Tuzla Kira Avukatı

Tuzla; tersaneler bölgesi, organize sanayi alanları, üniversite yerleşkeleri ve hızla büyüyen konut projeleriyle İstanbul’un kira hareketliliği en yüksek ilçelerinden biridir. Bu hareketlilik, beraberinde yoğun bir kira uyuşmazlığı trafiğini de getirmektedir: ödenmeyen kiralar, tahliye taahhütnameleri, emsalin çok altında kalmış kira bedelleri, iade edilmeyen depozitolar…

Bu uyuşmazlıkların ortak özelliği şudur: Kira hukuku, bir “usul ve süre” hukukudur. Haklı olmak tek başına yeterli değildir; haklılığın doğru belgeyle, doğru sürede ve doğru usulle ortaya konması gerekir. Bir günlük gecikme ya da yanlış düzenlenmiş bir ihtarname, esasen kazanılabilecek bir davanın usulden reddine yol açabilir.

Bu rehberde, bir Tuzla kira avukatı perspektifinden; kira hukukunun yasal çerçevesini, tahliye yollarını, kira bedelinin belirlenmesi ve uyarlanması davalarını, zorunlu arabuluculuk sürecini ve uygulamada en sık yapılan hataları, güncel Yargıtay içtihatları ve varsayımsal örneklerle ele alıyoruz. Göktepe Hukuk Bürosu olarak amacımız, okuyucunun kendi somut durumunu tanıyabileceği bir yol haritası sunmaktır.

Tuzla’da Kira Hukukunun Yasal Çerçevesi

Kira ilişkisinin temel dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299 ve devamı maddeleridir. Konut ve çatılı işyeri kiraları, TBK m. 339-356 arasında özel hükümlere tabi tutulmuş; kiracı, sözleşme serbestisinin karşısında ayrıca korunmuştur.

Bu koruma, teoride kalan bir ilke değildir. TBK m. 354, tahliyeye ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini açıkça düzenler. Yani sözleşmeye “kiracı, kira bedelini bir kez geciktirirse derhal tahliye edilir” gibi bir madde konulması, tek başına hukuki sonuç doğurmaz.

Kira Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorunda mı?

Hayır. Kira sözleşmesi şekle bağlı değildir; sözlü olarak da kurulabilir. Ancak ispat açısından yazılılık kritik önemdedir. Uygulamada tarafların en çok zorlandığı noktalar şunlardır:

• Kira başlangıç tarihinin ve kira yılının tespiti (tüm tahliye süreleri buna göre işler)
• Depozito tutarı ve iade koşulları
• Taşınmazın teslim anındaki fiziki durumu (tutanak ve fotoğraf)
• Yan giderlerin (aidat, ısınma, demirbaş onarımı) kime ait olduğu

Pratik not: Kira bedelini elden ödemeyin. TBK ve ilgili tebliğ uyarınca kira ödemelerinin banka aracılığıyla yapılması esastır; dekont açıklamasına ilgili ayın yazılması, ileride açılacak bir temerrüt davasında en güçlü savunma aracıdır.

Tuzla’da Kira Davaları Hangi Mahkemede Görülür?

Yerel usul bilgisi, bir Tuzla kira avukatı ile çalışmanın somut faydalarından biridir. Özetle:

Konu	Görevli / Yetkili Merci	Dayanak
Tahliye, kira tespiti, uyarlama, alacak	Sulh Hukuk Mahkemesi	HMK m. 4/1-a
Yetkili yer	Taşınmazın bulunduğu yer / borcun ifa yeri	HMK m. 6, 10
Tuzla’daki uyuşmazlıklar	İstanbul Anadolu Adliyesi (Kartal, E-5 Esentepe)	Adli yargı çevresi
İstinaf incelemesi	İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi	HMK m. 341 vd.
Kira alacağı için icra	İstanbul Anadolu İcra Daireleri	İİK m. 269 vd.

