Ev Sahibim Yasal Tavanın Üzerinde Zam İstiyor, Ne Yapabilirim?

Kısa Cevap: Yasal Tavanın Üzerindeki Zammı Ödemek Zorunda Değilsiniz

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık zam, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344 uyarınca bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Bu sınır kanunun emredici (taraflarca değiştirilemeyen) bir kuralıdır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile, genel kural olarak kanuni oran uygulanır.

Ev sahibinizin fazla zam talebi tek başına tahliye sebebi de değildir. Ancak süreci yanlış yönetmek, örneğin kirayı hiç ödememek, sizi temerrüt (borcu zamanında ödememe) riskine sokabilir. Bu rehberde, haklarınızı korurken hangi adımları hangi sırayla atmanız gerektiğini açıklıyoruz.

Bu yazıda neler var?

• Kira artışında yasal tavan nasıl belirlenir?
• Sözleşmede yüksek oran varsa veya 5 yıl dolduysa ne olur?
• Adım adım izlenecek yol
• Fazla ödediğiniz kirayı geri alabilir misiniz?
• Ev sahibi “Çık” derse ne olur?
• Arabuluculuk, kira tespit davası ve Yargıtay içtihatları

Kira Artışında Yasal Tavan Nedir? (TBK m. 344)

TBK m. 344/1’e göre, yenilenen kira dönemine ilişkin artış anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu oran her ay Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanır. Örneğin Eylül 2026’da yenilenen sözleşmeler için azami oran %31,79 olarak açıklanmıştır.

Yıllık Enflasyon ile 12 Aylık Ortalama Aynı Şey mi?

Hayır. Kanun, manşette duyulan yıllık enflasyonu değil, on iki aylık ortalama oranını esas alır. İki rakam aynı gün açıklansa da çoğu zaman birbirinden farklıdır. Hesaplama yaparken TÜİK bülteninde “12 aylık ortalamalara göre değişim” satırına bakmalısınız.

%25 Sınırı Hâlâ Geçerli mi?

Hayır. 7409 sayılı Kanun ile konut kiraları için getirilen geçici %25 sınırı, 7456 sayılı Kanun ile uzatılmış ve 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen sözleşmelerde tek ölçü TÜFE on iki aylık ortalamasıdır.

Ev Sahibinin Sık Başvurduğu Hukuka Aykırı Talepler

Talep	Hukuki Durum	Dayanak
TÜFE’nin üzerinde zam	Aşan kısım geçersiz	TBK m. 344/1
“Piyasa böyle” diyerek serbest zam	5 yıl dolmadan tek başına geçerli değil	TBK m. 344/3
Kira dışında ek ödeme (aidat farkı hariç “ek bedel”)	Kiracı aleyhine ek yükümlülük getirilemez	TBK m. 346
3 aylık kirayı aşan depozito	Kanuni sınırın üzerinde	TBK m. 342
Kira başında imzalatılan tahliye taahhüdü	Genel kural olarak geçersiz	TBK m. 352/1

Önemli: Bu hükümler, TBK m. 354 uyarınca kiracı aleyhine değiştirilemez. Yani sözleşmeye “kiracı TÜFE sınırından feragat eder” gibi bir madde konması, genel kural olarak sonuç doğurmaz.

Sözleşmede Ne Yazdığı Neden Önemli?

Kira sözleşmenizdeki artış maddesi, ev sahibinin talebinin geçerliliğini değerlendirmede ilk bakılacak yerdir. Üç temel ihtimal vardır:

• Sözleşmede TÜFE’nin üzerinde bir oran yazıyorsa (örn. “her yıl %60 artar”): Aşan kısım geçersizdir; artış TÜFE on iki aylık ortalamasıyla sınırlı kalır.
• Sözleşmede TÜFE’nin altında bir oran yazıyorsa (örn. “%20 artar”): Taraflar bu orana bağlıdır. Ev sahibi, kural olarak kanuni tavanı “hakkı” gibi talep edemez.
• Sözleşmede artış maddesi hiç yoksa: Ev sahibi tek taraflı zam yapamaz. Anlaşma sağlanamazsa, TBK m. 344/2 uyarınca bedeli hâkim, TÜFE sınırını aşmamak üzere hakkaniyete göre belirler.

