Ataşehir Kentsel Dönüşüm Avukatı – 2026 Rehber

Kapınıza bir tebligat geliyor. Zarfın içinde, binanızın “riskli yapı” olarak tespit edildiğini bildiren resmi bir yazı var. O andan itibaren yıllardır oturduğunuz ev, komşularınızla aranızdaki ilişki, müteahhitlerle yapacağınız pazarlık ve hatta ailenizin önümüzdeki iki üç yılı bambaşka bir hukuki düzleme taşınıyor. Ben Avukat Selin Göktepe; yıllardır gayrimenkul ve borçlar hukuku alanında, özellikle İstanbul Anadolu Yakası’ndaki dönüşüm dosyalarında hem malikleri hem kiracıları temsil ediyorum. Bu yazıyı, bürolarımıza her hafta gelen soruların gerçek cevaplarını tek yerde toplamak için kaleme aldım.

Şunu baştan söyleyeyim: Kentsel dönüşüm, iyi yönetildiğinde mülkünüzün değerini katlayan, depreme dayanıklı bir yaşam alanı kazandıran bir fırsattır. Kötü yönetildiğinde ise yarım kalmış inşaatlar, teslim edilmeyen daireler, rayicin altında satılan hisseler ve yıllarca süren davalar demektir. Aradaki farkı çoğu zaman şans değil, sürecin başında atılan doğru hukuki adımlar belirler.

Aşağıda, bir Ataşehir kentsel dönüşüm avukatı olarak sahada bizzat karşılaştığım tabloları, kanunun lafzını ve Yargıtay ile idari yargının yerleşik yaklaşımlarını bir arada bulacaksınız. Amacım size kuru bilgi vermek değil; hangi tarihte, hangi kapıyı çalmanız gerektiğini gösteren bir yol haritası çizmek.

Ataşehir’de Kentsel Dönüşüm Neden Bu Kadar Hızlandı ve Bu Sizi Nasıl Etkiliyor?

Ataşehir, İstanbul’un en ilginç dönüşüm hikâyelerinden birine sahne oluyor. Bir yanda Finans Merkezi’nin gölgesinde yükselen yeni nesil projeler, öte yanda Küçükbakkalköy, İçerenköy, Kayışdağı, Ferhatpaşa ve Mustafa Kemal gibi mahallelerde 1990’ların ve 2000’lerin başının imar karmaşası içinde yapılmış, ruhsat ve iskân sorunları taşıyan binlerce yapı var. Bölgedeki yapı stokunun eskiliği bazı mahallelerde çarpıcı boyutta; örneğin Mustafa Kemal Mahallesi’ndeki satılık konut ilanlarında bina yaşı ortalamasının 21 yıl civarında olduğu görülüyor.

İdari tarafta da hareketlilik var. Ataşehir Belediyesi’nin ilçedeki 12 mahallede imar çalışmalarını hızlandırırken aynı anda kentsel dönüşüm planlamaları yürüttüğü ve bu çerçevede KİPTAŞ ile iş birliği görüşmeleri yaptığı kamuoyuyla paylaşıldı. Belediye bünyesinde depreme dayanıklılık inceleme, güçlendirme ve yenileme taleplerindeki yoğunluk nedeniyle Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü altında bir Risk Değerlendirme Bürosu kurulduğu da biliniyor. Özel sektör cephesinde ise Barbaros Mahallesi’ndeki büyük ölçekli projeler gündemde; MHR GYO’nun Ataşehir projesinde sözleşmelerin yüzde 91’inin imzalandığı açıklandı.

Peki bu sizin için ne anlama geliyor? Arsa değerleri yükseldikçe müteahhitlerin iştahı artıyor, teklifler çeşitleniyor ve maliklerin üzerindeki “bir an önce imzala” baskısı da yoğunlaşıyor. Uygulamada karşılaştığımız en büyük hata tam olarak burada yapılıyor: Değeri hızla artan bir arsa üzerinde, hukuki güvencesi zayıf bir sözleşmeye imza atmak. Değerli bir arsa, kötü bir sözleşmeyi telafi etmez; aksine kaybınızı büyütür.

Binam Riskli Yapı İlan Edildi: Bu Rapora İtiraz Edebilir miyim?