Tuzla ilçesinde müstakil bir adalet sarayı bulunmadığından, İçmeler, Aydınlı, Şifa, Postane, Orhanlı ve Tepeören gibi mahallelerdeki taşınmazlara ilişkin kira davaları İstanbul Anadolu Adliyesi bünyesindeki sulh hukuk mahkemelerinde görülmektedir.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk, dava şartıdır. Bu düzenleme 7445 sayılı Kanun ile getirilmiş olup usul ve esasları 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yer alır.

Bunun pratik anlamı nettir: Arabulucuya başvurmadan açılan tahliye, kira tespiti veya kira alacağı davası, esasa girilmeden usulden reddedilir. Kaybedilen yalnızca zaman değil, aynı zamanda yargılama gideri ve karşı taraf vekâlet ücretidir.

Kapsam içinde olanlar:

• Tahliye davaları (ihtiyaç, taahhüt, iki haklı ihtar vb.)
• Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması davaları
• Kira alacağı, depozito ve tazminat talepleri

Kapsam dışında olanlar:

• İlamsız icra yoluyla tahliye (İİK m. 269 ve m. 272 kapsamındaki takipler)
• İhtiyati tedbir ve ihtiyati haciz talepleri

Arabuluculuk süreci kural olarak üç hafta içinde sonuçlandırılır; zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir. Anlaşma sağlanırsa düzenlenen belge, taraf vekillerinin de imzası hâlinde ilam (mahkeme kararı) niteliğinde olup doğrudan icraya konulabilir.

Uyarı: Arabuluculuk tutanağına eklenen “tüm alacaklarımdan feragat ediyorum” veya “başkaca hiçbir talebim yoktur” ibareleri, sonradan açacağınız davaların önünü kapatabilir. İmzalamadan önce mutlaka hukuki değerlendirme alınmalıdır.

Tuzla Kira Avukatı Hangi Uyuşmazlıklarda Devreye Girer?

Aşağıdaki tablo, uygulamada en sık karşılaşılan talep türlerini ve bunlara bağlı kritik süreleri özetlemektedir.

Uyuşmazlık Türü	Yasal Dayanak	Ön Koşul / Bildirim	Kritik Süre
Gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye	TBK m. 350/1	İhtiyacın ispatı	Sözleşme/uzama dönemi bitiminden itibaren 1 ay
Yeni malikin ihtiyacı	TBK m. 351	Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim	Bildirimden 6 ay sonra dava
Yeniden inşa ve imar	TBK m. 350/2	Onaylı proje/ruhsat	Dönem bitiminden itibaren 1 ay
Yazılı tahliye taahhüdü	TBK m. 352/1	Teslimden sonra verilmiş yazılı taahhüt	Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay (dava veya icra)
İki haklı ihtar	TBK m. 352/2	Bir kira yılı içinde 2 ayrı yazılı ihtar	Kira yılı bitiminden itibaren 1 ay
Temerrüt nedeniyle fesih	TBK m. 315	En az 30 günlük süreli yazılı ihtar	Sürenin sonunda fesih
Kira bedelinin tespiti	TBK m. 344, 345	—	Yeni dönemden 30 gün önce ihtar/dava
Kira bedelinin uyarlanması	TBK m. 138	Aşırı ifa güçlüğü	Sözleşme süresince her zaman
Depozitonun iadesi	TBK m. 342	Kiralananın teslimi	Genel zamanaşımı

Tahliye Davaları: Tuzla Kira Avukatı Gözünden Kritik Ayrımlar

Tahliye, kiraya verenin en çok başvurduğu; buna karşılık en çok usulden reddedilen dava türüdür. Sebep basittir: Kanun, sınırlı sayıda tahliye nedeni saymış ve her birini ayrı bir usule bağlamıştır.

1. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye

TBK m. 350/1 uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye talep edebilir.

Ancak Yargıtay, bu gereksinim için üç ölçüt aramaktadır: gerçeklik, samimiyet ve zorunluluk.

