Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Avukatı – 2026 Rehber

Fikirtepe’de oturan ya da burada bir dairesi, arsa payı veya kira sözleşmesi olan herkes bilir. Bu bölgede kentsel dönüşüm sıradan bir inşaat süreci değildir. On yılı aşan bekleyişler, el değiştiren müteahhitler, ödenmeyen kira yardımları ve imzalandıktan sonra anlamı değişen sözleşmeler yaşanmıştır. Ben Avukat Selin Göktepe. Bu yazıyı bilgi vermek için değil, masanıza gelecek ilk tebligattan anahtar teslimine kadar haklarınızı nasıl koruyacağınızı göstermek için yazdım.

Uygulamada karşılaştığımız en acı tablo şudur: Hak sahibi haklıdır, ama süreyi kaçırmıştır. Kentsel dönüşüm hukukunda süreler çoğu zaman hak düşürücüdür ve bir kez kaçırıldığında mahkemenin bile geri getiremeyeceği sonuçlar doğurur. Bu nedenle aşağıdaki her başlığı bir kontrol listesi gibi okumanızı öneririm.

Fikirtepe’nin kendine özgü bir hikâyesi var. Bölge 2007’de kentsel dönüşüm alanı, 2013’te ise riskli alan ilan edildi; ancak anlaşma sürecinde yaşanan sorunlar nedeniyle dönüşüm uzun süre yarım kaldı. Bugün ise tablo değişiyor ve bu değişim, eski sözleşmelerle yeni mevzuat arasında sıkışan malikler için yeni hukuki riskler doğuruyor.

Fikirtepe’de Kentsel Dönüşüm Bugün Hangi Aşamada ve Bu Sizi Neden İlgilendiriyor?

Fikirtepe denildiğinde çoğu kişi tek bir mahalleyi düşünür. Oysa dönüşüm alanı daha geniştir. Bölgede faaliyet gösteren müteahhitlerin platform başkanının aktardığına göre dönüşüme Fikirtepe, Dumlupınar, Merdivenköy ve Eğitim mahalleleri girmiştir. Bu nedenle tapunuzda “Fikirtepe” yazmasa bile, Kadıköy’ün bu dört mahallesinden birindeyseniz aynı hukuki rejimin içindesiniz.

Son dönemde devlet eli sürece doğrudan girdi. Bakanlık açıklamasına göre Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve Emlak Konut eliyle Yeni Fikirtepe’de 11 bin 729 bağımsız bölüm daha tamamlandı ve 25 bine yakın kişinin yeni konutlara yerleştirilmesi hedefleniyor. Bu, yıllardır bekleyen hak sahipleri için umut verici bir gelişme. Ama dikkat: teslim aşaması, hukuki olarak en çok uyuşmazlık çıkan aşamadır.

Neden mi? Çünkü teslimde metrekare farkları, cephe ve kat değişiklikleri, eksik imalat, tapu devrinde ortaya çıkan ipotek ve şerhler gün yüzüne çıkar. Anahtarı “itirazi kayıt” düşmeden teslim alan malik, ileride ayıp ve eksiklik iddialarını ispatta ciddi zorluk yaşar. Teslim tutanağını imzalamadan önce mutlaka bir avukata gösterin.

2023 Değişikliğinden Sonra Kentsel Dönüşümde Kararı Kim Veriyor?

Eski bilgilerle hareket etmek, bugün Fikirtepe’de yapılan en pahalı hatalardan biridir. İnternette hâlâ “üçte iki çoğunluk” yazan pek çok kaynak var. Bu bilgi artık geçerli değil. 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile karar yeter sayısı, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu olarak yeniden düzenlendi.

Burada çoğu malikin gözden kaçırdığı bir ayrıntı var: Çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır. 6306 rejiminde çoğunluk, kişi sayısı üzerinden değil hisseler ve arsa payları üzerinden kurulmaktadır. Yani on malikten altısı “hayır” dese bile, arsa payının yarısından fazlasını elinde tutan dört malik karar alabilir. Fikirtepe gibi hisselerin dağınık, bazı parsellerin müteahhit tarafından önceden toplanmış olduğu bölgelerde bu fark hayati önemdedir.

