Her kira döneminin sonunda kiracıların ve ev sahiplerinin zihnini aynı soru meşgul eder: “Bu yıl kirama ne kadar zam yapılabilir?” Bu soru, sanıldığının aksine tarafların keyfi olarak anlaşabileceği bir konu değildir. Türk Borçlar Kanunu, kira artışına net bir yasal tavan getirmiştir ve bu tavanın üzerinde yapılan her artış, hukuken geçersiz sayılabilir.
Göktepe Hukuk Bürosu olarak, gerek kiracıların gerekse ev sahiplerinin karşılaştığı kira artışı uyuşmazlıklarında sıklıkla gözlemlediğimiz temel sorun, tarafların yasal sınırı bilmeden sözleşme imzalaması veya bu sınırı aşan taleplere karşı nasıl hareket edeceklerini bilememesidir. Bu rehberde, kira artışının yasal dayanağını, güncel oranları ve uyuşmazlık hâlinde izlenmesi gereken yolları ele alıyoruz.
Kira Artış Oranının Yasal Dayanağı: TBK Madde 344
Kira bedelinin artışına ilişkin temel düzenleme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde yer almaktadır. Bu madde, hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için geçerlidir ve emredici (taraflarca aksi kararlaştırılamayan) niteliktedir.
Madde hükmüne göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanır ve kira sözleşmesinin yenilendiği aydan bir önceki aya ait veri esas alınır.
Sözleşmede Farklı Bir Oran Yazılmışsa Ne Olur?
Uygulamada sıkça karşılaşılan bir durum, sözleşmeye “TÜFE + belirli bir oran” ya da sabit yüksek bir yüzde yazılmasıdır. Bu tür hükümler, TBK m. 344’teki üst sınırı aşan kısım bakımından geçersizdir. Yani sözleşmenin tamamı iptal olmaz; yalnızca yasal tavanı aşan kısım talep edilemez hâle gelir.
- Sözleşmede TÜFE’den düşük bir oran varsa → o oran uygulanır.
- Sözleşmede TÜFE’den yüksek bir oran varsa → yasal tavan (TÜFE) esas alınır.
- Sözleşmede artış oranına dair hiçbir hüküm yoksa → TBK m. 344/2 uyarınca gerekirse hâkim belirler.
Hipotetik Örnek: Kartal’da bir konut kirasında sözleşmeye “yıllık artış TEFE-TÜFE ortalamasıdır” hükmü konulmuş olsun. TEFE oranı uzun süredir TÜFE’nin üzerinde seyrettiğinden, bu formülün sonucu yasal tavanı aşabilir. Böyle bir durumda kiracı, yalnızca TÜFE 12 aylık ortalamasına kadar olan kısmı ödemekle yükümlü olabilir; aşan kısmı ödemek zorunda kalmayabilir. Elbette her somut olayın kendine özgü koşulları, nihai sonucu etkileyecektir.
Yüzde 25’lik Zam Sınırı Hâlâ Geçerli mi?
Bu konuda kamuoyunda ciddi bir kafa karışıklığı bulunmaktadır. 11 Haziran 2022 tarihinde, 7409 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde uyarınca, yalnızca konut kiraları için geçerli olmak üzere yıllık kira artışı yüzde 25 ile sınırlandırılmıştı. Bu istisnai düzenleme 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla sona ermiştir.
Güncel durum: 2 Temmuz 2024’ten itibaren yenilenen tüm konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde geçerli olan tek yasal üst sınır, TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Yüzde 25’lik geçici sınırlama artık uygulanmamaktadır.
İşyeri Kiraları İçin Durum Farklı mıydı?
Yüzde 25’lik geçici sınır yalnızca konut kiralarına uygulanmıştı; çatılı işyeri kiralarında bu dönemde de doğrudan TBK m. 344’teki TÜFE tavanı geçerliydi. Bugün itibarıyla ise konut ve işyeri kiraları arasında bu bakımdan herhangi bir fark bulunmamaktadır; her ikisi için de yasal tavan aynı TÜFE oranıdır.
Güncel Kira Artış Oranı Ne Kadar?
TÜİK’in açıkladığı verilere göre, Temmuz 2026 döneminde yenilenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek yasal üst sınır, TÜFE 12 aylık ortalamasına göre yaklaşık yüzde 32 seviyesindedir. Bu oran her ay güncellendiğinden, kira yenileme tarihinize denk gelen ayın TÜİK verisini kontrol etmeniz büyük önem taşır.
Dikkat edilmesi gereken önemli bir ayrım: Kira artışında esas alınan oran, o ayki yıllık enflasyon oranı değil, 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Bu iki rakam sıklıkla birbirine karıştırılmakta ve hatalı hesaplamalara yol açmaktadır.
Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?
- Mevcut kira bedeli belirlenir.
- Sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı tespit edilir.
- Mevcut kira bedeli, bu oranla çarpılır.
- Çıkan tutar, mevcut kiraya eklenerek yeni kira bedeli bulunur.
Örnek: Aylık 20.000 TL kira ödeyen bir kiracının sözleşmesi, yasal tavanın yüzde 32 olduğu bir ayda yenileniyorsa, ev sahibi en fazla 6.400 TL’lik bir artışla yeni kirayı 26.400 TL olarak talep edebilir. Bunun üzerinde bir talep, yasal dayanaktan yoksun kalır.