Evet, edebilirsiniz ve bunu çok hızlı yapmanız gerekir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından hazırlanan riskli yapı tespit raporu, tapu müdürlüğüne bildirilir ve maliklere tebliğ edilir. Tebliğden itibaren 15 gün içinde bu rapora itiraz edilebilir. İtirazlar, üniversitelerden ve meslek odalarından temsilcilerin de bulunduğu teknik heyetler tarafından incelenir.

Bu 15 günlük süre, sürecin belki de en kritik penceresidir. Uygulamada karşılaştığımız tablo şu: Malik tebligatı alıyor, “nasılsa yöneticimiz ilgileniyor” diye düşünüyor, süre doluyor ve rapor kesinleşiyor. Oysa itiraz, sadece “binam sağlam” demek değildir. Karot numunelerinin alındığı noktalar, donatı tespitinin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, raporun yönetmelikteki teknik ölçütlere uyup uymadığı gibi somut konuların bağımsız bir mühendislik görüşüyle desteklenerek ileri sürülmesi gerekir.

Teknik heyetin itirazı reddetmesi halinde yol bitmiş değildir. Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı, tebliğden itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, genel idari dava açma süresi olan 60 günün değil, kanundaki özel sürenin uygulanmasıdır. Bu farkı bilmeyen pek çok malik, davasını süre yönünden kaybediyor.

Salt Çoğunluk Kuralı: Komşularım Benim Rızam Olmadan Karar Alabilir mi?

Kısa cevap: Evet, alabilirler. Kentsel dönüşümde en çok bilinen kural olan “üçte iki çoğunluk” artık geçerli değil. 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile karar yeter sayısı, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu olacak şekilde değiştirildi. Pratikte bu, arsa paylarının yarısından fazlasına sahip maliklerin; yüklenici seçimi, arsa payı karşılığı inşaat modeli, kat planı ve paylaşım gibi temel konularda karar alabileceği anlamına geliyor.

Burada çok sık yanlış anlaşılan bir noktayı netleştirmek istiyorum. Çoğunluk hesabı kişi sayısına göre değil, hisseler ya da arsa payları üzerinden yapılır. Yani apartmanda on daire varsa ve bunlardan beşinin sahibi karar lehine oy verdiyse, bu otomatik olarak çoğunluk demek değildir. Dükkânların, çatı katlarının ve büyük metrekareli dairelerin arsa payları farklı olabileceğinden, hesap tapu kayıtları üzerinden tek tek yapılmalıdır. Uygulamada karşılaştığımız iptal sebeplerinin önemli bir kısmı, tam da bu hesap hatasından kaynaklanıyor.

Çoğunluk kararı alındı diye her şey bitmiş değildir. Kararın içeriği; yükleniciyi, inşaat modelini, teslim sürelerini, kira yardımını ve masraf dağılımını açıkça göstermelidir. Toplantıya çağrı usulü, toplantı tutanağı, imzaların gerçekliği ve vekâletnamelerin kapsamı da sonradan açılacak davalarda tek tek incelenir. Belirsiz, eksik ya da usulsüz alınmış bir çoğunluk kararı, sizin aleyhinize işletilen bir sürecin en zayıf halkasıdır ve itiraz stratejimizi genellikle buraya kurarız.

Anlaşmaya Katılmazsam Dairem Elimden Alınır mı?

Bu sorunun cevabı hem hukuken hem psikolojik olarak ağırdır, o yüzden açık konuşacağım. Salt çoğunlukla karar alındıktan sonra karara katılmayan maliklerin payları, Bakanlıkça belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma yoluyla öncelikle diğer paydaşlara satılabilir. Alıcı çıkmaması halinde idare tarafından satın alma veya kamulaştırma yoluna gidilebilir. Yani “imzalamazsam süreç durur” düşüncesi, bugünkü mevzuat karşısında gerçekçi değildir.

Ancak bu, haksız bir teklife boyun eğmeniz gerektiği anlamına da gelmez. Muhalif kalmanın hukuken anlamlı olduğu durumlar vardır: Arsa payınıza göre size teklif edilen dairenin metrekaresi orantısızsa, sözleşme teminatsızsa, müteahhidin mali yeterliliği şüpheliyse ya da değerleme raporu bölgenin gerçek rayicini yansıtmıyorsa, itiraz ve dava yollarıyla süreci sizin lehinize değiştirmek mümkündür. Değerleme konusunda Ataşehir özelinde çok dikkatli olunmalı; zira bölgedeki fiyatlar mahalleden mahalleye ciddi fark gösteriyor. Örneğin Esatpaşa Mahallesi’ndeki satılık dairelerde ortalama metrekare fiyatı 75 bin TL’nin üzerinde seyrediyor; buna karşın merkezi konumlu sitelerde bu rakam çok daha yükseğe çıkabiliyor.

