Maltepe Kira Avukatı

Maltepe, İstanbul Anadolu Yakası’nın en hareketli kira piyasalarından birine sahiptir. Sahil hattındaki konut projeleri, Bağlarbaşı ve Cevizli’deki yerleşik apartman stoğu ile Küçükyalı çevresindeki ofis ve dükkânlar bir araya geldiğinde, ilçede binlerce kira ilişkisi eş zamanlı yürümektedir.

Bu yoğunluk, beraberinde uyuşmazlığı da getirir. Kira bedelinin güncellenmesi, tahliye talebi, depozitonun iade edilmemesi ya da kiralananın hasarlı teslimi gibi sorunlar, çoğu zaman tarafların hukuki bilgi eksikliği nedeniyle büyür.

Göktepe Hukuk Bürosu olarak bu rehberde; kira hukukunun yasal çerçevesini, tahliye yollarını, kira tespiti ve uyarlama davalarını, zorunlu arabuluculuk sürecini ve pratikte en sık yapılan hataları güncel mevzuat ile Yargıtay içtihatları ışığında ele alıyoruz.

Önemli uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Kira hukukunda sonuç, somut olayın özelliklerine ve dosyadaki delil durumuna göre değişir. Her dosya kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.

Maltepe’de Kira Hukukunun Yasal Çerçevesi

Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299. maddesinde tanımlanmıştır: Kiraya veren bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracı da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlenir.

Konut ve çatılı işyeri kiraları ise TBK m. 339-356 arasında özel hükümlere tabidir. Bu hükümlerin büyük bölümü nispi emredici niteliktedir; yani sözleşmeye kiracı aleyhine konulan ve kanuna aykırı düşen maddeler geçersiz sayılır.

Konu	Yasal Dayanak	Kısa Açıklama
Kira sözleşmesinin tanımı	TBK m. 299	Kullanımın bırakılması + bedel ödeme
Konut/çatılı işyeri kiraları	TBK m. 339 vd.	Kiracıyı koruyan özel hükümler
Güvence bedeli (depozito)	TBK m. 342	En çok üç aylık kira bedeli
Yıllık kira artışı	TBK m. 344/1-2	TÜFE on iki aylık ortalama sınırı
Beş yıl sonunda bedel tespiti	TBK m. 344/3	Hâkim tarafından hakkaniyete göre belirleme
Sözleşmenin uzaması	TBK m. 347	Kiraya veren için on yıllık uzama kuralı
Tahliye sebepleri	TBK m. 350-352	Sınırlı sayıda ve süreye bağlı
Yeniden kiralama yasağı	TBK m. 355	İhtiyaç nedeniyle tahliyede üç yıl

Kira artışında güncel durum

Konut kiralarına 2022’de getirilen %25’lik geçici tavan uygulaması 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bugün itibarıyla hem konut hem çatılı işyeri kiralarında tek yasal sınır, sözleşmenin yenilendiği ayda TÜİK tarafından açıklanan TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.

Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile, bu oranı aşan kısım genel kural olarak geçersizdir. Sözleşmede TÜFE’nin altında bir oran yazıyorsa, sözleşmedeki düşük oran uygulanır.

Maltepe Kira Avukatı Hangi Konularda Destek Verir?

Kira uyuşmazlıklarının büyük bölümü, dava aşamasına gelmeden önce atılan adımlarla kazanılır ya da kaybedilir. Bir kira avukatının katkısı bu nedenle yalnızca duruşma salonuyla sınırlı değildir.

• Kira sözleşmesinin hazırlanması ve risk analizi: Cezai şart, tadilat, alt kira ve devir maddelerinin hukuka uygun kurgulanması
• İhtarname düzenlenmesi: Temerrüt ihtarı, iki haklı ihtar, sözleşmeye aykırı kullanım ihtarı
• Tahliye davaları: İhtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve temerrüt sebeplerine dayalı süreçler
• Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması davaları: Emsal araştırması, bilirkişi raporuna itiraz
• İcra takibi: Kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız takip (İİK m. 269)
• Depozito ve hasar uyuşmazlıkları: İade talebi, ayıp ve zarar tespiti
• Zorunlu arabuluculuk sürecinin yönetimi: Dosya hazırlığı ve müzakere temsili

Maltepe’deki taşınmazlara ilişkin kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme, HMK m. 4 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesidir. İlçe, yargı teşkilatı bakımından İstanbul Anadolu Adliyesi yargı çevresinde yer aldığından, dava ve takipler kural olarak buradaki mahkeme ve icra dairelerinde yürütülür. Yerel uygulamaya, bilirkişi listelerine ve keşif pratiğine hâkimiyet, süreç yönetiminde gözle görülür bir fark yaratır.

