Tuzla Kentsel Dönüşüm Avukatı – Hukuki Rehber 2026

Kentsel dönüşüm, çoğu insan için hayatında bir kez karşılaştığı ve sonuçları on yıllara yayılan bir süreçtir. Bir apartman sakini için mesele “binanın yenilenmesi” gibi görünür; hukuken ise mülkiyet hakkının sınırlandırıldığı, sürelerin gün gün işlediği ve tek bir imzanın yıllarca sonuç doğurduğu teknik bir alandır.

Tuzla, İstanbul’un hem yoğun sanayi ve tersane dokusunu hem de hızla büyüyen konut alanlarını aynı anda barındıran bir ilçedir. Eski yapı stokunun bulunduğu mahallelerde riskli yapı tespitleri artarken, alan bazlı uygulamalar da gündeme gelmektedir. Nitekim Tuzla’da İçmeler Mahallesi, Bakanlık tarafından riskli alan ilan edilen bölgeler arasında yer almıştır.

Bu rehberde, Tuzla kentsel dönüşüm avukatı desteğine hangi aşamalarda ihtiyaç duyulduğunu, 6306 sayılı Kanun’un getirdiği hak ve yükümlülükleri, güncel yargı kararlarını ve uygulamada en sık yapılan hataları ele alacağız. Göktepe Hukuk Bürosu olarak amacımız, sürecin başında doğru adımı atmanın, sonradan açılacak on davadan daha değerli olduğunu göstermektir.

Kentsel Dönüşümün Yasal Çerçevesi: 6306 Sayılı Kanun ve Güncel Değişiklikler

Kentsel dönüşümün temel hukuki dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun‘dur. Kanun 2012 yılında yürürlüğe girmiş; ancak 6 Şubat 2023 depremlerinin ardından karar alma mekanizmalarını hızlandırmaya yönelik köklü değişikliklere uğramıştır.

Uygulamada süreci en çok etkileyen değişiklik, karar yeter sayısının 2/3 çoğunluktan salt çoğunluğa (P+1) indirilmesidir. 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan düzenleme ile riskli yapılarda ve riskli alanlarda paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınabilmesinin önü açılmış, aynı düzenlemeyle tahliyede kolluk kuvvetlerine yetki verilmesi ve riskli alan tespitinin idarece resen yapılabilmesi gibi hususlar da mevzuata girmiştir.

Kanun’un Uygulama Yönetmeliği ise değişmeye devam etmektedir. 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliği ile riskli yapıların yıkımı sonrası tapu kütüğündeki şerhlerin terkini, paydaş kararlarının alınma usulü ve teminat oranları yeniden düzenlenmiştir. Bu nedenle, iki yıl önce alınmış bir hukuki görüşün bugün aynı sonucu vermeyebileceğini özellikle vurgulamak gerekir.

Riskli Yapı, Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanı Ayrımı

Bu üç kavram halk arasında birbirinin yerine kullanılır; oysa hukuki sonuçları, izlenecek prosedür ve başvurulacak yargı yolu tamamen farklıdır.

Kavram	Yasal Dayanak	Kısaca Ne Demek?	Yetkili Yargı Yolu
Riskli Yapı	6306 s. K. m. 3	Ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma/ağır hasar riski taşıdığı teknik raporla tespit edilen tek yapı	İdare Mahkemesi (iptal davası)
Riskli Alan	6306 s. K. m. 2/1-ç	Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan, Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen alan	İdare Mahkemesi / Danıştay
Rezerv Yapı Alanı	6306 s. K. m. 2/1-c	Dönüşüm uygulamalarında yeni yerleşim yeri olarak belirlenen alan	İdare Mahkemesi
Kat Malikleri Kararı	6306 s. K. m. 6/1	Paydaşların salt çoğunluğu (P+1) ile alınan dönüşüm kararı	Asliye Hukuk Mahkemesi
Müteahhit Sözleşmesi	TBK m. 470 vd. + 6306 s. K. m. 6	Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (karma nitelikli sözleşme)	Asliye Hukuk / Asliye Ticaret

Neden önemli? Riskli yapı tespitine karşı idare mahkemesinde dava açılırken, müteahhitle yaşanan gecikme uyuşmazlığı adli yargıda görülür. Yanlış yargı koluna açılan dava, görev yönünden reddedilir ve değerli süreler kaybedilir.