Benim müvekkillerime verdiğim tavsiye şudur: Muhalefet bir strateji olmalı, bir refleks değil. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca hakkın kötüye kullanılması yasağı, salt pazarlık gücü elde etmek için süreci kilitleyen malikler aleyhine de işletilebilmektedir. Doğru yapılan bir itiraz size daha iyi bir sözleşme kazandırır; amaçsız bir direnç ise payınızın rayiç bedelle satılmasıyla sonuçlanabilir.

Müteahhitle Sözleşme İmzalamadan Önce Neleri Kontrol Etmeliyim?

Kentsel dönüşüm dosyalarında gördüğüm mağduriyetlerin büyük çoğunluğu yıkımdan önce, sözleşme masasında doğuyor. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem satış vaadi hem de eser sözleşmesi niteliği taşıyan karma bir sözleşmedir ve taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiği için noterde resmi şekilde düzenlenmesi zorunludur. Adi yazılı şekilde imzalanan bir sözleşme, ileride ciddi geçerlilik tartışmalarına yol açar.

Sözleşmede en çok önem verdiğim konu, arsa paylarının müteahhide hangi aşamada ve hangi oranda devredileceğidir. Peşin ve toplu devir, maliki tamamen savunmasız bırakır. Doğru kurgu, inşaatın ilerleme seviyesine bağlı kademeli devirdir; kaba inşaat bittiğinde belli bir oran, iskân alındığında kalan kısım gibi. Bunun yanında banka teminat mektubu, gecikme halinde aylık ceza bedeli ve müteahhidin işi devretme yasağı sözleşmenin olmazsa olmazlarıdır.

Bir de sıklıkla gözden kaçan konu var: Kira yardımı ve taşınma masrafları. Devletin verdiği kira yardımı, Ataşehir’deki gerçek kira seviyelerini çoğu zaman karşılamaz. Bu yüzden müteahhidin inşaat süresince ödeyeceği kira bedelinin, ödeme gününün ve gecikme sonuçlarının sözleşmede net bir şekilde yazılması gerekir. Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımına göre edimlerin büyük ölçüde ifa edildiği durumlarda şekil eksikliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması sayılabilmektedir; bu nedenle sözleşmenin baştan doğru kurulması, sonradan “geçersizlik” kozuna güvenmekten çok daha güvenlidir.

Kiracıyım, Kentsel Dönüşümde Evden Çıkarılabilir miyim? Haklarım Neler?

Evet, riskli yapı kapsamında kiracılar da tahliye sürecine dahildir ve bu durumda klasik kira hukukundaki tahliye davası şartları aranmaz. Riskli yapı tespiti kesinleşip yıkım süreci başladığında, binada oturmaya devam etmenin hukuki ve fiili zemini ortadan kalkar. Yani “sözleşmemin süresi dolmadı” savunması, riskli yapı karşısında tek başına sizi korumaz. Ancak kiracı olmanız, hiçbir hakkınızın olmadığı anlamına gelmez.

Kanun, riskli yapıda oturan kiracılara bir defaya mahsus taşınma yardımı veya kira yardımı ödenmesini öngörür. Yardım tutarları her yıl idare tarafından güncellendiğinden, başvuru yapmadan önce güncel rakamları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın resmi kaynaklarından teyit etmenizi öneririm. Devlet desteğinden bağımsız olarak, ev sahibinize ödediğiniz depozitonun ve kullanmadığınız döneme ait peşin kiranın iadesini talep etme hakkınız da saklıdır.

Ataşehir’de kiracı olmanın en zor yanı, yeni ev bulmaktır. Bölgedeki fiyat aralığı son derece geniş; Temmuz 2026’da bir ilan platformunda 236 kiralık daire ilanı içinde en düşük fiyatın 8.500 TL, en yükseğin 165.000 TL olduğu görülüyor. Bu tabloda devlet yardımı çoğu aile için sadece bir başlangıç desteği olabilir. Dönüşüm dışı, klasik “yeniden inşa ve imar” sebebiyle tahliyelerde ise Türk Borçlar Kanunu kiracıyı ayrıca korur: Ev sahibi bu sebeple tahliye ettirdiği taşınmazı, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Müteahhit İşi Yarım Bırakırsa veya Teslimi Geciktirirse Ne Yapılır?