5 Yıl Kuralı: Tavanın Aşılabildiği İstisna

TBK m. 344/3’e göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılda, yeni kira bedeli hâkim tarafından belirlenebilir. Hâkim; TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal (benzer taşınmazların) kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete göre karar verir.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur: 5 yıl dolmuş olsa bile ev sahibi rakamı kendi başına belirleyemez. Taraflar anlaşamazsa bedel, ancak kira tespit davası sonucunda mahkeme kararıyla değişir. Mahkemenin belirlediği bedelden sonraki yıllarda ise yeniden TÜFE sınırı uygulanır.

Yeni Sözleşme İmzalatmak Sınırı Ortadan Kaldırır mı?

Uygulamada bazı ev sahipleri, yüksek bedelli “yeni” bir sözleşme imzalatarak sınırı aşmaya çalışmaktadır. Taraflar ve kiralanan aynı kalarak ilişki kesintisiz sürüyorsa, bu durum somut olayın özelliklerine göre yenilenen dönem olarak değerlendirilebilir. Bu nedenle baskı altında yeni sözleşme imzalamadan önce hukuki destek almanızı öneririz.

Ev Sahibim Fazla Zam İstiyor: Adım Adım Ne Yapmalıyım?

Göktepe Hukuk Bürosu olarak kiracılara önerdiğimiz yol, haklarını korurken kendilerini temerrüde düşürmemeleridir. Genel kural olarak şu sıra izlenebilir:

1. Sözleşmenizi ve yenileme tarihini kontrol edin. Kira döneminizin hangi ay başladığını, artış maddesini ve kaç yıldır kiracı olduğunuzu not edin.
2. Yasal azami artışı hesaplayın. Yenileme ayınızdan önce TÜİK’in açıkladığı TÜFE on iki aylık ortalama oranını bulun. Formül: Mevcut kira × (1 + oran/100).
3. Talebi yazılı isteyin. Sözlü zam taleplerini WhatsApp, e-posta veya SMS ile yazıya dökün. Bu yazışmalar ileride delil niteliği taşır.
4. Kanuni artışlı bedeli ödemeye devam edin. Eski kirayı değil, yasal oranda artırılmış kirayı ödeyin. Ödemeyi banka kanalıyla yapın ve açıklamaya “TBK m. 344 uyarınca artırılmış kira bedelidir” yazın.
5. Gerekirse noter ihtarnamesi gönderin. Ev sahibine, yasal sınırı ve ödeme yaptığınız tutarı bildiren bir ihtarname, tutumunuzu resmî olarak kayda geçirir.
6. Arabuluculuğa başvurun. Uyuşmazlık sürerse, kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
7. Baskı altında belge imzalamayın. Yeni sözleşme, boş senet veya tahliye taahhüdü imzalamadan önce mutlaka hukuki görüş alın.

Neden eski kirayı ödemeye devam etmek riskli? Kanuni artışı ödemezseniz, ev sahibi aradaki fark için TBK m. 315 kapsamında temerrüt ihtarı gönderebilir. Bir kira yılında iki haklı ihtar alınması ise TBK m. 352/2 uyarınca tahliye sebebi olabilir. Yasal tutarı eksiksiz ödemek bu riski büyük ölçüde ortadan kaldırır.

Yasal Sınırın Üzerinde Ödediğim Kirayı Geri Alabilir miyim?

Genel kural olarak, TÜFE sınırını aşan kısım için ödenen bedel sebepsiz zenginleşme (haklı bir sebep olmadan başkasının malvarlığına geçen değer) hükümlerine göre geri istenebilir. Dayanak, TBK m. 77 ve devamı maddeleridir.