Ev Sahibi TÜFE Üzerinde Zam Talep Ederse Kiracı Ne Yapmalı?
Kiraya verenin yasal sınırın üzerinde bir artış talep etmesi hâlinde kiracının bazı hakları bulunmaktadır. Öncelikle belirtmek gerekir ki, kiraya verenin tek taraflı olarak yasal sınırın üzerinde zam yapma yetkisi yoktur; taraflar arasında anlaşmazlık varsa bu konuda son sözü genel olarak mahkeme söyler.
- Kiracı, yasal sınırı aşan kısmı ödemeyi reddedebilir ve önceki kira bedeli üzerinden ödemeye devam edebilir.
- Kiraya veren, kendi talep ettiği tutarda ısrar ediyorsa, kira tespit davası açarak bedelin mahkemece belirlenmesini isteyebilir.
- Kiracı, fazladan ödediği bir tutar varsa, bu tutarın iadesini talep etme hakkına sahip olabilir.
Göktepe Hukuk Bürosu olarak, bu tür uyuşmazlıklarda erken aşamada hukuki değerlendirme alınmasının, ileride doğabilecek daha büyük hak kayıplarını önlemede önemli bir rol oynadığını gözlemlemekteyiz.
Yargıtay Kararlarında Kira Artış Sınırı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatları, TBK m. 344’ün emredici niteliğini istikrarlı biçimde vurgulamaktadır. Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/3036 E., 2026/104 K. sayılı bir kararında, sözleşmede TBK m. 344’e aykırı biçimde belirlenen artış oranlarının, yasal üst sınırı aşan kısım yönünden geçersiz sayıldığı hükme bağlanmıştır.
Benzer şekilde, Dairenin farklı bir kararında, kira tespit davalarında yenileme dönemine ait TÜFE 12 aylık ortalama oranının üst sınır olarak esas alınacağı, sözleşmede yer alan farklı oranlara itibar edilmeyeceği ifade edilmiştir. Bu içtihatların ortak paydası, sözleşme serbestisinin, TÜFE tavanı karşısında sınırlı kaldığıdır.
Beş Yıl Sonrası: Kira Tespit Davası Mümkün mü?
TBK m. 344/3 uyarınca, kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli olması ya da beş yıldan sonra yenilenmesi hâlinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, kiraya veren kira tespit davası açarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir. Bu davada mahkeme, TÜFE oranıyla değil; taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri gibi kriterlerle hakkaniyete uygun bir bedel tespit eder.
Bu düzenleme özellikle uzun süredir aynı kirada oturan kiracılar ile piyasa rayicinin gerisinde kalan kira geliriyle karşı karşıya kalan ev sahipleri arasında önemli uyuşmazlıklara konu olabilmektedir. Her iki taraf için de bu süreçte hukuki destek almak, sürecin sağlıklı yürütülmesi açısından faydalı olabilir.
Sonuç: Kira Artışında Hukuki Danışmanlığın Önemi
Kira artış oranı, tek bir yüzdelik dilim gibi görünse de arkasında hem kanun hükümleri hem de yerleşik yargı içtihatları bulunan katmanlı bir hukuki mesele barındırır. Yanlış hesaplanan bir zam oranı, hem kiracı hem de kiraya veren için maddi kayıplara ve uzayan uyuşmazlıklara yol açabilir.
Göktepe Hukuk Bürosu olarak, kira artışı, kira tespiti veya kira sözleşmesi kaynaklı her türlü uyuşmazlıkta, somut olayın özelliklerine göre değerlendirme yaparak müvekkillerimizin haklarını korumaya çalışıyoruz. Kira artışı konusunda tereddüt yaşadığınız her durumda, vakit kaybetmeden hukuki danışmanlık almanızı öneririz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira artışında yüzde 25 sınırı hâlâ geçerli mi? Hayır. Konut kiralarına özgü yüzde 25’lik geçici sınırlama 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bugün itibarıyla hem konut hem işyeri kiralarında tek yasal tavan, TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
Ev sahibi TÜFE oranının üzerinde zam yapabilir mi? Hayır, genel kural olarak yapamaz. TBK m. 344 uyarınca TÜFE 12 aylık ortalaması emredici bir üst sınırdır; bu oranı aşan artış talepleri hukuken geçerli kabul edilmeyebilir.
Sözleşmede TÜFE’nin üzerinde bir oran yazıyorsa ne olur? Sözleşmenin tamamı geçersiz olmaz; yalnızca yasal tavanı aşan kısım için hüküm doğurmaz. Kiracı, genel olarak yasal sınıra kadar olan kısmı ödemekle yükümlü tutulabilir.
Kira artış oranı nereden öğrenilir? İlgili ay için geçerli TÜFE 12 aylık ortalaması, her ayın başında Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından resmî olarak açıklanır ve kira sözleşmesinin yenilendiği aydan bir önceki ayın verisi esas alınır.
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her hukuki durum kendine özgü koşullar içerdiğinden, somut durumunuz için bir avukattan danışmanlık almanız önerilir.
