Şişli Kira Avukatı

Şişli, İstanbul’un kira hareketliliği en yoğun ilçelerinden biridir. Nişantaşı’ndaki butik mağaza kiraları, Mecidiyeköy ve Esentepe’deki plaza ofisleri, Bomonti’deki rezidans daireleri ve Kurtuluş ile Feriköy’ün on yıllardır aynı kiracıyı barındıran apartmanları; hukuken birbirinden tamamen farklı sorunlar üretir.

Bu çeşitlilik, kira uyuşmazlıklarında “standart” bir çözüm olmadığını gösterir. Göktepe Hukuk Bürosu olarak, Şişli’deki kira dosyalarında en sık karşılaştığımız tablo şudur: Hukuki hak mevcuttur, ancak yanlış bildirim, kaçırılmış süre veya eksik belge nedeniyle kullanılamaz hâle gelmiştir.

Bu rehberde, kira ilişkisinin hangi aşamasında hangi hukuki adımın atılması gerektiğini, Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve Yargıtay içtihatları ışığında ele alıyoruz.

Şişli’de Kira Uyuşmazlıklarında Yasal Çerçeve ve Görevli Mahkeme

Konut ve çatılı işyeri kiraları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 339 ila 356. maddeleri arasında özel olarak düzenlenmiştir. Bu hükümlerin büyük bölümü nispi emredici niteliktedir; yani sözleşmeye konulan aksi yöndeki maddeler çoğu zaman geçersiz sayılır.

Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 4. maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Bu kural, dava değerinden bağımsız olarak uygulanır.

Şişli sınırları içindeki taşınmazlara ilişkin davalar, Çağlayan’daki İstanbul Adliyesi bünyesindeki sulh hukuk mahkemelerinde görülür. İstanbul Adliyesi’nin yargı çevresi Beşiktaş, Beyoğlu, Bayrampaşa, Şişli, Sarıyer, Kâğıthane ve Fatih ilçelerinden oluşmakta olup adliye bünyesinde 42 sulh hukuk mahkemesi bulunmaktadır. Bu iş yoğunluğu, dosyanın ilk andan itibaren eksiksiz hazırlanmasını pratik bir zorunluluk hâline getirir.

Dava Açmadan Önce: Zorunlu Arabuluculuk Şartı

Bu noktada sıklıkla gözden kaçan kritik bir usul kuralı vardır. 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Ancak bu zorunluluğun önemli bir istisnası bulunur: Kira borcunun ödenmemesi veya yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümleri uyarınca tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılması hâlinde arabulucuya başvurulması zorunlu değildir.

Pratik sonuç: Aynı olay, seçilen yola göre farklı bir usule tabi olur. Kira alacağı için icra takibi yolu tercih edildiğinde arabuluculuk aranmazken, doğrudan dava yolu seçildiğinde arabuluculuk dava şartıdır. Bu ayrım kaçırıldığında dava, esasa girilmeden usulden reddedilir.

Uyuşmazlık Türü	Yasal Dayanak	Görevli Mahkeme	Arabuluculuk
Tahliye davası (ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar)	TBK m. 350-352	Sulh Hukuk	Zorunlu
Kira bedelinin tespiti	TBK m. 344	Sulh Hukuk	Zorunlu
Kira bedelinin uyarlanması	TBK m. 138	Sulh Hukuk	Zorunlu
Depozito iadesi / zarar tazmini	TBK m. 342, 334	Sulh Hukuk	Zorunlu
Kira alacağı için ilamsız icra + tahliye	İİK m. 269 vd.	İcra Dairesi / İcra Hukuk Mah.	Zorunlu değil

Kira Artış Oranı: Güncel Yasal Üst Sınır Nedir?

Kiracı ve kiraya verenler arasındaki en yaygın anlaşmazlık konusu, yıllık artış oranıdır. TBK m. 344 uyarınca tarafların yenilenen kira dönemine ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.

Burada güncel bir düzeltme yapmak gerekir: Konut kiralarındaki geçici yüzde 25 artış sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Bugün hem konut hem çatılı iş yeri kiralarında tek yasal tavan TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.

Uygulamaya ilişkin üç temel kural:

• Esas alınacak veri, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır.
• Sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa, sözleşmedeki oran uygulanır; yasal tavan yalnızca üst sınırı gösterir.
• Tavanı aşan artış hukuken geçersizdir; genel kural olarak fazladan ödenen tutarlar yasal yollarla geri istenebilir.

Varsayımsal senaryo: Mecidiyeköy’de bir ofis kiralayan şirket, sözleşmesinde “yıllık %50 artış” maddesi bulunduğu gerekçesiyle kendisinden talep edilen zammı ödemiştir. Çatılı işyeri kiraları da TBK m. 344 kapsamında olduğundan, sözleşmedeki bu oran yasal tavanı aştığı ölçüde hüküm ifade etmeyecektir. Kiracı, somut olayın özelliklerine ve zamanaşımı hükümlerine göre fazla ödemelerin iadesini talep edebilir.