Süreler: Ne Kadar Geriye Gidilebilir?

• TBK m. 82: Sebepsiz zenginleşmeden doğan talepler, iade hakkının öğrenildiği tarihten itibaren 2 yıl ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten itibaren 10 yıl içinde zamanaşımına uğrar.
• Zamanaşımı itirazı, karşı tarafın ileri sürmesi gereken bir savunmadır; yine de sürelerin geçirilmemesi büyük önem taşır.

İspat Açısından Pratik Öneriler

Uygulamada, fazla ödemenin “rızaen yapılmış bir anlaşma” olarak yorumlanıp yorumlanmayacağı tartışma konusu olabilmektedir. Bu nedenle fazla tutarı ödemek zorunda kalırsanız:

• Dekont açıklamasına “TBK m. 344 sınırını aşan kısım ihtirazi kayıtla (itiraz ederek) ödenmiştir” notunu düşün.
• Ev sahibine bu ödemeyi itiraz ederek yaptığınızı yazılı olarak bildirin.
• Tüm dekontları, yazışmaları ve sözleşmeyi saklayın.

Fazla ödenenlerin iadesi talebi de kira ilişkisinden doğduğu için, dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk aşaması geçilmelidir. Somut olayın özelliklerine göre iade, ileriki kira borçlarından mahsup (borçların karşılıklı düşülmesi) yoluyla da gündeme gelebilir; ancak tek taraflı mahsup temerrüt riski doğurabileceğinden önce hukuki değerlendirme yapılmalıdır.

Zammı Kabul Etmezsem Ev Sahibi Beni Çıkarabilir mi?

Kanuni sınırın üzerindeki zammı kabul etmemek, tek başına tahliye sebebi değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye, yalnızca kanunda sayılan hâllerde mümkündür.

Kanundaki Tahliye Sebepleri

• Kiraya verenden kaynaklanan sebepler (TBK m. 350): Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek ve zorunlu konut/işyeri ihtiyacı; esaslı onarım veya yeniden inşa.
• Yeni malikin ihtiyacı (TBK m. 351): Taşınmazı sonradan satın alan kişinin ihtiyacı.
• Kiracıdan kaynaklanan sebepler (TBK m. 352): Geçerli yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılında iki haklı ihtar, kiracının veya eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli konutunun bulunması.
• 10 yıllık uzama süresi (TBK m. 347): Belirli süreli konut sözleşmelerinde, on yıllık uzama süresi sona erdiğinde kiraya veren, sebep göstermeksizin ve süresine uygun bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Tahliye Taahhüdü Baskısına Dikkat

TBK m. 352/1’e göre tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak verilmesi gerekir. Kira başında, sözleşmeyle birlikte imzalatılan taahhütler genel kural olarak geçersiz kabul edilir. Zam görüşmesi sırasında “imzalarsan zammı düşürürüm” denilerek imzalatılan tarihli bir taahhüt ise ileride sizi ciddi bir tahliye riskiyle karşı karşıya bırakabilir.

İhtiyaç iddiasının kötüye kullanımı: TBK m. 355’e göre ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen konut, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi hâlde eski kiracı, son kira yılındaki bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.

Uyuşmazlık Çözülmezse: Arabuluculuk ve Kira Tespit Davası

Zorunlu Arabuluculuk

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B uyarınca, 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Başvuru, kiralananın bulunduğu yerdeki adliyenin arabuluculuk bürosuna yapılır.

• Arabuluculukta varılan anlaşma, icra edilebilirlik şerhi alındığında mahkeme kararı gibi icraya konulabilir.
• Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak, dava şartının yerine getirildiğini belgeler.
• Tutanağı imzalamadan önce içeriğini dikkatle okuyun; “başkaca talebim yoktur” gibi ifadeler sonraki taleplerinizi etkileyebilir.

