Kentsel Dönüşümde Hak Kaybı Davası

Kentsel dönüşüm süreci, depreme dayanıksız yapı stokunun yenilenmesi açısından toplumsal bir zorunluluk olsa da; bu süreçte mülkiyet hakkı sahiplerinin karşılaştığı usul hataları, eksik bildirimler ve kaçırılan süreler her geçen gün daha fazla hak kaybına yol açmaktadır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, kamu yararı ile bireysel mülkiyet hakkı arasında hassas bir denge kurmaya çalışırken, bu dengenin bozulduğu pek çok noktada yargı yoluna başvurmak gerekli hâle gelmektedir.

Göktepe Hukuk Bürosu olarak, kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı tespiti, tahliye, paydaş çoğunluk kararları ve arsa payı satışı gibi aşamalarda yaşanan hak kayıplarının büyük bölümünün, süresinde ve doğru usulle yapılmayan itirazlardan kaynaklandığını gözlemlemekteyiz. Bu makalede, kentsel dönüşümde hak kaybı davası açma süreçlerini, yasal dayanaklarını ve dikkat edilmesi gereken kritik noktaları ele alıyoruz.

Kentsel Dönüşümde Hak Kaybı Nedir? Hukuki Çerçeve

Kentsel dönüşümde “hak kaybı” kavramı, tek bir davayı değil; sürecin farklı aşamalarında ortaya çıkabilen birden fazla hukuki ihlali kapsayan şemsiye bir terimdir. Bu kayıplar genellikle şu üç noktada yoğunlaşmaktadır: usule aykırı tebligat, hukuka aykırı riskli yapı tespiti ve paydaş çoğunluk kararlarının hakkaniyete aykırı uygulanması.

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 9. fıkrası uyarınca, kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’na göre idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Bu süre, genel idari dava açma süresi olan 60 günden farklı olarak özel bir düzenlemedir ve bu farkın bilinmemesi, tek başına ciddi bir hak kaybı sebebidir.

Süreç Aşaması	Yasal Dayanak	Süre	Hukuki Sonuç
Riskli yapı tespitine itiraz	6306 s. K. Uyg. Yön. m. 8/6	Tebligattan itibaren 15 gün	Teknik heyet incelemesi
İtirazın reddine karşı iptal davası	6306 s. K. m. 6/9	Tebliğden itibaren 30 gün	İdare mahkemesinde inceleme
Doğrudan iptal davası (itirazsız)	2577 s. İYUK	Tebliğden itibaren 30 gün	İdare mahkemesinde inceleme
Paydaş çoğunluk kararına itiraz	6306 s. K. Uyg. Yön. m. 15	Bildirimden itibaren 15 gün	Teklifin incelenmesi

Önemle belirtmek gerekir ki, 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Uygulama Yönetmeliği değişikliği ile bildirim ve itiraz süreçlerine ilişkin usuller daha da netleştirilmiş; elektronik tebligat sisteminin önemi artırılmıştır. Bu kapsamda, e-tebligat adresine yapılan bildirimlerin ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda tebliğ edilmiş sayılacağı düzenlenmiştir. Mevzuattaki bu tür güncellemelerin sürekli takip edilmesi, hak kaybı yaşanmaması açısından genel kural olarak büyük önem taşımaktadır.

Riskli Yapı Tespitinde En Sık Yaşanan Hak Kayıpları

1. Tebligatın Usulsüz Yapılması

Riskli yapı tespit raporu, taşınmaz üzerindeki ayni ve şahsi hak sahiplerine bildirilmek zorundadır. Ancak uygulamada, tebligatın malikin bilgisi dışında muhtara veya komşuya bırakılması ya da yalnızca tapu kütüğüne şerh işlenmesiyle yetinilmesi gibi usul hataları sıkça görülmektedir.

Danıştay’ın bu konudaki yerleşik içtihadı, riskli yapı kararının tapu kayıtlarındaki malikin bizzat kendisine tebliğ edilmesi gerektiği yönündedir. Malikin haberi olmadan yapılan tebligatlarla 15 günlük itiraz süresinin işlemeyeceği, sürenin malikin fiilen öğrendiği tarihten başlayacağı kabul edilmektedir. Bu içtihat, özellikle yurt dışında yaşayan ya da taşınmazda ikamet etmeyen malikler için kritik bir koruma mekanizması oluşturmaktadır.