Tahliye Davaları: Sebepler, Süreler ve Usul

Türk hukukunda kiraya veren, istediği zaman ve istediği gerekçeyle kiracıyı çıkaramaz. Tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda (numerus clausus) düzenlenmiştir ve her biri kendi bildirim şartına ve hak düşürücü süresine bağlıdır.

Tahliye sebeplerine genel bakış

Tahliye Sebebi	Yasal Dayanak	Ön Şart / Bildirim	Dava veya Takip Süresi
Kiraya verenin gereksinimi (kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu, bakmakla yükümlü olduğu kişiler)	TBK m. 350/1	Zorunlu değil, ancak ihtar delil değeri taşır	Belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden itibaren 1 ay
Yeniden inşa veya esaslı onarım	TBK m. 350/2	Kullanımın imkânsız hâle gelmesi	Sürenin bitiminden itibaren 1 ay
Yeni malikin gereksinimi	TBK m. 351	Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim	Bildirimden 6 ay sonra dava
Yazılı tahliye taahhüdü	TBK m. 352/1	Teslimden sonra düzenlenmiş, tarihi belirli yazılı taahhüt	Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde dava veya icra takibi
İki haklı ihtar	TBK m. 352/2	Bir kira yılında iki haklı yazılı ihtar	Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay
Kiracının aynı ilçede konutu bulunması	TBK m. 352/3	Sözleşme kurulurken bilinmiyor olması	Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay
Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt)	TBK m. 315 / İİK m. 269	30 günlük süreli yazılı ihtar	Sürenin sonunda fesih ve tahliye
Sözleşmeye aykırı kullanım	TBK m. 316	En az 30 günlük süreli ihtar	İhtara rağmen aykırılığın sürmesi

Süre uyarısı: Yukarıdaki bir aylık süreler hak düşürücü niteliktedir. Kaçırılması hâlinde ilgili tahliye sebebine o kira dönemi için dayanılamaz. Bu nedenle sözleşme bitim tarihinin takibi, hukuki stratejinin ilk adımıdır.

Gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliyede ispat ölçütü

Uygulamada en çok başvurulan yol olan gereksinim nedeniyle tahliyede, Yargıtay istikrarlı bir ölçüt uygulamaktadır: ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/6-1540 E., 2021/878 K. sayılı kararında bu ilke şu şekilde ortaya konmuştur: Süreklilik göstermeyen geçici bir ihtiyaç tahliye sebebi yapılamayacağı gibi, henüz doğmamış ya da gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da kabul edilmez. Ayrıca ihtiyacın yalnızca dava tarihinde değil, yargılama boyunca da devam ediyor olması aranır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/7751 E., 2019/493 K. sayılı kararı ise ispat kolaylığı sağlayan bir noktayı vurgular: Konut ihtiyacına dayalı davalarda, ihtiyaçlı kişinin başka bir yerde kiracı olarak oturuyor olması, ihtiyacın varlığının başlıca göstergesi sayılır.

Hipotetik örnek: Maltepe Altayçeşme’de bir dairesi bulunan mülk sahibi, Ataşehir’de kirada oturan kızının evlendikten sonra bu daireye yerleşmesi gerektiğini ileri sürerek tahliye talep eder. Kızının kira sözleşmesi, nüfus kayıtları ve tanık beyanları dosyaya sunulur. Buna karşılık kiracı, mülk sahibinin aynı binada boş duran ikinci bir dairesi olduğunu ortaya koyarsa, ihtiyacın “zorunlu” olup olmadığı tartışmalı hâle gelir. Sonuç, hâkimin takdir yetkisi dahilinde ve tüm delillerin birlikte değerlendirilmesiyle belirlenir.

