Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman Geçerlidir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracı tarafından yazılı olarak, kiralanan kendisine teslim edildikten sonra ve serbest iradeyle verilmişse ve kiralananın boşaltılacağı belirli bir tarihi içeriyorsa geçerlidir. Dayanak, Türk Borçlar Kanunu (TBK) 352/1. maddesidir. Kiracı o tarihte çıkmazsa kiraya veren, bir ay içinde icra takibi başlatarak veya dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraladığı konutu veya çatılı iş yerini belirli bir tarihte boşaltacağını kiraya verene yazılı olarak üstlendiği belgedir. Halk arasında “tahliye senedi” de denir.

TBK 352/1’e göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde o tarihte boşaltmazsa, kiraya veren sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu imkân, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıyı koruyan tahliye sınırlamalarının istisnalarından biridir. Bu nedenle mahkemeler geçerlilik şartlarını sıkı biçimde inceler.

Tahliye taahhütnamesi, kiraya verenin ihtiyaç, yeniden inşa veya kira bedelinin ödenmemesi gibi diğer tahliye sebeplerinden bağımsızdır. Kiraya verenin ayrıca bir gerekçe göstermesi gerekmez; geçerli bir taahhüt ve süresinde yapılan başvuru yeterlidir. Belirleyici olan, kiracının bu sonucu bilerek ve isteyerek kabul etmiş olmasıdır.

Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Bir tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için dört temel şartın birlikte bulunması gerekir. Şartlardan biri eksikse taahhüde dayanarak tahliye istenemeyebilir.

Şart	Açıklama
Yazılı şekil	Taahhüt yazılı olmalı ve kiracının (veya yetkili temsilcisinin) imzasını taşımalıdır. Sözlü taahhüt yeterli değildir.
Teslimden sonra verilme	Taahhüt, kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra verilmelidir.
Serbest irade	Kiracı, baskı altında değil kendi isteğiyle imzalamış olmalıdır.
Belirli tarih	Boşaltma tarihi açıkça belirtilmelidir. “Ev sahibi istediğinde” gibi belirsiz ifadeler yeterli görülmez.

Kiracı birden fazlaysa, yerleşik uygulamaya göre taahhüdün tüm kiracılar tarafından verilmesi gerekir. Taahhüt edilen konut aile konutuysa, Türk Medeni Kanunu’ndaki aile konutu korumasından doğan sorunlar da ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira Sözleşmesiyle Birlikte İmzalanan Taahhüt Geçerli mi?

Kira sözleşmesiyle aynı anda imzalanan tahliye taahhütnamesi, kural olarak geçersiz kabul edilir. Çünkü bu anda kiracı evi tutabilmek için imza atmak zorunda hissedebilir; yani taahhüdün serbest iradeyle verildiği kabul edilmez.

Uygulamada sık görülen durum, taahhüdün sözleşmeyle birlikte imzalanıp tarihinin boş bırakılması veya ileri bir tarihin yazılmasıdır. Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre:

• Taahhüdün sözleşmeden önce veya sözleşmeyle birlikte imzalandığını iddia eden kiracı, bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür.
• Düzenleme tarihi geçerlilik şartı değildir; belge içeriğinden kiracının o sırada kiralananda oturduğu anlaşılıyorsa bu yeterli görülebilir.
• Taahhüt boş bırakılıp sonradan doldurulmuşsa, kiracının bunu ispat etmesi gerekir.

Ayrıca Yargıtay uygulamasında, taahhütten sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi imzalanmasının, taahhüdün hükmünü yitirip yitirmediğinin ayrıca incelenmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Kiracı Taahhüt Ettiği Tarihte Çıkmazsa Ne Olur?

Kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Bu süre kaçırılırsa taahhüde dayanarak tahliye isteme hakkı kural olarak düşer.

Yol	Nasıl işler?
İcra yoluyla tahliye (İİK 272 vd.)	İcra dairesi kiracıya tahliye emri gönderir. Kiracı itirazını 7 gün içinde bildirebilir; itiraz etmez ve 15 gün içinde çıkmazsa zorla tahliye yapılır. İtiraz hâlinde takip durur ve itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurulur.
Dava yoluyla tahliye	Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. Bu yolda tanık gibi deliller daha geniş biçimde değerlendirilebilir.