Bina yıkıldı, temel atıldı, sonra şantiye sessizliğe gömüldü. Bu senaryo, son yıllarda bürolarımıza en sık gelen dosya tipi haline geldi. İlk yapılması gereken şey panikle başka bir müteahhitle anlaşmak değil, mevcut durumu hukuken tespit etmektir. Mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırarak inşaatın gerçek seviyesini bilirkişi raporuyla belgelemek, açılacak her davanın temelini oluşturur.

Borçlar Kanunu, yüklenicinin işe zamanında başlamaması ya da işi sözleşmeye aykırı şekilde, teslim gününde bitiremeyeceği açıkça anlaşılacak kadar geciktirmesi halinde, iş sahibine teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönme hakkı tanır. Sözleşmeden dönüldüğünde müteahhide devredilmiş arsa paylarının iadesi için tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Bu davayla birlikte mutlaka ihtiyati tedbir talep edilmelidir; aksi halde müteahhidin dava sürerken payları üçüncü kişilere satması, telafisi çok güç sonuçlar doğurur.

Sözleşmeyi ayakta tutmayı tercih ediyorsanız, gecikme tazminatı da güçlü bir araçtır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında, teslimde geciken her ay için malikin yoksun kaldığı kira geliri, müspet zarar kapsamında tazmin edilebilir bir kalem olarak kabul edilmektedir. Bunun için teslim tarihinden sonra müteahhidi noter kanalıyla temerrüde düşürmek ve gecikmeyi belgelemek gerekir. İhtarnamesi çekilmemiş, delili toplanmamış bir gecikme, mahkemede çoğu zaman beklenenden çok daha düşük bir tazminata dönüşür.

Ataşehir’deki Kentsel Dönüşüm Uyuşmazlıkları Hangi Mahkemede Görülür?

Kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları tek bir mahkemede çözülmez ve bu durum vatandaş açısından ciddi bir kafa karışıklığı yaratır. Riskli yapı tespiti, teknik heyet kararı, yıkım ve tahliye gibi idari işlemlere karşı açılacak iptal davaları idare mahkemelerinde görülür. Buna karşılık müteahhitle yaşanan sözleşme uyuşmazlıkları, tapu iptali ve tescil davaları, gecikme tazminatı ve paydaşlar arasındaki anlaşmazlıklar adli yargının, yani asliye hukuk mahkemelerinin görev alanındadır.

Ataşehir, adli yargı bakımından Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi’nin yargı çevresindedir. Uygulamada Anadolu Adliyesi’nin iş yükünün yüksekliği, bilirkişi incelemelerinin ve keşiflerin zaman alması, dosyaların başından itibaren titizlikle hazırlanmasını zorunlu kılıyor. Eksik delille açılan bir dava, ara kararlarla aylarca uzayabiliyor. Bu nedenle dava açmadan önce tapu kayıtlarının, imar durumunun, belediye ve tapu müdürlüğü yazışmalarının eksiksiz toparlanması zaman kazandırır.

Bir de görev ve yetki hatası riski var. İdari bir işleme karşı asliye hukukta, sözleşmesel bir uyuşmazlık için idare mahkemesinde dava açmak, hem zaman hem hak kaybı demektir. Özellikle 30 günlük idari dava süresi içinde yanlış mahkemeye başvurulması, telafisi zor sonuçlar doğurabilir. Doğru davayı doğru mahkemede, doğru sürede açmak, kentsel dönüşüm davalarının yarısını kazanmak demektir.

Neden Sürecin Başında Bir Ataşehir Kentsel Dönüşüm Avukatıyla Çalışmalısınız?

İnsanlar avukata genellikle bir şeyler ters gittiğinde başvurur. Kentsel dönüşümde ise bu yaklaşım, çoğu zaman en pahalı tercih olur. Çünkü yıkılmış bir binada, devredilmiş tapularla ve imzalanmış bir sözleşmeyle gelen bir dosyada yapılabilecekler, sürecin başında yapılabileceklerin yanında oldukça sınırlıdır. Avukat Selin Göktepe olarak müvekkillerime en büyük faydayı, genellikle ilk toplantıdan önce sağladığımı söyleyebilirim.