Tuzla’da Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci

Süreç genellikle şöyle başlar: Maliklerden biri veya birkaçı, Bakanlık tarafından lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurur; binada karot alınır, taşıyıcı sistem incelenir ve bir riskli yapı tespit raporu düzenlenir. Rapor idarece onaylandığında tapu kütüğüne “riskli yapı” belirtmesi işlenir.

Bu andan itibaren takvim hızlanır. Tebligat; yapıya asma, muhtarlıkta ilan ve e-Devlet bildirimi yollarıyla yapılabildiğinden, “bana kimse bir şey tebliğ etmedi” savunması çoğu zaman sonuç doğurmaz.

15 Günlük İtiraz Süresi ve Teknik Heyet İncelemesi

Malikler veya kanuni temsilcileri, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde riskli yapı tespitine itiraz edebilir. İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne ya da yetki devri varsa ilgili idareye yazılı olarak yapılır.

İtirazlar, üniversitelerce görevlendirilen dört öğretim üyesi ile kurumda görevli üç kişiden oluşan yedi kişilik teknik heyetler tarafından incelenir. Heyet, itiraz dilekçesindeki gerekçelerle bağlı değildir; raporu teknik yönden bütünüyle değerlendirir, gerekirse yapıyı yerinde inceler.

Burada kritik bir uyarı yapmak isteriz: İtiraz dilekçesinin içeriği, süresi kadar önemlidir. “Binamızı seviyoruz, yıkılmasını istemiyoruz” biçimindeki duygusal gerekçeler teknik heyet nezdinde karşılık bulmaz. Sonuç doğurma ihtimali olan itirazlar; numune alma yerlerinin hatalı seçilmesi, donatı tespitindeki eksiklik, hesap yönteminin ilgili esaslara aykırılığı gibi somut teknik eleştirilerdir.

İptal Davası, 30 Günlük Süre ve Yürütmenin Durdurulması

6306 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı dava açma süresi, genel idari yargı süresi olan 60 günden kısa tutulmuş ve otuz gün olarak belirlenmiştir. İtiraz edilmiş ve reddedilmişse, süre teknik heyet kararının tebliğinden itibaren işlemeye başlar.

Danıştay içtihat çizgisine göre idari itiraz yolu, kural olarak seçimlik bir yoldur; koşulları varsa doğrudan iptal davası açılmasının önünde mutlak bir engel bulunmadığı kabul edilmektedir. Buna karşılık, tebliğ ve öğrenme tarihine ilişkin tartışmalar somut olaya göre değiştiğinden, uygulamada genellikle “itiraz + gerektiğinde dava” stratejisi tercih edilir.

Emsal Karar – Anayasa Mahkemesi (E. 2012/87, K. 2014/41): Anayasa Mahkemesi, 27.02.2014 tarihli bu kararıyla 6306 sayılı Kanun’un çeşitli hükümlerini iptal etmiştir. Kararın uygulamadaki en önemli sonuçlarından biri, riskli yapılar için öngörülen kuralların riskli olmayan yapılara da uygulanmasının Anayasa’ya aykırı bulunmasıdır. Yüksek Mahkeme, kanun koyucunun benzer içerikte yeniden düzenleme yapması üzerine, sonraki tarihli kararında da aynı gerekçeyle iptal yönünde karar vermiştir. Mahkemenin temel gerekçesi şudur: Riski bulunmayan sağlam bir yapının maliki, yalnızca “uygulama bütünlüğü” gerekçesiyle mülkiyet hakkına yapılan müdahaleye katlanmak zorunda bırakılamaz; bu müdahale yalnızca değer tespitinde yapının risksiz olduğunun gözetilmesiyle dengelenmiş sayılmaz.