Hipotetik Örnek: Bir malik, yurt dışında çalıştığı dönemde taşınmazına ilişkin riskli yapı tespiti yapılmış ve tebligat, taşınmazda kiracı olarak oturan kişiye bırakılmıştır. Malik, Türkiye’ye döndüğünde durumu öğrenmiş ve 15 günlük süre çok önce dolmuş görünmektedir. Bu gibi bir somut olayda, tebligatın usulsüzlüğü ileri sürülerek itiraz veya iptal davası süresinin fiilen öğrenme tarihinden başlatılması talep edilebilir; ancak bu iddianın ispatı, somut olayın özelliklerine göre değerlendirilecektir.

2. Teknik Rapordaki Usul ve Esas Hataları

Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun’un 2. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendinde tanımlandığı üzere, yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olması ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığının bilimsel ve teknik verilerle ortaya konulmasını gerektirir. Soyut değerlendirmelere dayanan, karot örneklemesi yetersiz yapılan veya Uygulama Yönetmeliği Ek-2’deki esaslara aykırı hazırlanan raporlar, idare mahkemesi tarafından iptal edilebilmektedir.

İdare mahkemelerinin bu tür davalarda genel kural olarak başvurduğu yöntem, bilirkişi incelemesi yaptırılmasıdır. Rapordaki teknik eksiklikler, beton dayanım değerlerinin hatalı hesaplanması veya numune alım usulüne uyulmaması gibi hususlar, davanın kazanılması açısından belirleyici olabilmektedir.

3. Riskli Yapı Tespiti Sürecinde Kiracıların Durumu

Kiracılar, riskli yapı tespitine doğrudan itiraz hakkına sahip değildir; bu hak yalnızca mülkiyet hakkı sahiplerine ve kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Ancak doktrinde hâkim görüş, riskli yapı tespiti ve buna bağlı tahliye/yıkım kararının kiracıların menfaatini de etkilediğinden, idari işlemin iptali davasını kiracıların da açabileceği yönündedir; çünkü kanunda iptal davası açma hakkı bakımından itiraz sürecindeki gibi açık bir sınırlama bulunmamaktadır.

Paydaş Çoğunluk Kararlarında Azınlık Maliklerin Hak Kaybı

Kentsel dönüşüm sürecinin en çatışmalı aşaması, riskli yapının yeniden inşası konusunda paydaşların ortak karar almasıdır. 7471 sayılı Kanun ile (Kasım 2023 değişikliği) bu konudaki çoğunluk oranı, eski uygulamadaki 2/3 paydan arsa payı esasına göre salt çoğunluğa (P+1) düşürülmüştür. 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliğiyle de bu salt çoğunluk ilkesinin uygulanma usulü ayrıntılı biçimde yeniden düzenlenmiştir.

Bu düzenleme, sürecin hızlanmasını sağlasa da azınlıkta kalan, yani karara katılmayan malikler açısından önemli riskler barındırmaktadır:

• Bilgilendirme eksikliği: Karara katılmayan maliklere yapılacak bildirim, Uygulama Yönetmeliği’nin 15. maddesine göre elektronik tebligat, noter kanalıyla tebligat veya belirli sürelerle ilan yoluyla yapılmaktadır. Bu bildirimlerden herhangi birinin usulüne uygun yapılmaması, sonraki tüm işlemlerin hukuki geçerliliğini sorgulanabilir hâle getirebilir.
• Sözleşme şartlarının hakkaniyete aykırılığı: Salt çoğunluğun belirlediği müteahhit, kat karşılığı oranı veya teslim süresi gibi sözleşme şartlarının “ağır ve haksız” olduğunu düşünen azınlık malikler, bu hususu dava yoluyla ileri sürme hakkına sahiptir.
• Arsa payının hatalı belirlenmiş olması: Arsa payı oranı, çoğunluk hesabının temelini oluşturduğundan, payın hatalı tapuya işlenmiş olması doğrudan karar mekanizmasını etkiler. Bu durumda açılacak “arsa payı düzeltim davası”nın, kentsel dönüşüm sürecindeki diğer işlemler bakımından bekletici mesele yapılması gerektiği yönünde Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik bir yaklaşımı bulunmaktadır; zira arsa payındaki bir değişiklik, çoğunluk dengesini de doğrudan etkileyecektir.

