Sarıyer Gayrimenkul Avukatı – 2026 Gayrimenkul Davaları

Sarıyer; Boğaz kıyısındaki tarihi yalılardan kuzeydeki ormanlık köylere, kentsel dönüşüm bekleyen eski apartmanlardan yeni konut projelerine kadar son derece çeşitli bir taşınmaz dokusuna sahiptir. Bu çeşitlilik, beraberinde ilçeye özgü hukuki riskleri de getirir. Bir taşınmazın tapusunun “temiz” görünmesi, üzerinde imar, kıyı, orman veya miras kaynaklı bir sorun bulunmadığı anlamına gelmeyebilir.

Gayrimenkul uyuşmazlıkları çoğunlukla yüksek ekonomik değer taşır ve kısa hak düşürücü sürelere (kaçırıldığında hakkı tamamen ortadan kaldıran sürelere) tabidir. Hatalı kurulan bir sözleşme, süresinde yapılmayan bir itiraz veya atlanan bir arabuluculuk başvurusu, telafisi güç sonuçlar doğurabilir.

Göktepe Hukuk Bürosu olarak bu rehberde; Sarıyer’de taşınmaz sahiplerinin, alıcıların, mirasçıların ve yüklenicilerin en sık karşılaştığı hukuki sorunları güncel mevzuat ve yüksek mahkeme kararları ışığında ele alıyoruz.

Gayrimenkul Hukuku Nedir ve Sarıyer’de Neden Ayrı Bir Dikkat Gerektirir?

Gayrimenkul (taşınmaz) hukuku; tapu, mülkiyet, ipotek ve irtifak gibi sınırlı ayni haklar, inşaat, imar ve kamulaştırma konularını kapsayan geniş bir alandır. Temel kurallar 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK), 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve 2644 sayılı Tapu Kanunu‘nda yer alır. Mülkiyet hakkı Anayasa’nın 35. maddesiyle güvence altına alınmış; kapsamı ise TMK m.683’te düzenlenmiştir.

Sarıyer’i diğer ilçelerden ayıran husus, bu genel kuralların yanında birden fazla özel mevzuatın aynı taşınmaza aynı anda uygulanabilmesidir. Boğaz’a bakan mahallelerde 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu, sahil bantlarında 3621 sayılı Kıyı Kanunu, kuzeydeki ormanlık alanlarda ise orman mevzuatı devreye girebilir.

Sarıyer’deki Taşınmazları Etkileyen Temel Mevzuat

Mevzuat	Düzenlediği Konu	Sarıyer Açısından Önemi
4721 sayılı TMK m.683–1027	Mülkiyet, paylı mülkiyet, tapu sicili	Tüm taşınmaz uyuşmazlıklarının temel dayanağı
6098 sayılı TBK m.237	Taşınmaz satışında resmî şekil	Tapu dışında yapılan (harici) satışların geçersizliği
2960 sayılı Boğaziçi Kanunu	Boğaziçi Alanı’nda imar ve yapılaşma	Emirgan, İstinye, Yeniköy, Tarabya, Büyükdere gibi kıyı mahalleleri
3621 sayılı Kıyı Kanunu	Kıyıların kamu yararına kullanımı	Sahil şeridindeki yapı ve kullanım kısıtlamaları
6831 sayılı Orman Kanunu	Orman sınırları ve orman kadastrosu	Kuzeydeki köy ve ormanlık alanlarda tapu–orman çakışmaları
6306 sayılı Kanun	Afet riski altındaki yapıların dönüşümü	Eski apartmanlarda kentsel dönüşüm süreçleri
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu	Apartman, site ve rezidans yönetimi	Ortak alan, aidat ve yönetim uyuşmazlıkları

Sarıyer Gayrimenkul Avukatının Başlıca Çalışma Alanları

Gayrimenkul hukukunda destek ihtiyacı yalnızca dava aşamasında doğmaz. Uyuşmazlık çıkmadan önce yapılan hukuki inceleme, çoğu zaman en etkili koruma yöntemidir.

• Taşınmaz alım-satım öncesi hukuki inceleme (tapu, imar ve şerh kontrolü)
• Tapu iptali ve tescil davaları (sahtecilik, ehliyetsizlik, muris muvazaası)
• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları ve zorunlu arabuluculuk süreci
• Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, feshi ve tazminat talepleri
• Kentsel dönüşüm süreçlerinde malik ve yüklenici temsili
• Boğaziçi, kıyı ve imar mevzuatından kaynaklanan idari uyuşmazlıklar
• Önalım (şufa), ecrimisil ve el atmanın önlenmesi davaları
• Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davaları
• Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları

Tapu İptali ve Tescil Davası: Mülkiyetin Hukuken Geri Kazanılması

Tapu sicili kural olarak doğru ve güvenilir kabul edilir. Ancak tapudaki kaydın gerçek hukuki duruma uymadığı hâller, yani yolsuz tescil (hukuki bir sebebe dayanmayan kayıt) mümkündür. TMK m.1025, ayni hakkı yolsuz tescil nedeniyle zedelenen kişiye tescilin düzeltilmesini dava etme imkânı tanır.

