Ev sahibi, yeni kira döneminde daha yüksek bir kira almak için kira tespit davası açar; kiracı ise bu arada yeni dönemde kalmamaya karar verip evi boşaltır. Dava konusuz kalır, ancak geriye bir soru kalır: Harç, bilirkişi ücreti ve karşı taraf vekâlet ücreti gibi yargılama giderlerini kim ödeyecek?
Bu soru uzun süre bölge adliye mahkemeleri arasında farklı cevaplar aldı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.06.2026 tarihli, E. 2026/2389, K. 2026/3804 sayılı kararıyla tartışmayı kiracı lehine sonuçlandırdı: Yeni kira dönemi başlamadan, kanuni hakkını kullanarak tahliye eden kiracı, konusuz kalan davanın giderlerinden sorumlu tutulamaz.
Göktepe Hukuk Bürosu olarak bu makalede; kararın arka planını, hukuki gerekçesini, hangi koşullarda uygulanacağını ve hem kiracılar hem de ev sahipleri için pratik sonuçlarını açıklıyoruz.
Kararın Künyesi ve Arka Planı
| Bilgi | Ayrıntı |
|---|---|
| Daire | Yargıtay 3. Hukuk Dairesi |
| Esas / Karar No | E. 2026/2389, K. 2026/3804 |
| Karar Tarihi | 15.06.2026 |
| Başvuran | İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulu |
| Niteliği | Bölge adliye mahkemelerinin kesin kararları arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının giderilmesi |
| Sonuç | Belirtilen koşullarda yargılama giderleri kiraya veren üzerinde bırakılır |
Neden Bu Karara İhtiyaç Duyuldu?
Kira tespit davalarında istinaf incelemesi sonucunda verilen kararlar çoğu zaman kesin niteliktedir; yani Yargıtay’a taşınamaz. Bu nedenle farklı şehirlerdeki istinaf daireleri aynı soruya farklı cevaplar verdiğinde, vatandaşın hangi ilde dava açıldığına göre farklı sonuçlarla karşılaşması mümkündü.
Somut olarak İstanbul, Bursa, Antalya ve Sakarya bölge adliye mahkemelerinin hukuk daireleri, tespit davası sürerken tahliye eden kiracının giderlerden sorumlu olup olmadığı konusunda çelişkili kararlar vermişti. Bunun üzerine İstanbul BAM Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulu, 5235 sayılı Kanun m. 35 kapsamında uyuşmazlığın giderilmesini Yargıtay’dan istedi.
Kira Tespit Davası ve Konusuz Kalma
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası (kira bedelinin belirlenmesi davası), yeni kira döneminde ödenecek kira bedelinin mahkemece belirlenmesi için açılan davadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (6100 sayılı HMK m. 4/1-a) ve dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekir (6325 sayılı HUAK m. 18/B).
Davanın dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344 ve 345‘tir:
- TBK m. 344: Yenilenen kira dönemlerinde artışın üst sınırı, bir önceki kira yılına ait TÜFE’nin on iki aylık ortalamasıdır. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde hâkim, hakkaniyete göre yeni bir bedel belirleyebilir.
- TBK m. 345: Dava her zaman açılabilir. Ancak dava yeni kira döneminden en geç 30 gün önce açılırsa (veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılırsa), mahkemenin belirleyeceği bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.
Kiracının “Yenilememe” Hakkı (TBK m. 347)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi yenilememe hakkına sahiptir. Bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m. 347/1).
Bu hak, kiracıya tanınmış kanuni bir haktır ve herhangi bir gerekçe gösterilmesini gerektirmez.
Davanın Konusuz Kalması (HMK m. 331)
Bir davanın görülmesine artık gerek kalmamışsa (örneğin bedeli belirlenecek kira dönemi hiç başlamadan kira ilişkisi sona ermişse) dava konusuz kalır. Bu durumda mahkeme esas hakkında karar vermez; ancak yargılama giderlerini HMK m. 331/1 uyarınca, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre takdir eder.
Genel kural ise HMK m. 326‘dadır: Yargılama giderleri, kural olarak aleyhine hüküm verilen tarafa yükletilir. Konusuzluk hâlinde ortada “kaybeden” taraf olmadığından, belirleyici soru şudur: Davanın açılmasına kim sebep oldu?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Ne Dedi?