Yeniden kiralama yasağını unutmayın

TBK m. 355 uyarınca, gereksinim nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracı dışında birine kiraya verilemez. Yasağa aykırılık hâlinde eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir. Yeniden inşa ve imar hâlinde ise eski kiracının yeni taşınmaza öncelik hakkı bulunur.

Tahliye taahhütnamesi: Görünürde kolay, uygulamada riskli

Tahliye taahhüdünün geçerliliği için TBK m. 352/1 dört şart arar: yazılı olması, kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmesi, tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi ve kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması. Sözleşmeyle aynı anda, matbu ve boş olarak imzalatılan taahhütnameler bu nedenle sık sık geçersiz sayılmaktadır.

Güncel içtihat: 18 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararında (Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz talebi üzerine verilmiştir), tahliye taahhüdünün düzenlenmesinden sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi imzalanmasının kira ilişkisini yenilediği ve önceki tahliye taahhüdünü hükümsüz kıldığı sonucuna varılmıştır. Karar, elinde taahhütname bulunan kiraya verenler için kritik bir uyarı niteliğindedir: Yeni bir sözleşme imzalamak, mevcut taahhüde dayanma imkânını ortadan kaldırabilir.

Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlanması

Kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklar, Maltepe gibi rayiç bedellerin hızla değiştiği ilçelerde tahliye davalarından sonra en sık görülen ikinci uyuşmazlık grubunu oluşturur.

Kira tespit davası (TBK m. 344)

Kira tespit davası, kira bedelinin mahkemece belirlenmesi talebiyle açılır ve kiracı da kiraya veren de davacı olabilir.

Beş yıllık dönem burada belirleyicidir. TBK m. 344/3’e göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda hâkim; TÜFE değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun yeni bedeli belirler. Bu dönemde hâkim, TÜFE oranıyla sınırlı değildir.

Beş yıl dolmamışsa dava reddedilmez; bedel, TBK m. 344/1-2 çerçevesinde TÜFE sınırı içinde tespit edilir.

Hakkaniyet (hak ve nesafet) indirimi bu davaların ayırt edici kurumudur. 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’ndan bugüne uzanan yerleşik uygulamaya göre; önce taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceği rayiç bedel bilirkişi marifetiyle belirlenir, ardından kiracının eski kiracı olması gözetilerek bu bedelden hakkaniyete uygun bir indirim yapılır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/6030 E., 2019/1791 K. sayılı kararında, tek kişilik ve denetime elverişsiz bilirkişi raporuna dayanılarak, üstelik hakkaniyet indirimi yapılmaksızın karar verilmesi bozma sebebi sayılmıştır. Aynı Dairenin 2017/7801 E., 2019/4649 K. sayılı kararı da beş yıl dolduktan sonraki dönemin “hak ve nesafet dönemi” olduğunu ve indirimin zorunluluğunu teyit etmektedir.

Uygulamaya ilişkin bir usul kuralı da önemlidir: TBK m. 345 gereği, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce dava açılmış ya da kiraya veren bu süre içinde artış iradesini yazılı olarak bildirmişse, mahkemece belirlenecek bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

Uyarlama davası (TBK m. 138)

Uyarlama, sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir durumun edimler dengesini katlanılamaz ölçüde bozması hâlinde gündeme gelir. TBK m. 138 kapsamındaki “aşırı ifa güçlüğü” ölçütü dardır; olağan enflasyon dalgalanmaları genel kural olarak tek başına yeterli görülmez.

Hipotetik örnek: Maltepe Küçükyalı’da on yıllık bir işyeri kirasında, dövize endeksli kararlaştırılan bedel, kur hareketleri sonucu kiracının cirosunu aşan bir yüke dönüşür. Kiracı uyarlama talep eder. Mahkeme; sözleşmenin süresi, tarafların basiretli tacir olup olmadığı, riskin öngörülebilirliği ve emsal bedeller üzerinden değerlendirme yapar. Böyle bir dosyada sonuç, bilirkişi raporunun niteliğine ve somut olayın özelliklerine göre şekillenir.