Emsal Karar – Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1540, K. 2021/878, T. 29.06.2021: Kararda özetle; ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerektiği, devamlılık göstermeyen geçici bir ihtiyacın tahliye nedeni yapılamayacağı gibi, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı ihtiyacın da tahliye sebebi sayılamayacağı vurgulanmıştır.

Emsal Karar – Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2019/2702, K. 2019/4829, T. 22.05.2019: Aynı ilkeleri teyit eden bu kararda ayrıca; ihtiyacın yalnızca dava tarihinde değil, yargılama boyunca da devam etmesi gerektiği belirtilmiştir. Yani dava sürerken ihtiyaç ortadan kalkarsa, tahliye kararı verilmesi hukuken tartışmalı hâle gelir.

Varsayımsal Örnek 1: “Oğlum evleniyor” savunmasının sınırı

Tuzla İçmeler’de bir dairenin maliki, oğlunun bir yıl sonra evlenmesi ve o tarihte konuta ihtiyaç duyacağı gerekçesiyle tahliye davası açar. Yargılamada, oğlunun hâlihazırda ailesiyle birlikte yaşadığı, nişan veya düğün tarihine ilişkin somut bir belge bulunmadığı, malikin aynı bölgede boş başka bir dairesinin olduğu ortaya çıkar.

Bu tabloda mahkeme, genel kural olarak ihtiyacı “henüz doğmamış” ve “samimi olmayan” bir ihtiyaç olarak değerlendirebilir. Buna karşılık, düğün tarihi belirlenmiş, davetiye bastırılmış ve malikin başka konutu bulunmadığı tapu kayıtlarıyla ortaya konmuşsa sonuç değişebilir. Somut olayın özelliklerine ve hâkimin takdir yetkisine göre farklı sonuçlar doğması mümkündür.

Yeniden Kiralama Yasağı: Tahliyeden Sonraki Üç Yıl

TBK m. 355, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamayacağını düzenler. Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliyede ise eski kiracının, yeniden inşa edilen taşınmazı öncelikle kiralama hakkı bulunmaktadır.

2. Yazılı Tahliye Taahhüdü: En Çok Sanılan, En Çok Yanılınan Yol

TBK m. 352/1 uyarınca kiracı, kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını taahhüt etmişse, bu tarihte boşaltmaması hâlinde kiraya veren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.

Buradaki hayati şart, taahhüdün kira sözleşmesinin kuruluşuyla aynı anda değil, teslimden sonra ve kiracının serbest iradesiyle verilmiş olmasıdır. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, sözleşmeyle birlikte alınan taahhütler kiracının iradesini yansıtmadığı gerekçesiyle geçersiz kabul edilebilmektedir; ancak bu iddianın ispat yükü kiracıya aittir (bkz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/975, K. 2021/1108).

Güncel Emsal Karar – Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/2877, K. 2026/2766, T. 05.05.2026 (kanun yararına bozma): Kiracı, geçerli bir tahliye taahhüdü vermiş; ancak taraflar taahhütten sonra yeni bir kira sözleşmesi imzalamışlardır. Yargıtay, yeni sözleşmenin kira ilişkisini yenilediğini ve bu nedenle önceki tahliye taahhüdünün hükümsüz kaldığını kabul ederek, taahhüde dayalı tahliye kararını hukuka aykırı bulmuştur.

Pratik sonucu: Elinde tahliye taahhüdü bulunan kiraya verenin, kiracıyla sonradan yeni bir sözleşme imzalaması, elindeki en güçlü belgeyi işlevsiz kılabilir. Sözleşme yenileme kararı, bu nedenle hukuki danışmanlık alınmadan verilmemelidir.

