Silivri Kira Avukatı

Silivri; bir yanda hızla büyüyen konut bölgeleri, diğer yanda yazlık siteleri, tarım arazileri ve sanayi alanlarıyla İstanbul’un en çeşitli kira piyasalarından birine sahiptir. Bu çeşitlilik, kiracı ile kiraya veren arasındaki uyuşmazlıkların da farklı biçimlerde ortaya çıkmasına yol açmaktadır.

Kira hukukunda süreler kısa, şekil şartları katıdır. Yanlış zamanda gönderilen bir ihtarname ya da arabulucuya geç yapılan bir başvuru, haklı olunan bir talebin dahi usulden reddedilmesine neden olabilir. Bu rehberde, Silivri kira avukatı desteğinin hangi aşamalarda önem kazandığını, ilgili kanun maddeleri ve güncel Yargıtay kararları ışığında açıklıyoruz.

Önemli Not: Bu makale genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki görüş niteliğinde değildir. Her kira uyuşmazlığı, somut olayın özelliklerine göre farklı sonuçlar doğurabilir.

Silivri’de Kira İlişkilerinin Yasal Çerçevesi

Kira sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiraları ise kiracıyı koruyan özel hükümlere (TBK m. 339–356) tabidir.

Usul ve takip yönünden ise şu düzenlemeler devreye girer:

• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4/1-a: Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 269–276: Kira alacağı ve tahliye için ilamsız icra yolunu düzenler.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B: Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı zorunlu kılar.

Silivri’deki taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklar, yetki kuralları çerçevesinde (HMK m. 6 ve m. 10) uygulamada çoğunlukla Silivri Adliyesi bünyesindeki sulh hukuk mahkemeleri ve icra dairelerinde yürütülmektedir.

Silivri’ye Özgü Dikkat Edilmesi Gereken Kira Türleri

Silivri’nin yapısı, bazı kira ilişkilerinin farklı kurallara tabi olmasına yol açar:

• Yazlık ve sezonluk kiralamalar: TBK m. 339/2 uyarınca, niteliği gereği geçici kullanım için altı aydan kısa süreli kiralanan konutlara, konut kiralarına ilişkin özel koruyucu hükümler uygulanmaz. Selimpaşa, Kavaklı veya Gümüşyaka gibi sahil bölgelerindeki yaz kiralamalarında bu ayrım büyük önem taşır.
• Tarım arazisi kiraları: Ürün getiren arazilerin kiralanması, TBK m. 357 ve devamında düzenlenen ürün kirası hükümlerine tabidir.
• Çatılı olmayan alanlar: Açık otopark, depolama sahası gibi üzerinde bina bulunmayan alanlar, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü koruyucu hükümlerden yararlanmaz.

Sözleşmenin hangi kategoriye girdiği, hangi tahliye sebebinin ve hangi sürelerin uygulanacağını doğrudan belirler. Bu nedenle ilk adım, kira ilişkisinin doğru nitelendirilmesidir.

Silivri Kira Avukatı Hangi Konularda Destek Sağlar?

Göktepe Hukuk Bürosu olarak, Silivri’deki müvekkillerimize hem kiraya veren hem de kiracı sıfatıyla aşağıdaki konularda hukuki destek sunmaktayız:

1. Kira sözleşmesi hazırlanması ve incelenmesi
2. Tahliye davaları ve tahliye talepli icra takipleri
3. Kira tespit ve kira uyarlama davaları
4. Kira alacağı için icra takibi
5. Depozito (güvence bedeli) iadesi talepleri
6. Zorunlu arabuluculuk sürecinde temsil
7. Haksız tahliye girişimlerine karşı kiracının korunması
8. Kötü niyetli tahliye nedeniyle tazminat talepleri

Silivri’de Tahliye Davası: Sebepler, Süreler ve Usul

Tahliye, kira hukukunun en çok uyuşmazlık doğuran alanıdır. TBK m. 354 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kanunda sınırlı olarak sayılmıştır ve sözleşmeyle kiracı aleyhine değiştirilemez.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

• Gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye (TBK m. 350/1): Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.
• Yeniden inşa ve imar (TBK m. 350/2): Kiralananın esaslı onarımı veya yeniden inşası gerekiyorsa ve bu işler sırasında kullanım imkânsızsa.
• Yeni malikin gereksinimi (TBK m. 351): Taşınmazı sonradan satın alan kişi, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek kaydıyla, altı ay sonra dava açabilir.
• On yıllık uzama süresinin dolması (TBK m. 347): Konut ve çatılı işyerlerinde on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, sebep göstermeksizin ve en az üç ay önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

• Yazılı tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1): Kiracının belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi.
• İki haklı ihtar (TBK m. 352/2): Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması.
• Aynı ilçede oturmaya elverişli konut (TBK m. 352/3): Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe ya da belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması (kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa).
• Temerrüt nedeniyle fesih (TBK m. 315): Kira bedeli ödenmediğinde, konut ve çatılı işyerlerinde kiracıya en az otuz günlük süre verilerek fesih ihtarı gönderilebilir.
• Özen borcuna aykırılık (TBK m. 316): Kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması veya komşulara karşı saygı yükümlülüğünü ağır biçimde ihlal etmesi.

Tahliye Sebeplerine Göre Kritik Süreler

Tahliye Sebebi	Yasal Dayanak	Dava / Takip Süresi
Kiraya verenin gereksinimi	TBK m. 350/1	Belirli süreli sözleşmede süre bitiminden itibaren 1 ay
Yeniden inşa ve imar	TBK m. 350/2	Belirli süreli sözleşmede süre bitiminden itibaren 1 ay
Yeni malikin gereksinimi	TBK m. 351	Edinmeden itibaren 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava
Yazılı tahliye taahhüdü	TBK m. 352/1, İİK m. 272	Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay
İki haklı ihtar	TBK m. 352/2	Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay
Aynı ilçede konut sahipliği	TBK m. 352/3	Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay
On yıllık uzama süresinin dolması	TBK m. 347	Uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce bildirim

Dikkat: Bu süreler genel olarak hak düşürücü niteliktedir. Sürenin kaçırılması hâlinde, kural olarak dava ancak sonraki dönem için açılabilir. Süre hesabı, sözleşmenin başlangıç tarihi ve türüne göre değiştiğinden somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir.

Kötü Niyetli Tahliyenin Yaptırımı

TBK m. 355 uyarınca, gereksinim veya yeniden inşa sebebiyle tahliye ettiren kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça kiralananı üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı davranılması hâlinde eski kiracıya, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenmesi gerekir.

Pratik Örnek: Selimpaşa’da İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Varsayımsal senaryo: Bay A., Selimpaşa’daki dairesini belirli süreli bir sözleşmeyle kiraya vermiştir. Emekli olduktan sonra İstanbul merkezdeki evini satıp Silivri’ye yerleşmek ister ve sözleşme bitiminde tahliye davası açmayı planlar.

Bu durumda Bay A.’nın öncelikle sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde arabulucuya başvurması gerekir. İhtiyacın samimiyeti, Bay A.’nın mevcut barınma koşulları ve evin satış süreci gibi delillerle ispatlanmalıdır. Mahkeme, ihtiyacın gerçek olup olmadığını somut olayın tüm özelliklerini değerlendirerek takdir eder.

Tahliye Taahhütnamesi: Güncel Yargıtay Kararları Ne Diyor?

Tahliye taahhütnamesi, uygulamada en çok tartışılan belgelerden biridir. Kiraya veren açısından hızlı bir tahliye imkânı sunarken, kiracı açısından baskı altında imzalandığı iddialarına konu olabilmektedir.

Taahhüdün Geçerlilik Şartları

Yerleşik Yargıtay içtihadına göre geçerli bir tahliye taahhüdü için genel olarak şu şartlar aranır:

• Yazılı olmalıdır.
• Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır.
• Boşaltma için belirli bir tarih içermelidir.
• Kiracının serbest iradesiyle verilmiş olmalıdır.