Kira Tespit Davası (TBK m. 345)

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davalar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4 uyarınca sulh hukuk mahkemesinde görülür. Bu davayı hem kiraya veren hem de kiracı açabilir.

• Dava, yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir.
• Dava yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılır veya bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılırsa, mahkemenin belirlediği bedel o dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Bu şartlar sağlanmazsa, belirlenen bedel genel kural olarak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Kiracı açısından önemli olan şudur: Ev sahibi ancak bu dava sonunda kesinleşen bedeli talep edebilir. Mahkeme kararı olmadan, kendi belirlediği tutarı ödemediğiniz için sizi temerrüde düşürmesi kural olarak mümkün değildir.

Yargıtay Kararları Işığında Kira Artışı

Kira uyuşmazlıklarında temyiz incelemesi ağırlıklı olarak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından yapılmaktadır. Dairenin yerleşik içtihatlarından öne çıkan ilkeler şunlardır:

1. Sözleşmedeki Yüksek Oran Değil, Kanuni Oran Uygulanır

Yargıtay, sözleşmede kararlaştırılan artış oranı kanuni sınırdan yüksekse, artışın TÜFE on iki aylık ortalaması üzerinden yapılması gerektiğini istikrarlı biçimde vurgulamaktadır. 2026 yılında verilen güncel kararlarda da bu ilke tekrarlanmıştır.

Sade anlatımla: Sözleşmenize “%70 artar” yazılmış olması, ev sahibine kanunun izin verdiğinden fazlasını isteme hakkı vermez.

2. 5 Yıl Sonrasında “Hakkaniyet İndirimi” Yapılır

TBK m. 344/3 kapsamındaki davalarda Yargıtay, bilirkişinin emsal kira bedellerini tespit etmesini; ardından mahkemenin, kiracının uzun süredir aynı taşınmazda oturmasını dikkate alarak bu rayiçten hakkaniyet indirimi yapmasını aramaktadır. Uygulamada bu indirim, somut olayın özelliklerine göre genellikle yüzde 10–20 aralığında değerlendirilmektedir.

Sade anlatımla: 5 yıl dolmuş olsa bile mahkeme, kirayı doğrudan “sıfır kiracıya verilecek” piyasa bedeline çekmez.

3. Kira Başında Alınan Tahliye Taahhüdü Geçersizdir

Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, kira sözleşmesiyle aynı anda veya kiralanan teslim edilmeden önce alınan tahliye taahhütleri, kiracının bağımlı durumda olduğu kabul edildiğinden geçersiz sayılmaktadır.

Sade anlatımla: Ev sahibinin elindeki taahhüdün tarihi ve hangi koşullarda imzalandığı, tahliye davasının sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Her kararın kendi somut olayına özgü olduğunu hatırlatmak isteriz. Benzer görünen iki dosyada, deliller ve tarafların tutumu nedeniyle farklı sonuçlar çıkabilir.

Uygulamadan Örnekler (Varsayımsal Senaryolar)

Aşağıdaki örnekler tamamen varsayımsaldır ve hesaplamalarda Eylül 2026 oranı olan %31,79 kullanılmıştır.

Senaryo 1: “Piyasa Değişti, %60 Zam Yapıyorum”

K. Hanım 3 yıldır aylık 20.000 TL kirayla oturmaktadır ve kira dönemi Eylül’de yenilenmektedir. Ev sahibi, %60 artışla 32.000 TL talep eder.

• Yasal azami kira: 20.000 × 1,3179 = 26.358 TL
• Talep edilen fazla: 5.642 TL/ay
• Önerilen yol: K. Hanım 26.358 TL’yi açıklamalı olarak bankaya yatırır, ev sahibine yazılı bildirimde bulunur. Ev sahibi ısrar ederse arabuluculuk süreci başlatılabilir.