Bu kararın pratik anlamı büyüktür: Riskli alan içinde kalmak, tek başına o alandaki her yapının riskli olduğu anlamına gelmez.

Aşama	Süre	Nereye Başvurulur?	Süre Kaçırılırsa
Riskli yapı tespitine itiraz	Tebliğden itibaren 15 gün	İl Müdürlüğü / yetkili idare	İdari itiraz yolu kapanır
Teknik heyet incelemesi	Değişken (zımni ret için genellikle 60 gün kabul edilir)	Teknik heyet	—
İptal davası	30 gün	İdare Mahkemesi	Dava süre yönünden reddedilir
Tahliye ve yıktırma süresi	En az 60 gün, ardından 30 günden az olmamak üzere ek süre	İdare	İdarece yıkım, altyapı hizmetlerinin kesilmesi
Yürütmenin durdurulması talebi	Dava dilekçesiyle birlikte	İdare Mahkemesi	Yıkım fiilen gerçekleşebilir

Uygulama notu: Kanun’un ilk hâlinde bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyeceği düzenlenmişti. Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararının ardından bu yasak ortadan kalkmıştır. Yıkım riski somutlaştığında, iptal davasıyla birlikte yürütmenin durdurulması talebinde bulunulması stratejik önem taşır.

Vaka Örneği 1: “Rapora Sadece Ben İtiraz Ettim”

Tuzla’da 1994 yapımı bir apartmanda oturan bir malik, komşularının başlattığı süreçte binanın riskli ilan edildiğini e-Devlet bildiriminden öğrenir. Binasının güçlendirilebileceğini düşünmektedir. On beşinci günün akşamı, “yıkılmasını istemiyorum” içerikli tek sayfalık bir dilekçeyle itiraz eder. Teknik heyet itirazı reddeder.

Bu senaryoda kaybedilen şey süre değil, fırsattır. Aynı süre içinde bağımsız bir inşaat mühendisinden alınacak karşı teknik mütalaa ile numune alma noktalarının ve hesap yönteminin sorgulanması hâlinde, sonucun farklı olma ihtimali doğardı. Elbette her somut olayın kendine özgü koşulları vardır; teknik heyetin takdiri ve raporun niteliği belirleyicidir. Ancak şu genel kural değişmez: Teknik bir işleme, teknik argümanla itiraz edilir.

Salt Çoğunluk (P+1) Kararı ve Katılmayan Malikin Hisse Satışı

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde bina yıkılır ve taşınmaz arsa vasfına döner. Bundan sonrası, maliklerin kendi aralarındaki müzakere sürecidir ve burada 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun oybirliği arayan hükümleri değil, 6306 sayılı Kanun’un özel hükümleri uygulanır.

Güncel düzenlemeye göre; hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (yarıdan bir fazlası) ile yeni binanın yapımına, müteahhit seçimine ve paylaşım esaslarına ilişkin karar alınabilir. Karara katılmayan maliklerin arsa payları, öncelikle açık artırma usulüyle diğer paydaşlara satışa çıkarılır; satış gerçekleşmezse idare veya TOKİ tarafından satın alma mekanizmaları devreye girer.

Bu güçlü mekanizmanın karşısında maliklerin bilmesi gereken usuli güvenceler vardır:

• Toplantıya usulüne uygun çağrı yapılmış olmalıdır. Tebligat ve ilan usullerine aykırılık, alınan kararın geçerliliğini tartışmalı hâle getirir.
• Ortak karar protokolü, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla tebliğ edilir ve katılım için on beş günlük süre tanınır.
• Arsa payı satışı işlemi, kanunda öngörülen sıraya ve usule uyulmadan yapılamaz.

Emsal Kararlar: Çoğunluk Sağlanması Her Kararı Meşru Kılar mı?