Hipotetik Örnek: On daireli bir apartmanda, arsa payının yarısından fazlasına sahip bir grup malik, belirli bir müteahhitle anlaşma yapmış ve azınlıkta kalan üç maliğe noter aracılığıyla ihtarname göndermiştir. Azınlıktaki malikler, sözleşmede öngörülen kat karşılığı oranının bölgedeki emsal uygulamalara kıyasla çok düşük kaldığını düşünmektedir. Bu durumda azınlık malikler, hâkimin takdir yetkisi dahilinde değerlendirilmek üzere, sözleşme şartlarının hakkaniyete aykırılığı gerekçesiyle dava açabilir; ancak böyle bir davanın sonucu, somut olayın özelliklerine, emsal rayiç bedellere ve sunulan delillere göre şekillenecektir.

İptal Davası Süreci: Adım Adım Yol Haritası

Riskli yapı tespiti veya kentsel dönüşüm kapsamında tesis edilen diğer idari işlemlere karşı izlenecek hukuki süreç, genel olarak şu aşamalardan oluşmaktadır:

1. İhtiyari itiraz aşaması: Riskli yapı tespitine karşı itiraz zorunlu olmamakla birlikte, teknik heyet incelemesinden geçmesi açısından genellikle tavsiye edilen bir adımdır. İtiraz, tebligattan itibaren 15 gün içinde ilgili il müdürlüğüne yapılır.
2. Teknik heyet incelemesi: İtiraz, üniversite öğretim üyeleri ve idare temsilcilerinden oluşan yedi kişilik bir heyet tarafından incelenir; karar için heyetin en az beş üyesinin katılımı ve oy çokluğu aranır.
3. İdare mahkemesinde iptal davası: İtirazın reddi hâlinde veya doğrudan, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.
4. Yürütmenin durdurulması talebi: Dava sürerken yapının yıkılmasının veya tahliyenin önüne geçmek için mutlaka yürütmenin durdurulması talep edilmelidir; aksi hâlde dava sonuçlanmadan fiilî durum değişebilir.
5. İstinaf ve temyiz: İdare mahkemesinin kararına karşı, kanun yollarına başvurma hakkı saklıdır.

Davada husumetin doğru yöneltilmesi de kritik bir noktadır. Genel kural olarak davalı taraf Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile yetki devri yapılmışsa Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya ilgili idare olmalıdır; yanlış hasım gösterilmesi, davanın esasına girilmeden usulden reddedilmesine yol açabilir.

Sahipliği Belirsizleşen Süreçte: Hak Sahipliği Sorunları ve Tazminat Talepleri

Kentsel dönüşüm sürecinin yıkım sonrası aşamasında da hak kayıpları yaşanabilmektedir. Özellikle riskli yapı yıkıldıktan sonra inşaatın başlamaması, kira yardımının kesilmesi veya hak sahibine düşen bağımsız bölümün belirlenen sürede teslim edilmemesi gibi durumlar, idarenin hizmet kusuru kapsamında değerlendirilebilir.

6306 sayılı Kanun’un ilgili hükümleri uyarınca, hak sahibine düşecek bağımsız bölümün belirlenen sürede teslim alınmaması hâlinde hak sahibinin bu bölüm üzerindeki hakkı sona ermekte; bunun yerine, taşınmazın güncellenmiş değeri hak sahibi adına açılacak bir hesaba yatırılmaktadır. Bu düzenleme, sürecin uzaması hâlinde hak sahiplerinin mağdur olmaması için bir güvence niteliği taşısa da, güncelleme hesaplamasının doğru yapılıp yapılmadığının takip edilmesi büyük önem arz etmektedir.

İdarenin sürecin yürütülmesinde gecikme veya ihmali bulunduğu durumlarda, hak sahipleri tam yargı (tazminat) davası açarak zararlarının tazminini talep edebilir. Bu tür davalarda zararın varlığı, idarenin kusuru ve zarar ile kusur arasındaki nedensellik bağının ayrı ayrı ispatlanması gerekmektedir.