Emsal Karar 1: Sözleşmeden Sonra Verilen Taahhüt Geçerli Kabul Edildi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2024/4052 E., 2025/1108 K. (kanun yararına temyiz; 28.06.2025 tarihli Resmî Gazete)

Bu olayda kira sözleşmesi 15.05.2022 tarihinde başlamış, kiracı ertesi gün (16.05.2022) bir yıl sonrası için tahliye taahhüdü imzalamıştır. Yargıtay, kira ilişkisi kurulduktan sonra verilen taahhüdün kural olarak kiracının serbest iradesinin ürünü sayılacağını belirtmiştir.

Okuyucu için anlamı: Taahhüdün baskı altında ya da sözleşmeyle aynı anda imzalatıldığını iddia eden kiracı, bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Yalnızca iddiada bulunmak, genel kural olarak taahhüdü geçersiz kılmaz.

Emsal Karar 2: Yeni Sözleşme, Eski Taahhüdü Hükümsüz Kılar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 05.05.2026 T., 2026/2877 E., 2026/2766 K. (kanun yararına temyiz; 18.07.2026 tarihli Resmî Gazete)

Bu olayda kiracı 2022 yılında geçerli bir tahliye taahhüdü vermiş, ancak taraflar daha sonra 11.09.2024 tarihli yeni bir kira sözleşmesi imzalamıştır. İlk derece mahkemesi eski taahhüde dayanarak tahliyeye karar vermiş; Yargıtay ise yeni sözleşmeyle kira ilişkisinin yenilendiğini ve önceki taahhüdün hükümsüz kaldığını gözetmeyen kararı usul ve yasaya aykırı bulmuştur.

Okuyucu için anlamı:

• Kiraya verenler için: Elinizde tahliye taahhüdü varken kiracıyla yeni bir sözleşme imzalamak, taahhüde dayanma imkânınızı ortadan kaldırabilir.
• Kiracılar için: Taahhüt verdikten sonra yeni bir sözleşme imzalanmışsa, bu durum tahliye takibine karşı önemli bir savunma aracı olabilir.

Kira Artışı, Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları

Yasal Artış Sınırı (TBK m. 344/1)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemindeki artış, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamaya göre değişim oranını geçemez. Bu sınırı aşan sözleşme hükümleri, aşan kısım bakımından geçersizdir.

Güncellik uyarısı: TÜFE on iki aylık ortalama oranı her ay Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanır. Artış hesabında, kira döneminizin başladığı aya ait güncel oranın kontrol edilmesi gerekir.

Beş Yıllık Kiralarda Kira Tespit Davası (TBK m. 344/3)

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılının bedeli; TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

TBK m. 345 uyarınca kira tespit davası her kira döneminde açılabilir. Ancak dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde yazılı bildirimde bulunmuşsa, mahkemenin belirleyeceği bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

Emsal Karar 3: Hakkaniyet İndirimi

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 18.11.1964 T., 2/4 S. ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/974 E., 2021/1058 K.

Kira tespit davalarının temeli, 1964 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı’na dayanır. Bu karara göre yeni kira döneminde bedel konusunda anlaşma yoksa, oluşan boşluğu hâkim hak ve nesafet (hakkaniyet) ilkesine göre doldurur.

Hukuk Genel Kurulu da hâkimin, bilirkişinin tespit ettiği “boş hâlde kiraya verilse getireceği” rayiç bedel üzerinden, eski kiracı lehine hakkaniyet indirimi yapması gerektiğini vurgulamıştır. Uygulamada bu indirim, kiracılık süresi ve somut koşullara göre genellikle %10–%20 aralığında değerlendirilmekle birlikte, oran hâkimin takdir yetkisi dahilindedir.