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (2025/6759 E., 2025/13064 K.): Bu kararda, çoğunluk sağlanmış olsa bile alınan kararın içeriğinin denetlenmesi gerektiği vurgulanmıştır. Somut olayda, konut niteliğindeki bir apartmanın tek hacimli bir alışveriş merkezine dönüştürülerek uzun süreli kiralanmasına ilişkin karar tartışma konusu olmuş; Daire, kararın 6306 sayılı Kanun’un amacına uygunluğunun ve mutlak butlan (kesin hükümsüzlük) ya da yokluk hâllerinin mahkemelerce esastan incelenmesi gerektiğine hükmetmiştir.

Hukuki anlamı: Salt çoğunluk, azınlıkta kalan maliki her türlü karara mahkûm eden sınırsız bir yetki değildir. Kanun’un amacı afet riskinin bertaraf edilmesi ve yeniden yapılaşmadır; bu amacın dışına çıkan kararlar yargı denetimine tabidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2022/5267 E., 2023/1448 K.): Bu kararda ise madalyonun diğer yüzü görülmektedir. Toplantı tutanaklarını imzalamayan, ancak binanın yıktırılıp yeniden yapılmasına fiilen müsaade eden maliklerin sözleşmeyi zımnen (örtülü olarak) benimsemiş sayılacağı ve bu durumun sonradan dava açmalarına engel teşkil edebileceği belirtilmiştir.

Hukuki anlamı: “İmzalamadım, o hâlde bağlı değilim” yaklaşımı her zaman korumaz. Sürece sessiz kalarak katılmak, sonradan itiraz hakkını zayıflatabilir. İtiraz iradesi varsa, bunun yazılı ve zamanında ortaya konması gerekir.

Vaka Örneği 2: Azınlıkta Kalan Malik

Tuzla’da sekiz daireli bir binada beş malik dönüşüm yönünde karar alır ve bir müteahhitle anlaşır. Üç malik, kendilerine önerilen daire büyüklüğünün mevcut dairelerinden küçük olması nedeniyle karara katılmaz. Ortak karar protokolü noterden tebliğ edilir; on beş günlük süre içinde katılım sağlanmaz.

Bu noktada azınlıktaki maliklerin önünde genel olarak üç yol vardır: (1) Süre içinde karara katılmak, (2) protokolün usulüne veya içeriğine yönelik hukuki itiraz yollarını işletmek, (3) arsa payının satışı sürecinde değer tespitine ilişkin haklarını korumak. Hangi yolun tercih edileceği; protokolün içeriğine, tebligatın usulüne ve paylaşım oranlarının emsallerle uyumuna göre değişir. Göktepe Hukuk Bürosu olarak bu tür dosyalarda ilk yaptığımız şey, dava dosyası hazırlamak değil, protokolün ve tebligat evrakının usul denetimidir.

Müteahhitle İmzalanan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kentsel dönüşümde maliklerin en büyük ekonomik riski riskli yapı tespitinde değil, müteahhitle imzalanan sözleşmede ortaya çıkar. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem taşınmaz satış vaadini hem de eser sözleşmesini bünyesinde barındıran karma nitelikli bir sözleşmedir ve noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir.

Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre bu sözleşmeler tüketici işlemi sayılmaz; zira arsa sahibinin amacı konut edinmek değil, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle uyuşmazlıklar kural olarak Asliye Hukuk (bazı hâllerde Asliye Ticaret) Mahkemesinde görülür.

Sözleşmede Mutlaka Bulunması Gereken Hükümler

• Teslim süresinin başlangıç anı: Sürenin “sözleşme tarihinden” mi yoksa “yapı ruhsatının alınmasından” mı işleyeceği açıkça yazılmalıdır. Uygulamadaki ihtilafların önemli bölümü bu tek cümleden doğar.
• Kademeli tapu devri: Arsa payının tamamının inşaat başlamadan devredilmesi, müteahhidin projeyi terk etmesi veya mali güçlüğe düşmesi hâlinde ciddi risk yaratır. Devrin; temel vizesi, kaba inşaat, ince işler ve iskân aşamalarına bölünmesi maliklerin lehinedir.
• Bina tamamlama sigortası veya banka teminat mektubu: Teminatsız sözleşme, güvencesiz sözleşmedir.
• Gecikme tazminatı (kira tazminatı) ve cezai şart: Tutarın rakamsal, uygulanabilir ve enflasyona karşı güncellenebilir (örneğin TÜFE’ye endeksli) olması gerekir.
• Devir yasağı: Müteahhidin sözleşmeden doğan haklarını üçüncü kişilere devretmesinin arsa sahiplerinin yazılı onayına bağlanması.
• Fesih hâlinde arsa payının geri devrine ilişkin tapu şerhi.