Tapu İptal Davasına Konu Olan Başlıca Durumlar

• Sahte vekâletname veya sahte kimlikle yapılan satışlar
• Ehliyetsizlik: Ayırt etme gücünden yoksun bir kişinin tapuda yaptığı devir
• Muris muvazaası: Mirastan mal kaçırmak amacıyla yapılan danışıklı işlemler
• İrade sakatlıkları: Aşırı yararlanma (TBK m.28), aldatma (TBK m.36) ve korkutma (TBK m.37)
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliği veya geriye etkili feshi

İyiniyetli Üçüncü Kişinin Korunması

TMK m.1023 uyarınca tapu siciline iyiniyetle güvenerek mülkiyet veya başka bir ayni hak edinen üçüncü kişinin kazanımı korunur. Buna karşılık TMK m.1024, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişinin bu tescile dayanamayacağını düzenler.

Bu ayrım uygulamada belirleyicidir. Taşınmaz yolsuz tescil sonrasında iyiniyetli bir üçüncü kişiye devredilmişse, gerçek malik somut olayın özelliklerine göre tapu iptali yerine TMK m.1007 kapsamında Devlete karşı tazminat yoluna başvurmak durumunda kalabilir. TMK m.1007, tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devleti sorumlu tutar.

Muris Muvazaası: Mirastan Mal Kaçırma Nedeniyle Tapu İptali

Muris muvazaası; miras bırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı tapuda “satış” gibi göstererek devretmesidir. Bu alandaki temel dayanak, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı kararıdır.

Emsal Karar Özeti: Anılan içtihadı birleştirme kararına göre görünürdeki satış sözleşmesi tarafların gerçek iradesini yansıtmadığı için geçersizdir. Gizlenen bağış sözleşmesi ise tapuda resmî şekilde yapılmadığından hükümsüzdür. Bu nedenle saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı zedelenen her mirasçı, tapu kaydının iptalini ve miras payı oranında adına tescilini talep edebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 10.10.2012 tarihli, 2012/1-492 E. ve 2012/696 K. sayılı kararında ise muris muvazaasının bir “nispi muvazaa” türü olduğu vurgulanmıştır. Kararın özü şudur: Miras bırakan taşınmazı gerçekten devretmek istemektedir; ancak asıl amacı olan bağışı, mirasçıların hakkını ortadan kaldırmak için satış görüntüsü altında gizlemektedir.

Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre bu davalar zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Bununla birlikte mahkeme, mal kaçırma kastını değerlendirirken genellikle şu olguları birlikte inceler:

1. Alıcının satış tarihinde bedeli ödeme gücünün bulunup bulunmadığı
2. Tapuda gösterilen bedel ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fark
3. Miras bırakanın taşınmazı satmak için makul bir ihtiyacının olup olmadığı
4. Miras bırakan ile alıcı arasındaki ilişki ve diğer mirasçılarla ilişkiler

Varsayımsal Örnek: Tarabya’da oturan Bay A, üç çocuğundan yalnızca birine dairesini tapuda “satış” göstererek devrediyor. Tapudaki bedel dairenin gerçek değerinin çok altında ve alıcı çocuğun o tarihte düzenli bir geliri bulunmuyor. Bay A’nın vefatının ardından diğer iki çocuk muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açıyor. Mahkeme; ödeme gücünün yokluğu, değer farkı ve satış ihtiyacının bulunmaması gibi olguları birlikte değerlendirecektir. Davanın sonucu, somut olayda sunulan delillerin niteliğine ve hâkimin takdirine bağlıdır.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası

Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda paylı mülkiyet (TMK m.688) veya elbirliği mülkiyeti (TMK m.701) sıkça görülür. Paydaşlar taşınmazın kullanımı veya satışı konusunda anlaşamadığında, ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulur.

TMK m.698 uyarınca paydaşlardan her biri, hukuki bir işlemle veya malın sürekli bir amaca özgülenmesi nedeniyle ertelenmedikçe ya da uygun olmayan bir zamanda istenmedikçe ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Bu davalarda görevli mahkeme, 6100 sayılı HMK m.4 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir.

Dava Şartı Arabuluculuk: Atlanmaması Gereken Adım

7445 sayılı Kanun‘la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na (HUAK) 18/B maddesi eklenmiştir. Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlüktedir.

