belirleyici olduğunu vurgulamaktadır.

Kira Uyarlamasında TBK 138 mi, TBK 344 mü?

Uygulamada bazı ev sahipleri, yüksek enflasyonu gerekçe göstererek TBK m. 138’deki “aşırı ifa güçlüğü” hükmüne dayanmak istemektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 27.02.2024 tarihli, 2023/2580 E., 2024/792 K. sayılı kararında, kira bedelinin uyarlanması taleplerinde genel hüküm niteliğindeki TBK m. 138 yerine, özel hüküm olan TBK m. 344’ün uygulanması gerektiği ifade edilmiştir.

Bunun pratik anlamı şudur: Kira bedelinin değiştirilmesi talebi, kural olarak TBK m. 344’ün çizdiği çerçevede (yıllık TÜFE sınırı veya beş yıl sonrası kira tespiti) değerlendirilir. Enflasyonun yüksek olması, tek başına bu çerçevenin dışına çıkmayı her zaman haklı kılmaz.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B, 7445 sayılı Kanun ile eklenmiştir).

  • Kira tespit davası açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulmalıdır.
  • Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, anlaşma belgesi icra edilebilirlik şerhi alarak mahkeme ilamı gibi uygulanabilir.
  • Anlaşma sağlanamazsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde (6100 sayılı HMK m. 4/1-a) dava açılabilir.

Göktepe Hukuk Bürosu olarak, arabuluculuk görüşmelerine emsal kira araştırması ve hesaplama tablolarıyla hazırlıklı gitmenin, müzakere sonucunu doğrudan etkilediğini sıklıkla gözlemliyoruz.

Yasal Sınırın Üzerinde Ödenen Kira Geri Alınabilir mi?

TBK m. 344’teki sınırı aşan artış, aşan kısım bakımından geçersiz olduğundan, kiracının bu fazlayı ödemesi hâlinde iadesini talep etme imkânı bulunmaktadır.

  • Talep, somut olaya göre genellikle sebepsiz zenginleşme hükümleri (TBK m. 77 vd.) çerçevesinde değerlendirilir.
  • Bu tür taleplerde zamanaşımı süreleri (TBK m. 82) önemlidir; gecikmeden hukuki destek alınması tavsiye edilir.
  • Ödemelerin banka kanalıyla ve açıklamalı yapılması, ileride ispat açısından büyük kolaylık sağlar.

Önemli uyarı: Kiracının, ev sahibinin talep ettiği fazla tutarı ödememesi kendi başına temerrüt (borcunu ödememe) anlamına gelmeyebilir; ancak yasal sınır içindeki kira bedelini düzenli ödemeye devam etmek, tahliye riskine karşı kritik önemdedir.

Kiracı ve Ev Sahipleri İçin Pratik Kontrol Listesi

Kiracılar için:

  • Sözleşmenizdeki artış hükmünü ve sözleşme başlangıç tarihini kontrol edin.
  • Talep edilen artışın %31,49’u aşıp aşmadığını hesaplayın.
  • Ödemelerinizi banka üzerinden, açıklama kısmına dönem bilgisini yazarak yapın.
  • Fazla artış talebini yazılı olarak (e-posta, noter ihtarnamesi) itirazla cevaplayın.

Ev sahipleri için:

  • Sözleşmede artış hükmü yoksa, tek taraflı zam yerine anlaşma veya kira tespit yolunu değerlendirin.
  • Beş yıllık süre dolmuşsa, TBK m. 345’teki 30 günlük süreyi kaçırmamak için takviminizi önceden planlayın.
  • Dava öncesinde zorunlu arabuluculuk başvurusunu unutmayın.
  • Emsal kira araştırmasını belgeye dayalı yapın (ilanlar, ekspertiz raporları vb.).

Göktepe Hukuk Bürosu ile Kira Sürecinizi Güvence Altına Alın

Kira artış oranı her ay değişse de, hukuki uyuşmazlıkların büyük bölümü oranın kendisinden değil, sözleşme hükümlerinin yanlış yorumlanmasından ve sürelerin kaçırılmasından doğmaktadır. Her kira ilişkisi kendine özgü koşullar taşır; bu nedenle genel bilgilerin somut olayınıza nasıl uygulanacağı mutlaka ayrıca değerlendirilmelidir.

Göktepe Hukuk Bürosu olarak; kira artışı uyuşmazlıkları, kira tespit davaları, arabuluculuk süreçleri ve fazla ödenen kiranın iadesi konularında kiracılara ve ev sahiplerine hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktayız. Sürecin başında alınacak doğru bir hukuki değerlendirme, ilerideki hak kayıplarının önüne geçmenin en etkili yoludur.

Sıkça Sorulan Sorular

Ekim 2026 kira artış oranı yüzde kaç?

Ekim 2026’da yenilenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek azami artış oranı %31,49‘dur. Bu oran, TÜİK’in 5 Ekim 2026’da açıkladığı TÜFE 12 aylık ortalama değişimidir.

30.000 TL kira Ekim 2026’da en fazla ne kadar olur?

30.000 TL’lik bir kira, %31,49 azami artışla en fazla 39.447 TL olabilir. Taraflar bu oranın altında bir artışta anlaşabilir.

Ev sahibi %31,49’dan fazla zam yapabilir mi?

Genel kural olarak hayır. TBK m. 344 uyarınca yenilenen kira dönemlerinde artış, TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. İstisna olarak, beş yıllık süre dolduktan sonra açılacak kira tespit davasında hâkim, emsal kiraları dikkate alarak bu sınırın üzerinde bir bedel belirleyebilir.

Sözleşmede artış maddesi yoksa kira artırılabilir mi?

Ev sahibi tek taraflı artış yapamaz. Taraflar anlaşabilir; anlaşamazlarsa ev sahibi, zorunlu arabuluculuğun ardından Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kira tespit davası açabilir. Hâkim, %31,49’u aşmamak kaydıyla hakkaniyete göre karar verir.

Hukuki Bilgi Notu

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her hukuki durum kendine özgü koşullar içerdiğinden, somut durumunuz için bir avukattan danışmanlık almanız önerilir.