İdari Fesih Yolu: 6306 Sayılı Kanun m. 6/14

Kentsel dönüşüm kapsamındaki sözleşmeler için kanun koyucu, klasik dava yolunun yanına idari bir fesih mekanizması eklemiştir. 6306 sayılı Kanun’un 6/14. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin ilgili hükmü uyarınca; yüklenicinin belirlenen süre içinde işe başlamaması ya da inşaatı altı ay boyunca gerekli ekip ve ekipmanla sürdürmeyerek durdurması hâlinde, paydaşların salt çoğunlukla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na başvurması üzerine sözleşme idarece feshedilebilir.

Buradaki kritik nokta, altı aylık durma süresinin tespitidir. Sürenin kesintisiz olması ve durumun idarece tespit edilmesi gerekir; bu tespit yapılmadan atılan adımlar sonuç doğurmayabilir.

Vaka Örneği 3: Duran Şantiye

Tuzla’da on iki daireli bir binanın malikleri, teslim süresi “ruhsat tarihinden itibaren 24 ay” olarak belirlenen bir sözleşme imzalar. Yıkım tamamlanır, temel atılır; ancak sekiz ay boyunca şantiyede hiçbir faaliyet olmaz. Malikler kira yardımı süresinin dolmasıyla ekonomik olarak zorlanmaya başlar.

Bu tabloda genel olarak iki paralel yol değerlendirilir: (a) 6306 m. 6/14 kapsamında idari fesih için Başkanlığa başvurmak, (b) adli yargıda sözleşmenin feshi/dönme ile gecikme tazminatı ve cezai şart taleplerini ileri sürmek. Yargıtay uygulamasında, inşaatın belirli bir tamamlanma oranını aştığı hâllerde “dönme” değil “ileriye etkili fesih” gündeme gelir ve talep edilebilecek tazminat kalemleri değişir. Hangi yolun daha verimli olacağı; inşaatın fiziki seviyesine, sözleşmedeki teminat hükümlerine ve müteahhidin mali durumuna göre, hâkimin takdir yetkisi de gözetilerek değerlendirilmelidir.

Kiracıların Hukuki Durumu

Tuzla’da özellikle sanayi ve tersane bölgesine yakın mahallelerde kiracı oranı yüksektir. Kentsel dönüşümde kiracının durumu, maliklerden farklıdır ve sık sık hak kaybına yol açar.

• İdari itiraz hakkı kural olarak maliklere ve kanuni temsilcilerine aittir. Kiracının riskli yapı tespitine idari itiraz ehliyeti tartışmalıdır.
• Buna karşılık iptal davası açma ehliyeti yönünden Danıştay içtihadı zaman içinde değişkenlik göstermiş; menfaati zedelenen kiracıların dava açabileceği yönündeki kararların sayısı artmıştır. Bu husus somut olayın koşullarına göre değerlendirilmelidir.
• Riskli yapının tahliyesi hâlinde kira sözleşmesinin akıbeti, kiracının taşınma ve kira desteklerinden yararlanma imkânı ve peşin ödenen kira ile depozitonun iadesi ayrıca ele alınmalıdır.
• İşyeri kiracıları bakımından, faaliyetin durmasından doğan zararlar ve varsa taşınma giderleri ayrı bir hukuki değerlendirme gerektirir.

Devlet Destekleri, Vergi ve Harç Muafiyetleri

Kentsel dönüşüm, yalnızca yükümlülük getiren bir süreç değildir; kanun koyucu önemli teşvikler de öngörmüştür.

