Kira Bedeli Mahkemece Nasıl Belirlenir?

Kira tespit davası, kiraya veren ile kiracının yeni dönem kira bedeli üzerinde anlaşamadığı durumlarda kiranın sulh hukuk mahkemesince belirlenmesi için açılan davadır. Mahkeme, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesine göre ilk beş yıl içinde artışı TÜFE’nin on iki aylık ortalaması ile sınırlar. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu ve hakkaniyeti dikkate alarak yeni bir bedel belirler.

Bu yazıda kira tespit davasının kimler tarafından ve ne zaman açılabileceğini, mahkemenin hangi ölçütlere baktığını ve davadan önce izlenmesi gereken arabuluculuk sürecini adım adım anlatıyoruz.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, “kira bedelinin belirlenmesi davası” olarak da bilinir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira döneminde uygulanacak bedelin hâkim tarafından belirlenmesini sağlar.

Uygulamada dava çoğunlukla kiraya veren tarafından açılır. Ancak kanunda davayı yalnızca kiraya verene tanıyan bir sınırlama yoktur. Kira bedelinin fahiş olduğunu düşünen kiracının da bedelin belirlenmesini talep edebileceği kabul edilmektedir.

Hangi mahkeme görevlidir?

Kira ilişkisinden doğan davalarda, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m. 4/1-a). Taşınmaz örneğin Kartal’da bulunuyorsa dava, genel yetki kuralları çerçevesinde İstanbul Anadolu Adliyesi’ndeki sulh hukuk mahkemelerinde görülebilir.

Mahkeme Kira Bedelini Nasıl Belirler?

Mahkemenin kullanacağı ölçüt, kira ilişkisinin kaç yıldır sürdüğüne göre değişir. TBK m. 344 bu ayrımı açıkça yapar.

İlk beş yıl: TÜFE sınırı

Kira ilişkisinin ilk beş yılında yenilenen dönem kira bedeli, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez. Taraflar bu sınırın üstünde bir artış kararlaştırmışsa, aşan kısım geçersizdir.

Taraflar artış konusunda hiç anlaşmamışsa hâkim, kiralananın durumunu da dikkate alarak hakkaniyete göre karar verir. Ancak bu durumda da TÜFE ortalaması üst sınırdır.

Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde 25’lik geçici sınır 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bugün geçerli üst sınır, TÜİK’in her ay açıkladığı on iki aylık TÜFE ortalamasıdır.

Beş yıldan uzun kiralar: Emsal ve hakkaniyet

Beş yıldan uzun süreli kiralarda veya beş yıldan sonra yenilenen kiralarda, her beş yılın sonunda yeni kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Bu belirlemede şu ölçütler birlikte değerlendirilir:

• TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranı,
• kiralananın durumu (yaşı, bakımı, konumu, kullanım alanı),
• çevredeki emsal kira bedelleri,
• hakkaniyet.

Bu kural, beş yıllık dönemin sonunda taraflar daha önce bir artış hükmü kararlaştırmış olsalar bile uygulanır. Belirlenen yeni bedel, sonraki yıllarda yine TÜFE sınırı içinde artırılabilir.

Bilirkişi incelemesi ve hakkaniyet indirimi

Beş yıllık tespit davalarında mahkeme genellikle keşif yapar ve gayrimenkul değerleme alanında bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi, bölgedeki benzer taşınmazların kira bedellerini (emsalleri) raporuna yansıtır.

Yargı uygulamasında hâkim, emsallere göre bulunan piyasa kirası üzerinden kiracı lehine bir “hakkaniyet indirimi” yapar. Bunun nedeni, uzun süredir devam eden kira ilişkisinde kiracının piyasa koşullarıyla aynı anda yüz yüze bırakılmamasıdır. İndirimin oranı somut olaya göre hâkimin takdirindedir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalı?

TBK m. 345’e göre kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak kararın hangi dönemden itibaren uygulanacağı, davanın açıldığı tarihe bağlıdır.

Durum	Belirlenen kira hangi tarihten itibaren geçerli?
Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açıldıysa	Yeni dönemin başından itibaren
Kiraya veren, aynı 30 günlük süre içinde kiracıya kirayı artıracağını yazılı olarak bildirdiyse ve dava yeni dönemin sonuna kadar açıldıysa	Yeni dönemin başından itibaren
Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm varsa ve dava yeni dönemin sonuna kadar açıldıysa	Yeni dönemin başından itibaren
Yukarıdakilerin hiçbiri yoksa	Ancak izleyen kira dönemlerinden itibaren

Bu nedenle süreyi doğru planlamak önemlidir. Örneğin kira dönemi her yıl 1 Mart’ta başlıyorsa, yazılı bildirimin veya davanın 30 günlük süreye dikkat edilerek yapılması gerekir.