Zorunlu Arabuluculuk: Dava Şartı Olan İlk Durak

7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Kapsama giren başlıca uyuşmazlıklar:

1. Tahliye davaları (ihtiyaç, taahhüt, iki haklı ihtar vb.)
2. Kira bedelinin tespiti davaları
3. Kira uyarlama davaları
4. Kira alacağı ve tazminat talepleri
5. Alt kira ve kullanım hakkına ilişkin uyuşmazlıklar

Kapsam dışı olanlar: İİK m. 269 kapsamındaki ilamsız icra yoluyla tahliye ile ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz talepleri arabuluculuk şartına tabi değildir. Bu istisna, kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı hızlı hareket etmek isteyen kiraya verenler için pratik bir avantaj sağlar.

Arabuluculuk süreci kural olarak üç hafta içinde sonuçlandırılır; zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir; eklenmemesi ve verilen kesin süreye rağmen sunulmaması hâlinde dava usulden reddedilir.

Anlaşma sağlandığında düzenlenen belge, taraflar ve avukatları ile arabulucunun birlikte imzalaması hâlinde icra edilebilirlik şerhi aranmaksızın mahkeme kararı niteliği taşır (6325 sayılı Kanun m. 18). Bu nedenle metnin dikkatsiz kaleme alınması, sonradan telafisi güç sonuçlar doğurabilir.

Göktepe Hukuk Bürosu olarak arabuluculuk masasına çıkarken şu belgelerin eksiksiz hazırlanmasını öneriyoruz: kira sözleşmesi ve ekleri, ödeme dekontları, ihtarnameler ve tebliğ şerhleri, tapu kaydı, emsal kira ilanları veya sözleşmeleri, teslim tutanağı ve varsa fotoğraflı hasar tespiti.

Kiracının Hakları, Kiraya Verenin Yükümlülükleri

Uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, tarafların karşılıklı yükümlülükleri konusundaki bilgi eksikliğinden doğar.

Kiraya verenin başlıca yükümlülükleri: Kiralananı sözleşmede öngörülen kullanıma elverişli hâlde teslim etmek ve bu durumu sözleşme süresince korumak (TBK m. 301), esaslı ayıp ve büyük onarımları üstlenmek, kiralananın vergi ve benzeri yükümlülüklerini karşılamak (TBK m. 302).

Kiracının başlıca yükümlülükleri: Kira bedelini ve yan giderleri zamanında ödemek, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermek (TBK m. 316), temizlik ve bakım giderleri gibi olağan kullanım kaynaklı masrafları üstlenmek (TBK m. 317), ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmek.

Depozitoya ilişkin özel koruma

TBK m. 342 uygulamada yeterince bilinmeyen bir güvence getirir:

• Güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz.
• Para olarak verilen güvence, kiracının onayı olmaksızın çekilmemek üzere bankada vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır.
• Banka, güvenceyi ancak her iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
• Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi iade etmekle yükümlüdür.

Hipotetik örnek: Maltepe Bağlarbaşı’nda üç yıl oturan bir kiracı, taşınırken depozitosunun iade edilmediğini, kiraya verenin ise “boyaya harcandı” savunması yaptığını belirtir. Burada belirleyici olan, teslim anındaki durumu belgeleyen delillerdir: taraflarca imzalanmış teslim tutanağı, tarihli fotoğraflar, varsa tespit raporu. Olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmanın kiracıya yüklenemeyeceği kabul edilmekle birlikte, sonuç somut olayın özelliklerine göre değişir.

Kira Uyuşmazlıklarında En Sık Yapılan Beş Hata

1. İhtarname çekmeden harekete geçmek. Temerrüt ve sözleşmeye aykırı kullanım hâllerinde süreli yazılı ihtar, davanın ön şartıdır.
2. Hak düşürücü süreyi kaçırmak. Bir aylık dava açma süreleri geçirildiğinde, aynı sebebe o dönem için dayanılamaz.
3. Sözleşmeyle aynı tarihli tahliye taahhüdüne güvenmek. Teslimden önce alınan taahhütler geçersiz sayılabilmektedir.
4. Kira bedelini elden ödemek. Ödemenin banka kanalıyla ve açıklama yazılarak yapılması, ispat açısından belirleyicidir.
5. Arabuluculuk tutanağını okumadan imzalamak. “Tüm alacaklarımdan feragat ediyorum” benzeri ifadeler, sonraki taleplerin önünü kapatabilir.