Vergi ve harç muafiyetleri (6306 s. K. m. 7): Kanun kapsamındaki işlemlerde; noter harçları, tapu ve kadastro harçları, belediyelerce alınan harç ve ücretler, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi ile banka ve sigorta muameleleri vergisi alınmaz. Kanun’un Ek 4. maddesi kapsamındaki muafiyet sürelerinin ise 7566 sayılı Kanun ile 31 Aralık 2027‘ye uzatıldığı görülmektedir. Muafiyetlerin kapsamı ve süresi mevzuat değişikliklerine tabi olduğundan, işlem öncesinde güncel durumun teyidi önerilir.

“Yarısı Bizden” kampanyası: İstanbul’a özgü olarak yürütülen bu destek programı kapsamında riskli yapı ilan edilen binalara hibe, kredi ve taşınma desteği sağlanmaktadır. Kampanyanın kapsamı zaman içinde genişletilmiş; ruhsat ve kat irtifakı gibi ön şartlar aranmaksızın, belirlenen tarihe kadar riskli yapı onayı alan binaların doğrudan kapsama alınması yönünde düzenleme yapılmıştır. Destek tutarları ve başvuru şartları idari kararlarla güncellendiğinden, başvuru öncesinde Tuzla Belediyesi kentsel dönüşüm birimi veya Bakanlığın kentsel dönüşüm ofislerinden güncel bilgi alınması gerekir.

Kira yardımı: Riskli yapı maliklerine ve şartları taşıyan kiracılara, belirlenen süre ve tutarlar dâhilinde kira yardımı ödenebilir. Kira yardımı ile “Yarısı Bizden” gibi kredi/hibe destekleri arasında tercih yapılması gerekebileceğinden, bu seçim başvuru öncesinde hesaplanmalıdır.

Tuzla Kentsel Dönüşüm Avukatı Desteği Hangi Aşamalarda Gereklidir?

Bir Tuzla kentsel dönüşüm avukatından destek almanın en verimli olduğu an, uyuşmazlık çıktıktan sonra değil; imza atılmadan öncedir. Uygulamada hukuki desteğin belirleyici olduğu başlıca aşamalar şunlardır:

1. Riskli yapı tespiti öncesi risk analizi – Binanın dönüşüme girmesi mi, güçlendirilmesi mi hukuken ve ekonomik olarak daha uygun?
2. Riskli yapı tespitine itiraz ve iptal davası – 15 ve 30 günlük sürelerin yönetimi, teknik mütalaa desteğiyle dilekçe hazırlanması.
3. Kat malikleri toplantısının hukuka uygun yürütülmesi – Çağrı, tebligat, tutanak ve ortak karar protokolünün hazırlanması.
4. Müteahhit seçimi ve sözleşme müzakeresi – Teminat, cezai şart, kademeli devir ve teslim süresi hükümlerinin kurgulanması.
5. Sözleşmeye aykırılık hâlinde fesih – İdari fesih ile adli yargı yolu arasındaki tercih ve tazminat taleplerinin belirlenmesi.
6. Paylaşım ve teslim aşaması – Bağımsız bölüm tahsisi, arsa payı düzenlemesi ve tapu işlemleri.

Göktepe Hukuk Bürosu olarak Tuzla ve İstanbul Anadolu Yakası’ndaki müvekkillerimize; malik, kiracı ve yüklenici perspektiflerinin tümünü kapsayan bir bakışla hizmet vermekteyiz. Zira aynı dosyada karşı tarafın hangi argümanı ileri süreceğini öngörmek, kendi argümanınızı kurmanın en sağlam yoludur.

Avukat Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli?