Tahliye Davaları için Sebebe Göre Değişen Usul ve Süreler

Tahliye, kira hukukunun en teknik ve usul hatasına en açık alanıdır. Her sebep için farklı bir bildirim şekli ve farklı bir hak düşürücü süre öngörülmüştür.

Tahliye Sebebi	Dayanak	Ön Şart	Süre
Kiraya verenin konut/işyeri ihtiyacı	TBK m. 350/1	Sözleşme sonunda dava	Bitimden itibaren 1 ay
Yeniden inşa veya esaslı onarım	TBK m. 350/2	Sözleşme sonunda dava	Bitimden itibaren 1 ay
Yeni malikin ihtiyacı	TBK m. 351	Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim	Bildirimden 6 ay sonra dava
Yazılı tahliye taahhüdü	TBK m. 352/1	Geçerli taahhütname	Taahhüt tarihinden 1 ay
İki haklı ihtar	TBK m. 352/2	Farklı aylara ilişkin 2 yazılı ihtar	Kira yılı sonundan 1 ay
Temerrüt (kira ödenmemesi)	TBK m. 315	Yazılı ihtar + 30 gün süre	Süre sonunda fesih/dava
10 yıllık uzama süresi	TBK m. 347	Sebep göstermeksizin 3 ay önce bildirim	Uzama yılı sonunda

Tahliye Taahhüdünde Yargıtay’ın Güncel Yaklaşımı

Tahliye taahhüdü, kiraya verenlerin en çok güvendiği ancak pratikte en sık geçersiz sayılan belgedir.

İlk kritik ilke neredeyse seksen yıllıktır: Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 04.10.1944 tarihli, E. 1944/15, K. 1944/20 sayılı kararı ile oluşan ilke uyarınca, kiralanan teslim edilmeden veya kira sözleşmesiyle aynı anda alınan yazılı tahliye taahhütleri, kiracının serbest iradesini yansıtmadığı kabul edildiğinden geçerli değildir.

Bu ilkenin gerekçesi sadedir: Sözleşme imzalanırken taşınmazı almak isteyen kiracının pazarlık gücü yoktur; bu aşamada alınan taahhüt, özgür irade ürünü sayılmaz.

İkinci ve çok daha güncel gelişme ise 2026 yılına aittir. 18 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan kararında Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracının imzaladığı tahliye taahhütnamesinin ardından taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılması durumunda kira ilişkisinin yenilenmiş sayılacağına ve önceki tahliye taahhüdünün hükümsüz kalacağına hükmetmiştir.

Aynı kararda Yüksek Mahkeme, geçerli bir taahhüdün şartlarını da sıralamıştır: Taahhüdün yazılı şekilde yapılması, kiracı ya da yetkili temsilcisi vasıtasıyla verilmesi, tahliye tarihinin belirtilmiş olması ve kiralananın teslim edilmesinden makul bir süre sonra verilmiş olması gerekmektedir.

Varsayımsal senaryo: Şişli’de bir dükkân sahibi, 2023 yılında kiracısından tahliye taahhüdü almıştır. 2025 yılında taraflar, kira bedelini güncelleyen yeni bir sözleşme imzalamıştır. Kiraya veren 2026’da eski taahhüde dayanarak icra takibi başlattığında, yukarıdaki içtihat ışığında taahhüdün hükümsüz kaldığı savunmasıyla karşılaşması kuvvetle muhtemeldir. Böyle bir durumda sonuç, hâkimin somut olaya ilişkin takdiri ve delil durumuna göre şekillenecektir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede “Samimiyet” Denetimi

İhtiyaç sebebine dayalı tahliyelerde mahkemeler, ihtiyacın varlığını değil niteliğini denetler. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Soyut beyanlar yeterli görülmez; ihtiyaç iddiası tapu kaydı, nüfus kaydı, işyeri belgeleri veya sağlık raporu gibi somut delillerle desteklenmelidir.

Ayrıca TBK m. 355 uyarınca ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu kurala aykırılık, eski kiracı lehine tazminat sorumluluğu doğurur.

Kira Tespit Davası mı, Uyarlama Davası mı?

Bu iki dava uygulamada sürekli karıştırılır; oysa şartları ve sonuçları farklıdır.

Kriter	Kira Tespit Davası	Kira Uyarlama Davası
Dayanak	TBK m. 344	TBK m. 138 (aşırı ifa güçlüğü)
Şart	Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşme	Öngörülemeyen olağanüstü durum
Ölçüt	Emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu, hakkaniyet	Sözleşme dengesinin katlanılamaz ölçüde bozulması
Sonuç	Yeni kira bedelinin tespiti	Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması
Etki	Kural olarak sonraki kira dönemi	Dava tarihinden itibaren uygulanabilir

Şişli’de özellikle Nişantaşı ve Teşvikiye gibi ticari rayicin hızla yükseldiği bölgelerde, on yıl öncesinin kira bedeliyle devam eden sözleşmeler kira tespit davasının tipik konusudur.