Kentsel Dönüşümde Hak Kaybını Önlemek İçin Alınması Gereken Önlemler

Sürecin her aşamasında dikkatli davranmak, telafisi mümkün olmayan kayıpların önüne geçmenin en etkili yoludur:

• Tapu müdürlüğünden veya e-Devlet üzerinden gelen her bildirimi mutlaka tarihiyle birlikte kayıt altına alın.
• Riskli yapı tespit raporunun bir örneğini talep ederek teknik içeriğini bir uzmana inceletin.
• Paydaş toplantılarına mutlaka katılın; katılamıyorsanız vekil tayin edin ve alınan kararların tutanağını isteyin.
• Arsa payınızın tapu kaydındaki güncelliğini kontrol edin.
• Süreyle ilgili her aşamada (15 gün, 30 gün) takvimi not edin; bu süreler hak düşürücü niteliktedir ve genel kural olarak geri getirilemez.
• Herhangi bir belge imzalamadan önce, özellikle “tüm haklarımı aldım” benzeri ibareler içeren tutanaklar söz konusuysa, hukuki danışmanlık alın.

Göktepe Hukuk Bürosu olarak, kentsel dönüşüm sürecinin başından itibaren müvekkillerimizin yanında olmayı; riskli yapı tespitinden paydaş toplantılarına, iptal davalarından tazminat taleplerine kadar her aşamada haklarının korunmasını önceliklendiriyoruz. Her somut olayın kendine özgü koşullar barındırdığını göz önünde bulundurarak, sürecin en başında doğru stratejinin belirlenmesinin sonraki aşamaları doğrudan etkilediğini hatırlatmak isteriz.

Sıkça Sorulan Sorular

Riskli yapı tespitine itiraz etmezsem dava açma hakkımı kaybeder miyim? Hayır. Riskli yapı tespitine itiraz etmek ihtiyari bir yoldur, zorunlu değildir. İtiraz etmeden de, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde doğrudan idare mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz. Ancak itiraz yolunu kullanırsanız ve itirazınız reddedilirse, bu ret kararının tebliğinden itibaren 30 günlük süre yeniden işlemeye başlar.

Kentsel dönüşümde yürütmenin durdurulması talep etmezsem ne olur? Yürütmenin durdurulması talep edilmezse, dava devam ederken yapının yıkımı veya tahliyesi gerçekleştirilebilir. Bu durumda dava sonuçlandığında iptal kararı verilse bile, fiilen yıkılmış bir bina için bu kararın pratik faydası büyük ölçüde sınırlanmış olur. Bu nedenle iptal davasıyla birlikte yürütmenin durdurulması talebinin de mutlaka sunulması önerilmektedir.

Azınlıkta kalan malik olarak müteahhitle yapılan sözleşmeye nasıl itiraz edebilirim? Salt çoğunluğun kabul ettiği sözleşme şartlarının “ağır ve haksız” olduğunu düşünüyorsanız, bu hususu dava yoluyla ileri sürebilirsiniz. Davanın sonucu, sözleşme şartlarının bölgedeki emsal uygulamalara kıyasla ne ölçüde dengesiz olduğuna ve sunduğunuz delillere göre hâkimin takdir yetkisi dahilinde değerlendirilecektir. Süreç başlamadan önce hukuki danışmanlık almanız, haklarınızı korumanız açısından önemlidir.

Riskli yapı tespitinden sonra ne kadar sürede yıkım gerçekleşir? Bu süre, idarenin belirlediği takvime, itiraz sürecinin işletilip işletilmediğine ve maliklerin tahliye işlemlerine uyup uymadığına göre değişkenlik göstermektedir. Tespitin kesinleşmesinden sonra maliklere tahliye için belirli bir süre tanınır; bu süreye uyulmaması hâlinde idare tarafından zorla tahliye ve yıkım işlemi başlatılabilir. Sürecin hızı, somut olayın özelliklerine göre farklılık gösterebileceğinden, güncel takvimi ilgili idareden teyit etmek önemlidir.

---

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve somut bir hukuki uyuşmazlığa ilişkin görüş niteliği taşımamaktadır. Kentsel dönüşüm sürecinde karşılaştığınız sorunlar için Göktepe Hukuk Bürosu ile iletişime geçerek durumunuza özel hukuki değerlendirme alabilirsiniz.