Kira Uyarlama Davası (TBK m. 138)

Sözleşme kurulduktan sonra öngörülemeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkar ve bu durum taraflardan birinin edimini çekilmez hâle getirirse, aşırı ifa güçlüğü gerekçesiyle sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenebilir. Bu dava, özellikle beş yıl dolmadan kira bedelinin piyasanın çok altında kaldığı istisnai durumlarda gündeme gelir.

Pratik Örnek: Silivri Merkez’de Uzun Süreli Kiracı

Varsayımsal senaryo: Bayan B., Silivri Merkez’deki bir dükkânda yedi yıldır kiracıdır. Mal sahibi, kira bedelinin emsallerin çok altında kaldığını belirterek bedelin üç katına çıkarılmasını talep etmektedir.

Bu durumda kiraya veren, TBK m. 344/3 kapsamında kira tespit davası açabilir; ancak bundan önce zorunlu arabuluculuk sürecinden geçilmesi gerekir. Mahkeme, bilirkişi raporu ile emsal kiraları belirleyecek ve Bayan B.’nin uzun süreli kiracılığını dikkate alarak hakkaniyet indirimi uygulayacaktır. Sonuçta belirlenecek bedel, talep edilen tutardan farklı olabilir.

Depozito (Güvence Bedeli) İadesi

TBK m. 342 uyarınca güvence bedeli için şu kurallar geçerlidir:

• Güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz.
• Para olarak verilmişse, kiraya veren tarafından vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalıdır; banka bu parayı ancak iki tarafın rızası, icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir.
• Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra takibinde bulunduğunu bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvence bedelini iade eder.

Pratikte sık görülen sorun: Silivri’de pek çok kira ilişkisinde depozito, bankaya yatırılmak yerine doğrudan elden verilmektedir. Bu durumda iade için ihtarname, arabuluculuk ve gerekirse dava yoluna başvurulabilir. Kiralananın teslim anındaki durumunu gösteren fotoğraflar, tutanak ve teslim belgeleri, kiraya verenin “hasar” savunmasına karşı önemli delillerdir.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi (7445 sayılı Kanun ile eklenmiştir) uyarınca, 01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Arabuluculuk Kapsamında Olanlar

• Tahliye davaları (ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar vb.)
• Kira tespit ve kira uyarlama davaları
• Kira alacağı ve depozito iadesi talepleri

Arabuluculuk Kapsamı Dışında Olanlar

• İİK hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliye takipleri (örneğin kira borcunun ödenmemesi veya yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye talepli icra takibi)

Emsal Karar 4: Arabuluculuk Başvurusunun Zamanlaması

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/1495 E., 2025/3048 K.

Bu kararda, bölge adliye mahkemesi daireleri arasındaki görüş ayrılığı ele alınmıştır. Yargıtay, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dava şartı olan arabuluculuk başvurusunun, tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içinde yapılması gerektiği yönünde değerlendirmede bulunmuştur.

Okuyucu için anlamı: Sözleşme bitiminden çok önce yapılan “erken” bir arabuluculuk başvurusu, dava şartını usulüne uygun karşılamayabilir. Başvurunun zamanlaması, davanın kaderini belirleyebilecek kadar önemlidir.

Arabuluculuk Anlaşmasının Gücü

Arabuluculuk sonunda imzalanan anlaşma belgesi, avukatların da imzasıyla ilam niteliğinde belge hâline gelebilir ve doğrudan icraya konulabilir. Bu nedenle tutanaktaki her ifadenin, özellikle tahliye tarihi, ödeme takvimi ve feragat beyanlarının dikkatle kaleme alınması gerekir.

Kiracı Hakları: Kiraya Verenin Yükümlülükleri

Kiracının en temel hakkı, kiralananı sözleşmeye uygun kullanıma elverişli bir durumda teslim almak ve sözleşme süresince bu durumda kullanmaktır (TBK m. 301). Kiraya veren ayrıca:

• Ayıpları gidermekle yükümlüdür (TBK m. 304 vd.).
• Kiralananla ilgili vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanır (TBK m. 302).
• Kiracıyı haksız tahliye girişimlerine (kapı kilidini değiştirme, su veya elektriği kestirme gibi) maruz bırakamaz; bu tür eylemler hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.