Maltepe’de Kira Avukatı Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli?

• Alan yoğunluğu: Kira ve gayrimenkul hukukunda dosya deneyimi bulunup bulunmadığı
• Yerel uygulama bilgisi: İstanbul Anadolu Adliyesi’ndeki sulh hukuk mahkemeleri ile icra dairelerinin işleyişine hâkimiyet
• Süreç şeffaflığı: Olası sonuçların, sürelerin ve masrafların baştan açıkça paylaşılması
• Gerçekçi beyan: “Kesin kazanırız” gibi taahhütlerden kaçınan, riskleri de anlatan bir yaklaşım
• Ücret sözleşmesi: Avukatlık asgari ücret tarifesine uygun, yazılı ve anlaşılır bir ücret düzenlemesi

İlk görüşmeye giderken kira sözleşmesi, ödeme dekontları, ihtarnameler, tapu kaydı ve taraflar arasındaki yazışmaları yanınızda getirmeniz, hukuki değerlendirmenin sağlıklı yapılabilmesi bakımından büyük önem taşır.

Sıkça Sorulan Sorular

Maltepe’de tahliye davası ne kadar sürer?

Tahliye davaları, dayanılan sebebe ve mahkemenin iş yüküne göre ortalama 8 ay ile 2 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra takibi ise itiraz edilmediği takdirde birkaç ay içinde tahliyeyle sonuçlanabilir. Süre, dosyanın delil durumuna ve kanun yollarına başvurulup başvurulmadığına göre değişir.

Ev sahibi kira artışını TÜFE’nin üzerinde isteyebilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış, TBK m. 344 uyarınca bir önceki kira yılına ait TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını aşamaz. Bu sınırı aşan artış talebi geçersizdir. Kiraya verenin rayiç bedele ulaşmak için başvurabileceği yol, beş yıllık dönem sonunda açılacak kira tespit davasıdır.

Kira davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren tahliye, kira tespiti, uyarlama ve kira alacağı gibi uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir. Tek istisna, İİK m. 269 kapsamındaki ilamsız icra yoluyla tahliye ile ihtiyati tedbir ve haciz talepleridir.

Depozitom iade edilmiyorsa ne yapabilirim?

Öncelikle noter aracılığıyla yazılı talepte bulunulması önerilir. Banka hesabına yatırılmış güvencede, kiraya veren sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine parayı iade etmekle yükümlüdür (TBK m. 342). Sonuç alınamazsa arabuluculuk başvurusunun ardından sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açılabilir.

Kiracı kirayı ödemezse hemen tahliye edilebilir mi?

Doğrudan tahliye mümkün değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin, en az otuz günlük süre veren yazılı bir ödeme ihtarı göndermesi gerekir (TBK m. 315). Bu süre sonuçsuz kalırsa sözleşme feshedilerek tahliye istenebilir. Ayrıca bir kira yılı içinde iki haklı ihtar gönderilmişse, TBK m. 352/2 uyarınca kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.

Göktepe Hukuk Bürosu ile İletişim

Kira hukukunda sonucu belirleyen şey, çoğu zaman davanın kendisi değil; ihtarnamenin doğru kaleme alınması, sürenin kaçırılmaması ve delillerin baştan doğru toplanmasıdır.

Maltepe ve çevresindeki kira uyuşmazlıklarında; sözleşme hazırlığından tahliye davasına, kira tespitinden depozito iadesine kadar tüm aşamalarda hukuki destek almak için Göktepe Hukuk Bürosu olarak yanınızdayız. Dosyanızı değerlendirmek ve olası yol haritasını birlikte belirlemek üzere randevu talep edebilirsiniz.