Aynı değişiklikle kurumsal yapı da yenilendi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kuruldu. Ayrıca 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliği, kentsel dönüşüm süreçlerinin daha şeffaf ve düzenli işlemesi için yenilikler getirdi. Kısacası: 2023 öncesinde imzaladığınız bir belgeye bugün dayanırken, hangi kuralın uygulanacağını mutlaka sorgulamanız gerekir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Edilebilir mi, Süre Ne Kadar?

Her şey bir tespitle başlar. Kapınıza ya da bina girişine asılan bir tutanak, tapunuza işlenen bir şerh. Pek çok malik bunu “nasılsa yıkılacak” diyerek geçiştirir. Oysa riskli yapı tespiti, sonraki bütün işlemlerin temelidir. Bu zincirin ilk halkası riskli yapı tespitidir; tespit ortadan kalkarsa ona dayanan salt çoğunluk kararı, teklif süreci ve satış işlemi de dayanaksız kalır.

İtiraz için verilen süre çok kısadır. Süreci durdurmanın ya da yönlendirmenin ilk ve çoğu zaman tek kapısı, on beş gün içinde yapılacak itirazdır. Bu süre tebliğden itibaren işler ve kaçırıldığında tespit kesinleşir. Tebligatın eşinize, komşunuza ya da bina görevlisine yapılmış olması süreyi durdurmaz. Usulsüz tebligat iddiası ise ancak somut delille ileri sürülebilir.

Uygulamada karşılaştığımız tipik hata, teknik itirazı teknik dayanaktan yoksun yapmaktır. “Binam sağlam” demek yetmez. Karot numunelerinin alındığı yerler, beton sınıfı tespitinin yöntemi, donatı tespitinin yapılıp yapılmadığı ve raporun lisanslı kuruluşça hazırlanıp hazırlanmadığı tek tek incelenmelidir. Bağımsız bir inşaat mühendisinden alınacak karşı görüş, itirazın ve devamında açılacak iptal davasının omurgasını oluşturur.

Anlaşmayan Malikin Arsa Payı Gerçekten Satılabilir mi?

Evet, satılabilir. Ve bu, Fikirtepe’de en çok korkulan senaryodur. Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan malike, kararın tebliğinden sonra belirli bir süre tanınır. Bu sürede anlaşmazsa, arsa payı değerleme raporunda belirlenen bedelden aşağı olmamak üzere öncelikle diğer paydaşlara açık artırma ile satılabilir. Paydaşlar almazsa idare devreye girebilir.

Ancak bu mekanizma sınırsız değildir. Satışa dayanak olan kararın usulüne uygun bir toplantıda alınmış olması, toplantıya çağrının tüm maliklere doğru şekilde yapılmış olması ve kararın tutanağa bağlanması gerekir. Güncel yönetmelik metnine göre toplantı hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılır ve yine en az salt çoğunlukla alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır. Bu şekil şartlarından birinin eksikliği, satış işleminin iptali için güçlü bir dayanaktır.

Değerleme raporu da ayrı bir savaş alanıdır. Fikirtepe’de arsa değerleri son on yılda birkaç kat artmış, bölgenin Kadıköy merkezine, Marmaray ve metro hatlarına yakınlığı rayici yukarı çekmiştir. Eski tarihli emsallere dayanan, bölgedeki güncel satışları yansıtmayan bir değerleme raporuyla payınızın satılmasına razı olmamalısınız. Değerleme raporuna ve satış işlemine karşı idari dava açma süresi kısadır; tebliğden itibaren otuz gün içinde harekete geçmeniz gerekir.

Müteahhit Projeyi Yarım Bıraktıysa Malikin Elinde Hangi Haklar Var?

Fikirtepe’nin yaşayan hafızasında iflas eden, işi bırakan ya da başka firmaya devreden müteahhitler var. Bazı adalarda yaşanan sorunlar nedeniyle bazı müteahhitlerin iflas etmesi, Fikirtepe’de dönüşümü bir dönem çözümsüz hale getirmişti. Bu malikleri doğrudan ilgilendiren soru şudur: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hâlâ bağlayıcı mı?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca hem eser hem de taşınmaz satış vaadi unsurlarını barındıran karma nitelikli bir sözleşmedir. Müteahhit işi süresinde bitirmezse malik; ifada ısrar ederek gecikme tazminatı isteyebilir, sözleşmeden dönebilir ya da şartları varsa işin üçüncü bir kişiye müteahhit hesabına yaptırılmasını talep edebilir. Hangisinin seçileceği, inşaatın seviyesine göre değişir. Yüksek seviyeye ulaşmış bir inşaatta geriye etkili dönme yerine ileriye etkili fesih gündeme gelebilir. Bu ayrım, kimin neye sahip olacağını tamamen değiştirir.