Davadan Önce Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı HUAK m. 18/B). Arabulucuya başvurulmadan açılan kira tespit davası, usulden reddedilir.

Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci tamamlar. Zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.

Arabuluculuk görüşmesinde taraflar yeni kira bedeli üzerinde anlaşırsa, imzalanan anlaşma belgesi bir mahkeme kararı gibi sonuç doğurabilir. Anlaşma sağlanamazsa, son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.

Kira Tespit Davası Süreci Adım Adım

1. Kira sözleşmesinin incelenmesi: Kira başlangıç tarihi, dönemler ve artış hükmü belirlenir.
2. Yazılı bildirim: Gerekirse yeni dönemden en az 30 gün önce kiracıya yazılı bildirim yapılır.
3. Arabuluculuk başvurusu: Taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna başvurulur.
4. Dava dilekçesi: Anlaşma olmazsa, talep edilen kira bedeli ve dönem açıkça belirtilerek dava açılır.
5. Keşif ve bilirkişi: Mahkeme taşınmazı inceletir, emsal kiraları değerlendirir.
6. Karar: Hâkim, kanundaki ölçütlere göre yeni kira bedelini belirler.

Davada Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

• Talebin açık olması: Dilekçede aylık mı yıllık mı kira bedeli istendiği ve hangi dönem için tespit talep edildiği net yazılmalıdır.
• Harç: Kira tespit davasında nispi harç alınır. Harca esas değerin hesaplanması, talebin aylık veya yıllık kira farkı üzerinden kurulmasına göre değişebilir.
• Emsal delilleri: Bölgedeki benzer daire veya işyerlerinin kira ilanları ve sözleşmeleri bilirkişi incelemesinde faydalı olabilir.
• Kiracının ödeme yükümlülüğü: Dava sürerken kiracı, mevcut kira bedelini ödemeye devam etmelidir.

Avukat Selin Göktepe Anlatıyor

Kira tespit davası, kira bedeli üzerinde anlaşamayan taraflar için hukuken güvenli bir çözüm yoludur. İlk beş yılda artış TÜFE ortalaması ile sınırlıdır. Beş yılı dolduran kiralarda ise mahkeme emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti dikkate alarak yeni bir bedel belirler. Davadan önce arabuluculuğa başvurmayı ve TBK m. 345’teki 30 günlük süreyi göz önünde bulundurmak, belirlenecek kiranın hangi dönemden itibaren uygulanacağını doğrudan etkiler.

İstanbul’da ve Kartal çevresinde kira bedeli konusunda uyuşmazlık yaşıyorsanız, sözleşmenizi ve kira geçmişinizi birlikte değerlendirerek size uygun yolu belirlemek mümkündür.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira tespit davası kaç yılda bir açılabilir? Dava her zaman açılabilir. Ancak emsal kira bedellerine göre belirleme, kira ilişkisinin beşinci yılının sonunda ve sonraki her beş yılda bir mümkündür. İlk beş yılda açılan davalarda hâkim, TÜFE ortalamasını aşan bir artışa hükmedemez.

Kiracı da kira tespit davası açabilir mi? Evet, kanunda davanın yalnızca kiraya veren tarafından açılabileceğine dair bir sınırlama yoktur. Kira bedelinin fahiş olduğunu düşünen kiracı da kiranın belirlenmesini isteyebilir. Uygulamada bu davalar daha çok kiraya veren tarafından açılmaktadır.

Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu? Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir.

Dava devam ederken kiracı ne kadar kira öder? Kiracı, dava sonuçlanana kadar mevcut kira bedelini ödemeye devam eder. Mahkeme yeni bedeli belirlediğinde, kararın geçerli olduğu dönemden itibaren oluşan fark ayrıca hesaplanır.

Hakkaniyet indirimi nedir? Hakkaniyet indirimi, beş yıllık tespit davalarında emsal kiralara göre bulunan piyasa bedelinden kiracı lehine yapılan indirimdir. Amaç, uzun süreli kira ilişkisinde dengeyi korumaktır. İndirimin oranı somut olaya göre hâkimin takdirindedir.