TBK 353’e göre kiraya veren, bir aylık süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir yıl uzar. Bu nedenle sürenin dolmasına yakın bir ihtarname gönderilmesi uygulamada sık başvurulan bir yöntemdir.

Ev sahibinin hangi durumlarda kiracıyı çıkarabileceğine dair genel çerçeve için ev sahibi kiracıyı gerçekten çıkarabilir mi yazımıza bakabilirsiniz.

Ev Satılırsa Yeni Malik Taahhüdü Kullanabilir mi?

Evet, kiralanan satıldığında yeni malik, kiracının önceki malike verdiği geçerli tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye isteyebilir. Kira ilişkisi yeni malike geçtiği için taahhüt de kural olarak onun lehine sonuç doğurur.

Yeni malik ayrıca kendi ihtiyacı nedeniyle tahliye yoluna da başvurabilir; ancak bu ayrı şartlara ve sürelere bağlıdır. Ayrıntılar için yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi yazımızı inceleyebilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?

Tahliye taahhütnamesine dayalı taleplerin önemli bir kısmı, şekil ve süre hataları nedeniyle sonuçsuz kalır. En sık karşılaşılan hatalar şunlardır:

• Taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün, aynı masada imzalatmak,
• Boşaltma tarihini belirsiz bırakmak,
• Birden fazla kiracıdan yalnızca birinin imzasını almak,
• Taahhüt tarihinden sonraki bir aylık süreyi kaçırmak,
• Taahhütten sonra yeni bir kira sözleşmesi yapıp taahhüdün etkisini göz ardı etmek.

Kiracı açısından da dikkat edilmesi gereken noktalar vardır:

• İmzalanan belgenin bir örneğini saklamak ve üzerindeki tarihi kontrol etmek,
• Boş veya tarihsiz bir kâğıda imza atmamak,
• Tahliye emri tebliğ edilirse 7 günlük itiraz süresini kaçırmamak,
• Taahhüdün ne zaman ve hangi koşullarda verildiğini gösterebilecek yazışma, mesaj veya tanık gibi delilleri korumak.

İstanbul gibi kira uyuşmazlıklarının yoğun olduğu şehirlerde, taahhütnamenin hazırlanma anı ve belgelendirilmesi sonradan çıkabilecek ispat tartışmalarında belirleyici olabilir.

Sık Sorulan Sorular

Tahliye taahhütnamesi noterde yapılmak zorunda mı?

Hayır, kanun yalnızca yazılı şekil arar; adi yazılı belge yeterlidir. Ancak noterde düzenlenmesi, imza ve tarih konusundaki itirazları azaltabilir.

Kiracı tahliye taahhütnamesindeki imzaya itiraz edebilir mi?

Evet, kiracı imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürebilir. Bu durumda imzanın kiracıya ait olup olmadığı icra mahkemesinde veya davada incelenir.

Tahliye taahhütnamesi iş yeri kiralarında da geçerli mi?

Evet, TBK 352/1 konut ve çatılı iş yeri kiralarının ikisine de uygulanır. Geçerlilik şartları iki kira türü için aynıdır.

Kiracı imzaladığı taahhütnameyi iptal ettirebilir mi?

Kiracı, taahhüdü baskı, korkutma veya yanılma altında verdiğini ispat ederse iradesinin sakatlandığını ileri sürebilir. Bunun için kanundaki süre içinde harekete geçilmesi gerekir.

Avukat Selin Göktepe Yorumluyor

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği; belgenin ne zaman ve nasıl imzalandığına, kira ilişkisinin geçmişine ve sürelere uyulup uyulmadığına göre değişir. Kiraya veren veya kiracı olarak elinizdeki belgenin değerlendirilmesini istiyorsanız, Avukat Selin Göktepe ile goktepehukuk.com üzerinden iletişime geçebilirsiniz.