Bu davalarda sonucu belirleyen unsur, bilirkişi incelemesidir. Mahkeme, taşınmazın bulunduğu cadde, kat, cephe ve metrekare özelliklerine göre emsal araştırması yaptırır. Doğru emsallerin dosyaya sunulması ve bilirkişi raporuna süresinde, teknik gerekçelerle itiraz edilmesi, davanın seyrini doğrudan etkiler.

Kiracı Hakları: Sık Karşılaşılan Üç Alan

1. Depozito (Güvence Bedeli). TBK m. 342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilen güvence, kiracının onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir hesaba yatırılmalıdır. Uygulamada bu kurala çoğu zaman uyulmaz; bu durum kiracı lehine talep hakkı doğurur.

2. Yan Giderler. Kiracı, kullanımına bağlı olmayan giderlerden sorumlu değildir. Ana taşınmazın esaslı onarımı, sigorta primleri ve emlak vergisi kural olarak kiraya verene aittir.

3. Olağan Kullanımdan Doğan Eskime. Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun kullandığı sürece meydana gelen olağan yıpranmadan sorumlu tutulamaz (TBK m. 334). Tahliye sırasındaki en yaygın çekişme buradan doğar ve çözümü tek bir belgeye bağlıdır: teslim tutanağı.

Pratik uyarı: Giriş ve çıkışta fotoğraflı teslim tutanağı düzenlenmemişse, taşınmazın teslim anındaki durumunu ispat yükü fiilen ağırlaşır. Göktepe Hukuk Bürosu olarak, kira sözleşmesi hazırlarken teslim tutanağını sözleşmenin ayrılmaz eki hâline getirmeyi standart bir koruma tedbiri olarak öneriyoruz.

Şişli’de Kira Avukatından Destek Alırken Hazırlanması Gerekenler

İlk görüşmenin verimli geçmesi için aşağıdaki belgeleri eksiksiz temin etmeniz, hukuki değerlendirmenin sağlıklı yapılabilmesi açısından önemlidir:

• Kira sözleşmesinin aslı ve varsa ekleri
• Ödeme dekontları ve banka hesap dökümü (açıklama kısımları dâhil)
• Taraflar arasındaki yazışmalar (WhatsApp, e-posta, SMS)
• Gönderilmiş veya tebliğ alınmış ihtarnameler
• Tapu kaydı ve varsa teslim tutanağı
• Taşınmazın mevcut durumunu gösteren fotoğraflar

Sıkça Sorulan Sorular

Şişli’de kira davası ne kadar sürer?

Tahliye ve kira tespit davaları, İstanbul Adliyesi’nin iş yükü ve bilirkişi incelemesinin kapsamına göre genellikle 8 ay ile 2 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Zorunlu arabuluculuk aşaması bu süreye 3-6 hafta ekler. Dosyanın eksiksiz hazırlanması süreyi belirgin biçimde kısaltabilir.

Kiracı kirayı ödemezse doğrudan tahliye edilebilir mi?

Hayır. TBK m. 315 uyarınca önce yazılı ihtar ile en az 30 günlük ödeme süresi verilmelidir. Bu süre sonunda ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir veya İcra ve İflas Kanunu m. 269 kapsamında tahliye talepli icra takibi başlatılabilir.

Tahliye taahhüdü her durumda geçerli midir?

Hayır. Kira sözleşmesiyle aynı anda veya taşınmaz teslim edilmeden alınan taahhütler Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre geçersizdir. Ayrıca taahhütten sonra yeni bir kira sözleşmesi imzalanmışsa, güncel içtihat uyarınca taahhüt hükümsüz hâle gelir.

2026 yılında kira artış oranı nedir?

Yasal tavan sabit bir yüzde değildir; her ay yeniden belirlenir. Sözleşmenin yenilendiği aydan önceki aya ait TÜFE 12 aylık ortalama oranı esas alınır. Örneğin Eylül 2026 için bu oran %31,79 olarak açıklanmıştır.

Avukat Selin Göktepe Anlatıyor

Kira uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen unsur, çoğu zaman hakkın varlığı değil, hakkın doğru usulle ve süresinde kullanılmasıdır. Yanlış seçilen dava türü, eksik düzenlenmiş bir ihtarname veya atlanmış bir arabuluculuk başvurusu, esasen haklı bir tarafı dahi olumsuz sonuçla karşı karşıya bırakabilir.

Göktepe Hukuk Bürosu olarak Şişli ve çevre ilçelerdeki kira uyuşmazlıklarında; sözleşme hazırlığından arabuluculuk müzakerelerine, tahliye davalarından kira tespit süreçlerine kadar her aşamada hukuki destek sunuyoruz. Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, dosyanızın değerlendirilmesi için erken aşamada hukuki görüş almanız yararınıza olacaktır.