Kritik bir uyarı daha: Müteahhide sözleşme gereği devredilmiş paylar varsa ve müteahhit bunları üçüncü kişilere satmış ya da ipotek ettirmişse, durum karmaşıklaşır. Tapu iptali ve tescil davası, iyi niyetli üçüncü kişi koruması ve ipotek alacaklısının hakları birlikte değerlendirilmelidir. Müteahhidin temerrüdünü noter ihtarnamesiyle belgelemeden dava açmayın; bu ihtarname hem sürelerin hem de seçimlik hakların başlangıç noktasıdır.

Fikirtepe’de Kiracıysanız Dönüşüm Sizi Nasıl Etkiler?

Kiracılar, kentsel dönüşümün en az konuşulan tarafıdır. Oysa Fikirtepe’de binlerce hane kiracı olarak yaşadı ve yaşamaya devam ediyor. Riskli yapı kararı kesinleşip yıkım süreci başladığında, kiracı fiilen taşınmazdan çıkmak zorunda kalır. Bu, kira hukukundaki olağan tahliye sebeplerinden bağımsız işleyen, kamu düzenine ilişkin bir sonuçtur.

Bu, kiracının tamamen hakkını yitirdiği anlamına gelmez. Şartları taşıyan kiracılar için mevzuat kira yardımı imkânı tanır ve bu yardım için başvurunun süresinde, eksiksiz evrakla yapılması gerekir. Peşin ödenmiş kiraların ve depozitonun iadesi ise doğrudan ev sahibinden talep edilebilir. Uygulamada en çok mağduriyet, depozitonun “bina yıkıldı” gerekçesiyle iade edilmemesinden doğuyor.

Ev sahibi tarafındaysanız da dikkatli olun. Tahliye sürecini kiracınızla yazılı olarak planlamamak, ileride tazminat taleplerine kapı aralar. Kiracıya yeterli süre tanınması, ödemelerin belgelenmesi ve sözleşmenin sona erdiğinin açıkça kayıt altına alınması gerekir. Kadıköy’de kira rayiçlerinin son yıllarda hızla yükseldiğini düşünürsek, kiracının yeni konut bulmakta yaşadığı zorluk uyuşmazlıkları kolayca alevlendirebiliyor.

Kat Karşılığı Sözleşme İmzalamadan Önce Neleri Kontrol Etmelisiniz?

Size uzatılan sözleşme taslağı ne kadar kalın olursa olsun, sonucu belirleyen birkaç maddedir. Bir Fikirtepe kentsel dönüşüm avukatı olarak sözleşme incelemelerinde ilk baktığım yer, paylaşım oranı değil, teminat maddesidir. Çünkü oran ne kadar iyi olursa olsun, müteahhit işi bitiremezse o oran kâğıt üzerinde kalır.

Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır. Adi yazılı bir sözleşmeyle müteahhide pay devrine razı olmak, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca ciddi geçerlilik sorunları doğurur. Bunun yanında hangi bağımsız bölümün kime ait olacağını gösteren mimari proje eki, teslim tarihi, gecikme halinde aylık ceza bedeli ve kira yardımının tutarı ile ödeme takvimi açıkça yazılmalıdır.

Pay devrinin inşaat seviyesine bağlanması, en güvenli yöntemlerden biridir. Müteahhide arsa payları tek seferde değil, inşaat ilerledikçe kademeli olarak devredilmelidir. Teminat mektubu ya da müteahhide düşen bağımsız bölümler üzerine ipotek, işin yarıda kalması halinde sizi koruyan sigortadır. “Herkes imzaladı, bir siz kaldınız” baskısıyla incelenmemiş bir sözleşmeye imza atmayın.