Daire, ev sahibinin dava açma hakkı ile kiracının sözleşmeyi sona erdirme hakkını birlikte değerlendirmiş ve şu sonuçlara ulaşmıştır:
- Ev sahibinin erken dava açması hukuka aykırı değildir. Tespit davası her zaman açılabilir; yeni dönemden 30 gün önce açılması, bedelin yeni dönemin başından itibaren uygulanmasını sağlar. Dolayısıyla kiraya verenin yeni dönem başlamadan dava açmasında usule aykırılık yoktur.
- Ancak dava açılması, kiracının hakkını ortadan kaldırmaz. Kiracı, dava açılmış olsa bile TBK m. 347’deki 15 günlük bildirim hakkını kullanarak sözleşmeyi yenilemeyebilir.
- Kanuni hakkını kullanan kiracı, davaya “sebebiyet vermiş” sayılmaz. Kiracı yeni dönem başlamadan evi boşaltırsa, bedeli belirlenecek bir kira dönemi hiç doğmaz ve dava konusuz kalır. Bu durum kiracıya kusur olarak yüklenemez.
- Dava açma hakkı, davanın her durumda haklı olduğu anlamına gelmez. Kiraya verenin davayı açabilmesi, sonradan konusuz kalan davanın giderlerini kiracıya yükletmek için tek başına yeterli değildir.
- Sonuç: Bu koşullarda kiracının yargılama giderlerinden sorumlu tutulması usul ve yasaya aykırıdır; giderler ve vekâlet ücreti kiraya veren üzerinde bırakılmalıdır.
Kararın Hukuki Mantığı
Kararın özü, HMK m. 331’deki “haklılık durumu” ölçütünün doğru uygulanmasıdır. Dava açıldığı anda ev sahibinin talebi meşru görünebilir; ancak kanun, kiracıya dönem sonunda ayrılma özgürlüğü tanımıştır. Ev sahibi bu ihtimali bilerek, henüz başlamamış bir dönem için dava açtığında riski de kendisi üstlenmiş olur.
Aksi yorum, kiracının kanuni bir hakkı kullanmasını masraf tehdidiyle caydırmak anlamına gelirdi. Yargıtay, bu sonucu kabul etmeyerek kiracının sözleşme özgürlüğünü korumuştur.
Karar Hangi Koşullarda Uygulanır?
Kararın kiracı lehine sonuç doğurması, belirli koşulların birlikte gerçekleşmesine bağlıdır. Genel kural olarak aranan koşullar şunlardır:
- ✅ Kira tespit davası, bedeli belirlenmek istenen yeni dönem başlamadan önce açılmış olmalıdır.
- ✅ Kiracı, sözleşmeyi yasal sürede (belirli süreli sözleşmelerde dönem bitiminden en az 15 gün önce) sona erdirmiş olmalıdır.
- ✅ Kiracı, kiralananı yeni kira dönemi başlamadan fiilen tahliye etmiş olmalıdır.
- ✅ Dava bu tahliye nedeniyle konusuz kalmış olmalıdır.
Önemli: Karar, tespit davası açıldıktan sonra evden ayrılan her kiracının otomatik olarak masraftan kurtulacağı anlamına gelmez. Koşullardan biri eksikse, mahkeme somut olayın özelliklerine göre farklı bir değerlendirme yapabilir.