Geçersizlik riski taşıyan taahhüt tipleri:

1. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya sözleşmenin eki olarak alınan taahhütler
2. Boş tarihli imzalatılıp sonradan doldurulan belgeler
3. Tahliye tarihi açıkça yazılmamış taahhütler
4. Kiracı olmayan bir kişi (ör. şirket ortağı, aile bireyi) tarafından imzalanan belgeler
5. Taahhütten sonra yeni sözleşme imzalanmış olması

3. İki Haklı İhtar ve Temerrüt

Bu ikisi uygulamada sürekli karıştırılır:

• Temerrüt (TBK m. 315): Kiracı kira bedelini ödemezse, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren en az 30 gün süre veren yazılı bir ihtar gönderir. Süre sonunda ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir ve tahliye istenebilir.
• İki haklı ihtar (TBK m. 352/2): Kiracı, bir kira yılı içinde iki ayrı ödeme dönemi için yazılı ihtara muhatap olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

İki haklı ihtarda ihtarların ayrı ayrı ve farklı aylara ilişkin olması, ayrıca yazılı olması şarttır. Tek bir ihtarnamede iki ayın birlikte istenmesi, genel kural olarak iki haklı ihtar sayılmaz.

4. On Yıllık Uzama Süresi (TBK m. 347)

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında; sözleşme, kiracı bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla birer yıl uzar. Kiraya veren, sözleşmenin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresinin sonunda, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Bu, kiraya verenin elindeki en “sebepsiz” tahliye yoludur; ancak süre hesabı hatalı yapıldığında dava reddedilir.

Kira Bedeli: Artış, Tespit ve Uyarlama Arasındaki Fark

Bu üç kavram birbirinin yerine kullanıldığında ciddi hak kayıpları doğar. Bir Tuzla kira avukatı ile yapılan ilk görüşmede netleştirilmesi gereken ilk konu, hangi yolun açık olduğudur.

Yıllık Artış: Yasal Tavan TÜFE’dir

TBK m. 344 uyarınca, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılına ait on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Bu kural hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için geçerlidir.

Konut kiralarında 2022’de getirilen %25’lik geçici tavan uygulaması 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten itibaren tek yasal üst sınır yeniden TÜFE on iki aylık ortalamasıdır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa dahi, bu oran yasal tavanla sınırlı kabul edilir.

Kira Tespit Davası (TBK m. 344/3 – 345)

• Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, kira bedeli hâkim tarafından; TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
• Tespit davası her zaman açılabilir. Ancak yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılmış ya da bu süre içinde ihtar çekilmişse, verilecek karar yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Aksi hâlde hüküm, bir sonraki kira yılında sonuç doğurur.

Kira Uyarlama Davası (TBK m. 138) ve 2025 Tarihli İçtihat Değişikliği

TBK m. 138, sözleşme kurulduktan sonra öngörülemeyen ve olağanüstü bir durumun ortaya çıkması ve edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması hâlinde, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasının istenebileceğini düzenler.

Bu alanda son yıllarda ciddi bir içtihat tartışması yaşanmış; bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığı Yargıtay tarafından giderilmiştir.

Emsal Karar – Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/1083, K. 2025/1439, T. 10.03.2025 (uyuşmazlığın giderilmesi): Yargıtay, TBK m. 344’te kira bedelinin belirlenmesine ilişkin özel bir sistem öngörüldüğünü; gerçekleşen enflasyon, paranın satın alma gücündeki değişim ve emsal kiralardaki artış gibi olguların bu madde kapsamında değerlendirilmesi gereken unsurlar olduğunu belirtmiştir. Buna göre, salt enflasyon ve emsal kira artışı gerekçe gösterilerek, beş yıllık süre dolmadan TBK m. 138 uyarınca kira bedelinin artırılması talep edilemez. Öte yandan, m. 138’deki koşulların gerçekleştiği diğer olağanüstü hâllerde uyarlama davası açılması mümkün olmaya devam etmektedir.

Uyarlama davalarında mahkeme, kiralananın niteliği, kullanım alanı ve konumu, bölgedeki imar ve ticari gelişmeler, emsal kira bedelleri, vergi ve amortisman giderleri gibi unsurları uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla değerlendirir. Bu nedenle emsal seçimi ve bilirkişi raporuna itiraz, davanın seyrini belirleyen teknik aşamalardır.