Bir Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Avukatı Sürecin Hangi Aşamasında Devreye Girmeli?

En doğru cevap: ilk tebligattan önce. Ama gerçekçi olalım, çoğu müvekkil bize bir sorun çıktıktan sonra ulaşıyor. Bu da sorun değil, yeter ki süre dolmamış olsun. Avukat Selin Göktepe olarak dosyaya baktığımda önce takvime bakarım: Hangi tebligat ne zaman yapıldı, hangi süre işliyor, hangisi kesinleşti?

İkinci adım tapu ve belge incelemesidir. Tapu kaydındaki şerhler, beyanlar ve ipotekler; bina için düzenlenmiş riskli yapı raporu; maliklerin toplantı tutanakları; müteahhitle yapılmış sözleşme ve ekleri. Bu belgelerden biri eksik olduğunda strateji de eksik kalır. Fikirtepe’de pek çok parselde yıllar içinde birden fazla sözleşme imzalanmış, bazıları feshedilmiş, bazıları devredilmiştir. Hangisinin hukuken ayakta olduğunu tespit etmeden atılan her adım risklidir.

Üçüncü adım, hedefi netleştirmektir. Bazı müvekkillerimiz dönüşümü durdurmak istemez, sadece daha adil bir paylaşım ister. Bazıları ise payını değerinde satıp çıkmak ister. Dava açmak her zaman en iyi yol değildir. Bazen güçlü bir ihtarname ve iyi hazırlanmış bir müzakere, yıllarca sürecek bir davadan daha hızlı sonuç verir. Davasını savunan bir avukat, önce müvekkilinin gerçekte ne istediğini bilmek zorundadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Fikirtepe’de dönüşüme katılmak istemiyorum, beni zorlayabilirler mi?

Riskli yapı kararı kesinleşmişse bina yıkımından kaçınmak mümkün değildir. Ancak yeni yapının nasıl yapılacağına dair karara katılmak zorunda değilsiniz. Katılmamanın sonucu, payınızın değerleme bedeli üzerinden satışa çıkarılması olabilir. Bu nedenle “hayır” demeden önce değerleme ve satış sürecindeki haklarınızı öğrenmeniz gerekir.

Riskli yapı raporunun bana tebliğ edildiği tarihi kaçırdım, ne yapabilirim?

On beş günlük itiraz süresi dolmuşsa tespite doğrudan itiraz kapısı büyük ölçüde kapanır. Yine de tebligatın usulsüz yapılıp yapılmadığı incelenmelidir. Usulsüz tebligat varsa süre, öğrenme tarihinden itibaren başlatılabilir. Ayrıca sonraki işlemlere, örneğin çoğunluk kararına veya arsa payı satışına karşı ayrı dava hakkınız devam eder.

Müteahhit kira yardımını aylardır ödemiyor, ne yapmalıyım?

Önce noter aracılığıyla ihtarname çekerek müteahhidi temerrüde düşürün. Sözleşmede kira yardımının ödenmemesi fesih sebebi olarak düzenlenmişse, bu ihtarname fesih hakkının da kapısını açar. Birikmiş kira alacakları için icra takibi veya alacak davası yoluna gidilebilir.

Salt çoğunluk kararı benim haberim olmadan alındı, geçerli mi?

Kararın geçerli olması için tüm paydaşların usulüne uygun şekilde toplantıya çağrılması ve kararın tutanağa bağlanması gerekir. Size çağrı yapılmamışsa bu, kararın ve ona dayanan işlemlerin iptali için güçlü bir gerekçedir. Kararın size tebliğinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açmalısınız.

Kadıköy’deki kentsel dönüşüm davaları hangi adliyede görülür?

Müteahhitle sözleşme, tapu ve tazminat uyuşmazlıkları gibi özel hukuk davaları Kadıköy’ün bağlı olduğu İstanbul Anadolu Adliyesi’nde, Kartal’da görülür. Riskli yapı tespiti, çoğunluk kararı ve arsa payı satışı gibi idari işlemlere karşı davalar ise İstanbul İdare Mahkemeleri’nde açılır. Yanlış yargı yerinde dava açmak zaman kaybettirir, bu yüzden davanın niteliği baştan doğru belirlenmelidir.