Karar Kapsamına Girmeyebilecek Durumlar
| Durum | Olası Sonuç (Somut Olaya Göre) |
|---|---|
| Kiracı yeni dönem başladıktan sonra tahliye etmişse | Kiracı yeni dönemde kiralananı kullanmış olacağından, o dönemin bedeli için dava konusuz kalmayabilir; yargılama devam edebilir. |
| Kiracı 15 günlük bildirimi yapmadan ayrılmışsa | Sözleşme TBK m. 347/1 uyarınca bir yıl uzamış sayılabilir; kiracının “kanuni hakkını kullandığı” kabul edilmeyebilir. |
| Tahliye ispatlanamıyorsa | Konusuzluğun tespiti zorlaşır; belgeler (anahtar teslim tutanağı, ihtarname) büyük önem taşır. |
| Dava tahliye davası ise (tespit değil) | Bu karar doğrudan uygulanmaz; örneğin ihtiyaç nedeniyle açılan bir tahliye davasında ev sahibinin talebi haklıysa, dava sonrası evi boşaltan kiracı giderlerden sorumlu tutulabilir. |
Önceki Uygulama ile Karşılaştırma
Bu kararın önemi, benzer görünen durumlarla karşılaştırıldığında daha iyi anlaşılır. Kamuoyuna yansıyan bir örnekte, Ankara’da ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmasından sonra evi boşaltan kiracı, ev sahibinin ihtiyacının gerçek olduğu kabul edilerek yargılama giderlerinden sorumlu tutulmuştu.
İki durum arasındaki fark şudur:
- Tahliye davasında ev sahibinin talebi zaten kiracının evi boşaltmasıdır. Kiracı dava açıldıktan sonra ayrılırsa, ev sahibi dava açmakta haklı çıkmış sayılabilir.
- Kira tespit davasında ise ev sahibinin talebi, kiracının kalmaya devam edeceği varsayımına dayanır. Kiracının kanuni hakkıyla ayrılması bu varsayımı ortadan kaldırır; ev sahibi dava açmakta “haksız” olmasa da, kiracı da davaya sebep olmamıştır.
Yargıtay 3. HD’nin 2026/2389 E. sayılı kararı, bu ikinci durumda giderlerin riski üstlenen tarafta, yani davayı açan kiraya verende kalması gerektiğini açıkça ortaya koymuştur.
Hipotetik Örnekler
Örnek 1: Süresinde Bildirim ve Tahliye
Senaryo: Bayan K., 1 Eylül’de yenilenecek bir yıllık konut kira sözleşmesiyle kiracıdır. Ev sahibi Bay T., arabuluculukta anlaşma sağlanamaması üzerine 20 Temmuz’da kira tespit davası açar. Bayan K., 10 Ağustos’ta noter aracılığıyla sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirir ve 30 Ağustos’ta anahtarları tutanakla teslim ederek taşınır.
Değerlendirme (genel kural olarak):
- Davanın 30 gün kuralına uygun açılması, Bay T.’nin dava açmasını hukuka aykırı kılmaz.
- Ancak Bayan K., dönem bitiminden 15 günden fazla önce bildirimde bulunmuş ve yeni dönem başlamadan tahliye etmiştir.
- Dava konusuz kalır; Yargıtay 3. HD’nin kararı doğrultusunda harç, bilirkişi ücreti ve vekâlet ücreti gibi giderlerin Bay T. üzerinde bırakılması beklenir.
Örnek 2: Yeni Dönemde Kalıp Sonra Ayrılan Kiracı
Senaryo: Aynı olayda Bayan K. bildirim yapmaz, 1 Eylül’den sonra üç ay daha evde oturur ve Aralık ayında taşınır.
Değerlendirme:
- Yeni kira dönemi başlamış ve kiracı bu dönemde kiralananı kullanmıştır.
- Dava bu dönem bakımından konusuz kalmayabilir; mahkeme kiracının oturduğu süre için uygun kira bedelini belirleyebilir.
- Bu durum, Yargıtay’ın yeni kararının kapsamı dışında kalabilir; giderlerin kime yükleneceği, davanın sonucuna ve hâkimin takdirine göre belirlenecektir.
Kiracılar ve Ev Sahipleri İçin Pratik Öneriler
Kiracılar Ne Yapmalı?
- Bildirimi ispatlanabilir yapın: Yenilememe iradenizi noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü yazı gibi tarihi belgelenebilen bir yolla, dönem bitiminden en az 15 gün önce iletin.
- Tahliyeyi belgeleyin: Anahtar teslim tutanağı, fotoğraflı teslim belgesi veya ev sahibine gönderilen yazılı bildirim saklanmalıdır.
- Mahkemeyi bilgilendirin: Tespit davası devam ediyorsa, tahliye tarihini gösteren belgelerin dosyaya sunulması, davanın konusuz kaldığının ve giderlerin kime ait olacağının değerlendirilmesi bakımından kritik önemdedir.