Varsayımsal Örnek 2: Tersaneler bölgesindeki işyeri kirası

Tuzla’da bir yan sanayi işletmesi, 2019 tarihli sözleşmeyle kiraladığı depoyu kullanmaktadır. Kiraya veren, bedelin emsallerin çok altında kaldığını ileri sürerek 2023 yılında uyarlama davası açar.

Yukarıdaki içtihat ışığında, sözleşmenin beşinci yılı dolmadan salt enflasyon gerekçesiyle açılan bu davanın kabul görmesi güçtür. Buna karşılık kiraya veren, beş yıllık sürenin dolmasını izleyen dönemde TBK m. 344/3 uyarınca kira tespit davası açarak emsale uygun bedeli talep edebilir. Doğru dava türünün seçilmesi, burada esasa ilişkin haklılıktan daha belirleyicidir.

Kiracının Hakları: Depozito, Onarım ve Haksız Tahliye Baskısı

Kira hukuku yalnızca kiraya vereni değil, kiracıyı da korur. Uygulamada kiracıların en sık ihmal ettiği haklar şunlardır:

Depozito (Güvence Bedeli) – TBK m. 342

• Güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz.
• Para veya kıymetli evrak olarak verilen güvence, kiracı tarafından bir bankaya, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli hesaba yatırılır.
• Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmemişse, banka kiracının istemiyle güvenceyi geri vermek zorundadır.

Bu düzenlemeye rağmen depozitonun elden alınması yaygındır. Bu durumda kiracının elindeki en güçlü delil, ödeme dekontu ve teslim tutanağıdır.

Ayıptan Doğan Haklar ve Onarım Giderleri

Kiralananın kullanıma elverişli hâlde bulundurulması kiraya verenin borcudur (TBK m. 301). Olağan kullanımdan doğan küçük bakım ve temizlik giderleri kiracıya, yapısal ve esaslı onarımlar (çatı, tesisat, kolon, kombi değişimi gibi) kural olarak kiraya verene aittir (TBK m. 317).

Varsayımsal Örnek 3: İzinsiz tadilat ve depozito kesintisi

Tuzla Şifa Mahallesi’nde bir kiracı, mutfak dolaplarını ve yer döşemesini kiraya verenin yazılı izni olmaksızın yeniler. Sözleşme sonunda kiraya veren, “eski hâline getirme” gerekçesiyle depozitoyu iade etmez.

TBK m. 321 uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun kullanmakla yükümlüdür; kiraya verenin yazılı rızası olmadan yapılan değişikliklerde, kural olarak kiralananın eski hâline getirilmesi istenebilir. Ancak kiracı, yaptığı imalatın taşınmazın değerini artırdığını ve kiraya verenin buna sessiz kalarak zımnen onay verdiğini ispatlayabilirse tablo değişebilir. Bu tür dosyalarda fotoğraf, mesajlaşma kayıtları ve tanık beyanları belirleyici olmaktadır.

Haksız Tahliye Baskısına Karşı Koruma

Kilit değiştirmek, elektrik-su kesmek, eşyaları çıkarmak gibi fiillerin hiçbiri hukuki bir tahliye yolu değildir. Türk hukukunda tahliye, ancak mahkeme kararı veya icra dairesi eliyle gerçekleştirilebilir. Aksi davranışlar, duruma göre hukuki sorumluluğun yanında cezai sorumluluk da doğurabilir.

Tuzla Kira Avukatı ile Çalışmanın Somut Faydaları

Hizmet Alanı	Kapsam	Kime Yönelik
Sözleşme hazırlama ve risk analizi	Konut, işyeri, depo ve sanayi tesisi kiraları	Kiraya veren ve kiracı
Tahliye süreçleri	İhtar, taahhüt, icra takibi ve dava yönetimi	Kiraya veren
Kira tespiti ve uyarlama	Emsal araştırması, bilirkişi raporuna itiraz	Kiraya veren ve kiracı
Kiracı hakları savunması	Haksız tahliye, depozito, onarım, ayıp	Kiracı
İcra takibi ve itirazın kaldırılması	İİK m. 269 vd. tahliye talepli takipler	Kiraya veren
Arabuluculuk temsili	Müzakere stratejisi ve tutanak denetimi	Kiraya veren ve kiracı

Göktepe Hukuk Bürosu olarak, Tuzla ve çevre ilçelerdeki kira uyuşmazlıklarında dosyayı ilk günden itibaren belge, süre ve strateji üçgeninde ele almakta; müvekkillerimizi her aşamada bilgilendirerek süreç belirsizliğini ortadan kaldırmayı hedeflemekteyiz.