Sürecin başında bir Ataşehir kentsel dönüşüm avukatı ile çalışmak; çoğunluk hesabının doğru yapılmasını, toplantı ve karar usulünün sağlam kurulmasını, değerleme raporunun bölgenin gerçek rayicine göre denetlenmesini ve sözleşmenin teminatlı, kademeli ve yaptırımlı şekilde hazırlanmasını sağlar. Kanunun öngördüğü harç ve vergi istisnalarından eksiksiz yararlanılması, mirasçılık ve intikal sorunlarının önceden çözülmesi de bu aşamanın işidir. Her biri tek başına küçük görünen bu adımlar, bir araya geldiğinde yüz binlerce liralık farkı belirler.

Ataşehir’in kendine özgü dinamikleri de yerel deneyimi önemli kılıyor. Mahalleler arasındaki imar durumu farkları, askıya çıkan planlara itiraz süreçleri, Belediyenin Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü ve Ataşehir Tapu Müdürlüğü ile yürütülen yazışmalar, bölgede faaliyet gösteren müteahhitlerin geçmiş performansları gibi bilgiler, masada elinizi güçlendiren unsurlardır. Her dosyanın kendine özgü olduğunu unutmayın; bu yazıdaki bilgiler genel bir çerçeve sunar ve somut durumunuz için mutlaka belgelerinizin incelenmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Riskli yapı raporuna itiraz süresini kaçırdım, artık hiçbir şey yapamaz mıyım?

15 günlük itiraz süresi kaçırıldığında rapor kesinleşir, ancak bu tüm yolların kapandığı anlamına gelmez. Raporun tebliğinde usulsüzlük varsa süre hiç başlamamış olabilir. Ayrıca sonraki idari işlemlere karşı 30 günlük süre içinde idari yargıya başvurmak, çoğunluk kararına ve değerleme raporuna itiraz etmek ve müteahhitle yapılacak sözleşmede haklarınızı korumak hâlâ mümkündür. Tebligat zarfını ve tarihini mutlaka saklayın.

2. Kentsel dönüşümde kira yardımını kimler alabilir ve ne kadar süre ödenir?

Kira yardımından riskli yapının malikleri ve binada oturan kiracılar, belirli şartlarla yararlanabilir. Kiracılara kural olarak bir defaya mahsus taşınma veya kira yardımı yapılırken, maliklere inşaat süresince belirli bir dönem için aylık kira yardımı sağlanabilir. Tutarlar her yıl güncellendiği için başvuru öncesinde Bakanlığın ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın güncel duyurularını kontrol etmeniz gerekir.

3. Müteahhit iflas ederse veya ortadan kaybolursa dairemi kaybeder miyim?

Bu risk, sözleşmenin nasıl kurulduğuna doğrudan bağlıdır. Arsa payları kademeli devredilmişse ve banka teminat mektubu alınmışsa kayıplar büyük ölçüde sınırlanabilir. Payların tamamı peşin devredilmişse sözleşmeden dönülerek tapu iptali ve tescil davası açılması, dava sırasında ihtiyati tedbir istenmesi ve iflas masasına alacak kaydı yaptırılması gibi yollar izlenir. Gecikmeden hareket etmek sonucu doğrudan etkiler.

4. Apartmanda bir malik yurt dışında ve ulaşılamıyorsa karar alınabilir mi?

Çoğunluk hisseler oranında hesaplandığından, ulaşılamayan malikin payı dışında salt çoğunluk sağlanıyorsa karar alınabilir. Ancak toplantıya çağrının ve karara ilişkin bildirimlerin usulüne uygun yapılması şarttır. Yurt dışındaki malikler için tebligat usulü ayrıca önem taşır; bu adımlar eksik yapılırsa karar ileride iptal tehlikesiyle karşı karşıya kalabilir.

5. Ataşehir’de kentsel dönüşüm avukatıyla ne zaman görüşmeliyim?

İdeal zaman, binanız için riskli yapı başvurusu düşünüldüğü ya da tebligat elinize ulaştığı andır. Bu aşamada bir Ataşehir kentsel dönüşüm avukatı ile itiraz hakkınızı değerlendirebilir, çoğunluk sürecini doğru yönetebilir ve müteahhitle güçlü bir pozisyondan pazarlık edebilirsiniz. Sözleşme imzalandıktan sonra da hukuki destek almak mümkündür, ancak seçenekleriniz daralmış olur. Kentsel dönüşümde zaman, çoğu zaman en değerli varlığınızdır.