- Arabuluculukta niyetinizi açıklayın: Henüz dava açılmadan arabuluculuk aşamasında ayrılma kararınızı bildirmek, gereksiz bir davanın önüne geçebilir.
Ev Sahipleri Ne Yapmalı?
- Dava açmadan önce kiracının niyetini öğrenin: Kiracının yeni dönemde kalıp kalmayacağı belirsizse, erken dava açmanın masraf riski taşıdığını göz önünde bulundurun.
- Zamanlamayı stratejik planlayın: 30 günlük süre avantaj sağlasa da, kiracının 15 günlük bildirim hakkı dava açıldıktan sonra da devam eder.
- Alternatif yolları değerlendirin: TBK m. 345/2 uyarınca dönem başlamadan 30 gün önce kiracıya yazılı bildirim yapılması hâlinde, dava yeni dönemin sonuna kadar açılabilir ve verilecek karar yine dönem başından itibaren kiracıyı bağlar. Bu yol, kiracının kalıp kalmayacağı netleşmeden dava açma riskini azaltabilir.
Göktepe Hukuk Bürosu olarak, kira tespit sürecinin başında doğru zamanlama ve doğru bildirim yöntemi seçildiğinde, sonradan doğabilecek masraf uyuşmazlıklarının büyük ölçüde önlenebildiğini gözlemliyoruz.
Göktepe Hukuk Bürosu Olarak Değerlendirmemiz
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2026/2389 E. sayılı kararı, kira hukukunda iki meşru hakkın çatıştığı bir noktada dengeyi kurmaktadır: Ev sahibinin erken dava açma hakkı korunmuş, ancak bu hakkın kiracının ayrılma özgürlüğünü masraf yüküyle kısıtlamasına izin verilmemiştir.
Kararın bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığı gidermek amacıyla verilmiş olması, uygulamada yön gösterici bir etki doğurmasını beklemeyi mümkün kılmaktadır. Bununla birlikte her dosyada bildirim tarihinin, tahliye tarihinin ve sözleşme türünün ayrı ayrı incelenmesi gerekir; sonuç, somut olayın özelliklerine ve hâkimin takdirine göre şekillenecektir.
Kira tespit davası açmayı düşünen bir ev sahibiyseniz ya da hakkınızda dava açılmışken taşınmayı planlayan bir kiracıysanız, Göktepe Hukuk Bürosu olarak sürecinizi belgeleriniz üzerinden değerlendirmekten memnuniyet duyarız.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kira tespit davası sürerken evden çıkarsam masrafları öder miyim?
Genel kural olarak hayır. Sözleşmeyi dönem bitiminden en az 15 gün önce bildirimle sona erdirip yeni kira dönemi başlamadan tahliye ederseniz, Yargıtay 3. HD’nin 2026/2389 E. sayılı kararına göre konusuz kalan davanın giderleri ev sahibinde kalır.
Kira tespit davasında yargılama giderini kim öder?
Dava sonuçlanırsa giderler kural olarak aleyhine karar verilen tarafa yükletilir (HMK m. 326). Dava konusuz kalırsa mahkeme, davanın açıldığı tarihteki haklılık durumuna göre karar verir (HMK m. 331). Kiracının süresinde tahliyesiyle konusuz kalan davada giderler kiraya verene aittir.
Ev sahibi yeni dönem başlamadan kira tespit davası açabilir mi?
Evet. TBK m. 345 uyarınca tespit davası her zaman açılabilir. Yeni dönemden en geç 30 gün önce açılan davada belirlenen bedel, yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar. Ancak bu, kiracının sözleşmeyi yenilememe hakkını ortadan kaldırmaz.
Kiracı sözleşmeyi yenilemeyeceğini ne zaman bildirmeli?
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmalıdır (TBK m. 347/1). Bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.
Yararlanılan Mevzuat ve Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – m. 344, 345, 347
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu – m. 4/1-a, 326, 331
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu – m. 18/B
- 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yetkileri Hakkında Kanun – m. 35
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.06.2026, E. 2026/2389, K. 2026/3804
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her hukuki durum kendine özgü koşullar içerdiğinden, somut durumunuz için bir avukattan danışmanlık almanız önerilir.