• Alan tecrübesi: Kentsel dönüşüm, idare hukuku ile borçlar/eşya hukukunun kesiştiği bir alandır. Yalnızca birine hâkim olmak yeterli değildir.
• Yerel deneyim: Tuzla Belediyesi, İstanbul Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ve İstanbul Anadolu Adliyesi uygulamalarına aşinalık süreç yönetimini hızlandırır.
• Süreç şeffaflığı: Süreler, olası senaryolar ve maliyetler baştan yazılı olarak paylaşılmalıdır.
• Gerçekçi beklenti yönetimi: Size “kesinlikle kazanırsınız” diyen bir değerlendirmeye temkinli yaklaşın. Hukukta sonuç, somut olayın özelliklerine ve delil durumuna bağlıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Riskli yapı tespitine itiraz süresi ne kadardır?

Riskli yapı tespitine, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde itiraz edilmelidir. İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne veya yetkili idareye yazılı olarak yapılır ve yedi kişilik teknik heyet tarafından incelenir. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup, kaçırılması hâlinde idari itiraz yolu kapanır; ancak koşulları varsa idare mahkemesinde iptal davası açılması gündeme gelebilir.

Kentsel dönüşüm kararı için kaç malikin onayı gerekir?

9 Kasım 2023 tarihli düzenlemeden itibaren paydaşların salt çoğunluğu (P+1) yeterlidir; eski 2/3 çoğunluk şartı aranmamaktadır. Karara katılmayan maliklerin arsa payları öncelikle açık artırma usulüyle diğer paydaşlara satılır; satış gerçekleşmezse idare veya TOKİ tarafından satın alma mekanizmaları devreye girer.

Kentsel dönüşümde müteahhit inşaatı bırakırsa ne yapılabilir?

İki paralel yol vardır. Birincisi, 6306 sayılı Kanun’un 6/14. maddesi uyarınca paydaşların salt çoğunlukla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na başvurarak idari fesih talep etmesidir; bunun için yüklenicinin işe başlamamış ya da inşaatı altı ay boyunca durdurmuş olması gerekir. İkincisi, asliye hukuk mahkemesinde sözleşmenin feshi/dönme ile gecikme tazminatı ve cezai şart talebidir. Hangi yolun uygun olduğu, inşaatın tamamlanma oranına ve sözleşme hükümlerine göre değişir.

Riskli yapı tespitine karşı dava açma süresi kaç gündür?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı dava açma süresi, genel süreden kısa tutulmuş ve 30 gün olarak belirlenmiştir. Süre, itiraz edilmişse teknik heyet kararının tebliğinden itibaren işler. Yıkım riski bulunan hâllerde, iptal davasıyla birlikte yürütmenin durdurulması talebinde bulunulması önem taşır.

Riskli alanda kalan sağlam binam da yıkılır mı?

Anayasa Mahkemesi’nin 27.02.2014 tarihli E. 2012/87, K. 2014/41 sayılı kararı ve sonraki tarihli benzer kararı uyarınca, riskli yapılar için öngörülen kuralların riskli olmayan yapılara da uygulanması Anayasa’ya aykırı bulunmuştur. Dolayısıyla riskli alan sınırları içinde kalmak, tek başına o yapının riskli sayılmasını gerektirmez. Somut olayın koşullarına göre, yapının risk durumunun ayrıca değerlendirilmesi talep edilebilir.

Sonuç: Süreler İşlerken Beklemeyin

Kentsel dönüşüm hukukunun en acımasız yanı, hataların çoğunun geri dönülemez olmasıdır. Kaçırılan on beş günlük itiraz süresi, okunmadan imzalanan bir ortak karar protokolü ya da teminat hükmü içermeyen bir müteahhit sözleşmesi; yıllar sonra açılacak davalarla tam olarak telafi edilemeyebilir.

Tuzla’da binanız riskli yapı ilan edildiyse, elinize bir ortak karar protokolü ulaştıysa veya müteahhitle sözleşme aşamasına geldiyseniz, imza atmadan önce hukuki değerlendirme almanız en akılcı yaklaşımdır. Göktepe Hukuk Bürosu olarak, sürecin hangi aşamasında olursanız olun haklarınızı ve seçeneklerinizi şeffaf biçimde ortaya koyarak yanınızda yer alıyoruz.