Pratik Örnek: Kış Döneminde Kalorifer Arızası

Varsayımsal senaryo: Değirmenköy’de oturan bir kiracı ailenin evindeki kombi kış başında arızalanır; ev sahibi tamir talebine aylarca yanıt vermez.

Kiracı, öncelikle kiraya verene yazılı bildirimde bulunarak makul bir süre vermelidir. Ayıp giderilmezse, TBK m. 306 kapsamında ayıbın kiraya veren hesabına giderilmesi, kira bedelinden indirim veya koşulları varsa zararın tazmini talep edilebilir. Hangi yolun uygun olduğu, ayıbın ağırlığına göre somut olayda değerlendirilir.

Silivri’de Bir Kira Uyuşmazlığında İzlenecek Adımlar

1. Belgeleri toplayın: Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, yazışmalar, teslim tutanağı ve fotoğraflar.
2. Kira ilişkisini nitelendirin: Konut mu, çatılı işyeri mi, yazlık mı, ürün kirası mı?
3. Süreleri hesaplayın: Hak düşürücü sürelerin başlangıç tarihlerini netleştirin.
4. Yazılı bildirim yapın: Gerekli hâllerde noter kanalıyla ihtarname gönderin.
5. Doğru yolu seçin: Arabuluculuk mu, ilamsız icra takibi mi?
6. Sürece hukuki destekle girin: Arabuluculuk masasında veya mahkemede delillerinizi eksiksiz sunun.

Göktepe Hukuk Bürosu olarak, ilk görüşmede dosyanızı bu adımlar çerçevesinde değerlendiriyor ve size hangi seçeneklerin mevcut olduğunu, olası riskleriyle birlikte açıkça aktarıyoruz.

Silivri Kira Avukatı Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli?

• Kira hukukundaki deneyim: Tahliye, tespit ve icra süreçlerini birlikte yönetebilme kapasitesi.
• Yerel uygulamaya hâkimiyet: Silivri Adliyesi’ndeki sulh hukuk mahkemeleri ve icra dairelerindeki işleyişe aşinalık.
• Şeffaf iletişim: Sürecin olası sonuçlarının, “kesin kazanırsınız” gibi gerçekçi olmayan vaatler yerine, riskleriyle birlikte anlatılması.
• Güncel içtihat takibi: Yargıtay’ın tahliye taahhüdü ve arabuluculuk konusundaki yeni kararları, sonucu doğrudan etkileyebilir.

Kira uyuşmazlıklarında yalnız değilsiniz. Göktepe Hukuk Bürosu olarak, Silivri ve çevresindeki kiracı ve kiraya verenlere, uyuşmazlığın ilk anından sonuçlanmasına kadar profesyonel hukuki destek sunmaktayız.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Silivri’de tahliye davası hangi mahkemede açılır?

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a). Silivri’deki taşınmazlara ilişkin davalar, yetki kurallarına göre uygulamada çoğunlukla Silivri Adliyesi’ndeki sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk şartının yerine getirilmesi gerekir.

Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasındaki değişimi geçemez (TBK m. 344/1). Beş yılı dolduran kiralarda ise bedel, kira tespit davasıyla hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir.

Tahliye taahhütnamesi her zaman geçerli midir?

Hayır. Taahhüdün yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra verilmesi ve belirli bir tarih içermesi gerekir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2026/2877 E. sayılı kararına göre, taahhütten sonra taraflar yeni bir kira sözleşmesi imzalamışsa, önceki taahhüt hükümsüz kalabilir.

Yazlık evimi kiraladım, kiracı çıkmıyor; ne yapmalıyım?

Sezonluk ve altı aydan kısa geçici kiralamalar, konut kiralarının koruyucu hükümlerine tabi değildir (TBK m. 339/2). Bu nedenle tahliye süreci genel hükümlere göre yürür. Sözleşmenin niteliği ve süresi tespit edildikten sonra uygun hukuki yol belirlenmelidir.