İlk Görüşmeye Gelirken Hazırlamanız Gereken Belgeler

1. Kira sözleşmesi ve varsa ekleri
2. Tahliye taahhütnamesi, ihtarnameler ve tebligat evrakı
3. Kira ödemelerine ilişkin banka dekontları veya hesap dökümü
4. Taşınmazın teslim ve iade tutanakları, fotoğraflar
5. Taraflar arasındaki yazışmalar (mesaj, e-posta, WhatsApp)
6. Tapu kaydı ve varsa yeni malikin edinme belgeleri

Belgelerin eksiksiz sunulması, hukuki değerlendirmenin sağlıklı yapılabilmesi bakımından belirleyicidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tuzla’da kiracımı tahliye etmek istiyorum, önce ne yapmalıyım?

Önce tahliye sebebinizin kanunda sayılan hâllerden hangisine girdiğini belirlemeli, ardından zorunlu arabuluculuğa başvurmalısınız. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır; bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir. Yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliye takipleri bu zorunluluğun dışındadır.

Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü geçerli midir?

Kural olarak kiralananın tesliminden sonra verilen taahhütler geçerli sayılır. Sözleşmeyle aynı anda veya sözleşmenin eki olarak alınan taahhütler, kiracının serbest iradesini yansıtmadığı gerekçesiyle geçersiz kabul edilebilir. Ancak bu iddianın ispat yükü kiracıdadır ve sonuç, somut olayın koşullarına göre değişir.

2026 yılında kira artış oranı ne kadar olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yasal üst sınır, sözleşmenin yenilendiği ayda açıklanan on iki aylık TÜFE ortalamasıdır (TBK m. 344). Konutlar için 2022’de getirilen %25’lik tavan 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Bu oranın üzerindeki artış talepleri yasal tavanla sınırlı kabul edilir; fazla ödenen tutarlar yasal yollarla geri istenebilir.

Kiram emsallerin çok altında kaldı; hemen uyarlama davası açabilir miyim?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 10.03.2025 tarihli kararı uyarınca, salt enflasyon ve emsal kira artışı gerekçesiyle beş yıllık süre dolmadan TBK m. 138’e dayalı uyarlama davası açılması mümkün görülmemektedir. Beş yıl dolduğunda ise TBK m. 344/3 kapsamında kira tespit davası açılarak bedelin hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenmesi istenebilir.

Depozitom iade edilmiyorsa ne yapabilirim?

Öncelikle noter aracılığıyla yazılı talepte bulunulması önerilir. Sonuç alınamazsa, zorunlu arabuluculuk başvurusunun ardından sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açılabilir veya icra takibi yoluna gidilebilir. Teslim tutanağı ve ödeme dekontu, bu tür dosyalarda en güçlü delillerdir.

Göktepe Hukuk Bürosu ile Profesyonel Dava Süreci

Kira hukukunda kayıpların büyük bölümü, hakkın yokluğundan değil; yanlış belge, yanlış dava türü ve kaçırılmış süreden kaynaklanır. Bir ihtarnamenin içeriği, bir taahhütnamenin tarihi ya da otuz günlük bir sürenin son günü, çoğu zaman dosyanın esasından daha belirleyici olabilmektedir.

Göktepe Hukuk Bürosu olarak, ister kiracı ister kiraya veren olun, uyuşmazlığın ilk ortaya çıktığı anda bir Tuzla kira avukatına danışmanızı öneriyoruz. Hukuki değerlendirme, dava aşamasında değil; henüz hiçbir belge imzalanmamışken en yüksek faydayı sağlar.