Senaryo 2: Sözleşmede “%50 Artış” Yazıyor

M. Bey’in sözleşmesinde “kira her yıl %50 artırılır” hükmü vardır; kirası 15.000 TL‘dir.

• Sözleşmeye göre talep: 22.500 TL
• Kanuni sınıra göre azami bedel: 19.768,50 TL
• TBK m. 344/1 ve m. 354 uyarınca aşan kısım geçersiz olduğundan, genel kural olarak 19.768,50 TL ödenmesi yeterlidir.

Senaryo 3: 6 Yıldır Aynı Evde Oturan Kiracı

S. Hanım 6 yıldır aylık 8.000 TL ödemektedir; benzer daireler bölgede 30.000 TL civarında kiralanmaktadır. Ev sahibi “5 yıl doldu, artık 30.000 TL ödeyeceksin” der.

• 5 yıl dolduğu için ev sahibi kira tespit davası açma hakkına sahiptir.
• Ancak taraflar anlaşamazsa yeni bedeli mahkeme belirler; emsaller, kiralananın durumu ve hakkaniyet indirimi dikkate alınır.
• Karar kesinleşene kadar S. Hanım’ın TÜFE oranında artırılmış bedeli ödemeye devam etmesi, temerrüt riskini azaltır. Bu tür dosyalarda dava öncesi uzlaşma, çoğu zaman her iki taraf için de daha az maliyetli bir yol olabilmektedir.

Göktepe Hukuk Bürosu ile Kira Uyuşmazlıklarında Destek

Kira artışı uyuşmazlıkları, ilk bakışta basit bir hesaplama gibi görünse de ihtar süreleri, arabuluculuk tutanakları ve dava açma süreleri nedeniyle dikkatli yönetim gerektirir. Yanlış atılan tek bir adım, örneğin eksik ödeme veya baskı altında imzalanan bir belge, telafisi güç sonuçlar doğurabilir.

Göktepe Hukuk Bürosu olarak kiracılara ve kiraya verenlere şu konularda destek sunuyoruz:

• Sözleşmenizin ve zam talebinin TBK m. 344’e uygunluğunun incelenmesi
• Yasal kira bedelinin hesaplanması ve ihtarname hazırlanması
• Fazla ödenen kiranın iadesi talepleri
• Arabuluculuk görüşmelerinde temsil
• Kira tespit ve tahliye davalarında savunma

Her dosyanın kendine özgü koşulları olduğunu biliyoruz. Ev sahibinizden yasal sınırın üzerinde bir zam talebi aldıysanız, herhangi bir belge imzalamadan önce bizimle iletişime geçerek durumunuzu değerlendirebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi TÜFE’nin üzerinde zam yapabilir mi?

Hayır. TBK m. 344 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama oranını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek oran yazsa bile kanuni oran uygulanır. Tek istisna, 5 yılını dolduran kiralarda mahkemenin hakkaniyete göre yeni bedel belirlemesidir.

Zammı kabul etmezsem evden çıkarılır mıyım?

Kanuni sınırı aşan zammı kabul etmemek tek başına tahliye sebebi değildir. Tahliye yalnızca TBK m. 347 ve 350–352’de sayılan hâllerde mümkündür. Ancak temerrüde düşmemek için yasal oranda artırılmış kirayı eksiksiz ödemeye devam etmelisiniz.

Fazla ödediğim kirayı geri alabilir miyim?

Genel kural olarak evet. TÜFE sınırını aşan kısım, TBK m. 77 vd. uyarınca sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Talep, öğrenmeden itibaren 2 yıl ve her hâlde 10 yıl içinde ileri sürülmelidir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Kira artışı yıllık enflasyona mı, 12 aylık ortalamaya mı göre yapılır?

Kira artışında esas alınan oran, yıllık enflasyon değil, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Bu oran her ay TÜİK tarafından açıklanır ve sözleşmenizin yenilendiği aydan önce açıklanan oran uygulanır.

---

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlığınız için bir avukattan profesyonel destek almanız önerilir.