Bu tarihten sonra açılacak ortaklığın giderilmesi davalarında:

• Önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Aksi hâlde dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
• İlk toplantıya mazeretsiz katılmayan taraf, sonradan açılan davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulabilir ve lehine vekâlet ücretine hükmedilmeyebilir.
• Anlaşma belgesinin ilam niteliği kazanması için icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir.

Aynı madde kapsamında kira uyuşmazlıkları (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklar da dava şartı arabuluculuğa tabidir.

Aynen Taksim mi, Satış mı?

TMK m.699 uyarınca mahkeme öncelikle malın aynen (fiziken) bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Aynen bölme mümkün değilse veya malın değerinde önemli bir azalma yaratacaksa, açık artırma yoluyla satışa karar verilir. Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Sarıyer özelinde bu değerlendirme ayrıca önem taşır. Tarihi yapılar, yalılar veya Boğaziçi Alanı’ndaki parseller bakımından imar mevzuatı ve koruma kısıtları nedeniyle aynen taksim çoğu zaman uygulanabilir olmayabilir.

Varsayımsal Örnek: Üç kardeşe miras kalan Büyükdere’deki ahşap bir köşkte kardeşlerden biri satış isterken diğer ikisi taşınmazı elde tutmak istiyor. Zorunlu arabuluculuk görüşmesinde iki kardeş, satış isteyen kardeşin payını bilirkişi değerine yakın bir bedelle satın almayı teklif ediyor. Anlaşma sağlanırsa belge icra edilebilirlik şerhiyle güçlendirilir ve tapu işlemleri buna göre yürütülür. Anlaşma olmazsa dava Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür ve somut olayın koşullarına göre satış kararı gündeme gelebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Kentsel Dönüşüm

Kat (arsa payı) karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi arsa payının bir kısmını devretmeyi, yüklenici ise bunun karşılığında bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlenir. Bu sözleşme, eser sözleşmesi (TBK m.470) ile taşınmaz satış vaadinin birleştiği karma nitelikte bir sözleşmedir.

Resmî Şekil Şartı: Sözleşmenin Geçerlilik Koşulu

Sözleşme taşınmaz mülkiyetinin devrine yönelik bir taahhüt içerdiğinden TMK m.706, TBK m.237, Tapu Kanunu m.26 ve Noterlik Kanunu m.60 uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Yalnızca imzası noterce onaylanmış bir sözleşme bu şartı karşılamaz.

Emsal Karar Özeti: Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 11.07.2005 tarihli, 2004/5895 E. ve 2005/4170 K. sayılı kararında, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği açıkça belirtilmiştir. Bununla birlikte Yargıtay, edimlerin büyük ölçüde yerine getirildiği bazı durumlarda şekil eksikliğinin ileri sürülmesini TMK m.2‘deki dürüstlük kuralı çerçevesinde hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirebilmektedir.

2025 Tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı: Yükleniciden Daire Alanlar İçin Önemli Değişiklik

Uygulamada en çok tartışılan sorulardan biri şudur: Arsa sahibi sözleşmeyi feshederse, yükleniciden daire satın almış olan üçüncü kişinin durumu ne olur?

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E. ve 2025/2 K. sayılı kararı (Resmî Gazete: 18.07.2025, Sayı: 32959) bu soruya yeni bir yanıt vermiştir.

Kararın özü: Tapuda yükleniciye devredilen arsa payı veya bağımsız bölümler üçüncü kişilere satılmış ya da üzerlerinde ipotek kurulmuşsa ve sonrasında sözleşmenin geçersizliği tespit edilir veya sözleşme geriye etkili olarak feshedilirse, üçüncü kişilerin tapuya güvenerek iyiniyetle hak edindikleri savunması dinlenecektir. Somut olayda üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığı anlaşılırsa taşınmaz arsa sahibine dönebilecektir.

Bu kararın pratik sonuçları taraflara göre farklılaşır:

• Arsa sahipleri açısından: Yükleniciye inşaat seviyesiyle orantılı olmayan erken tapu devri daha riskli hâle gelmiştir. Kademeli devir, teminat ve sözleşmeye uygun şerhler önem kazanmıştır.
• Alıcılar açısından: İyiniyet kural olarak karine olsa da TMK m.3/2 uyarınca durumun gerektirdiği özeni göstermeyen kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz. İnşaat seviyesi, tapu şerhleri ve yüklenici sözleşmesinin incelenmesi bu nedenle kritiktir.

Kentsel Dönüşümde Malik Hakları (6306 Sayılı Kanun)

Sarıyer’deki eski yapı stoku, kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarını gündemin üst sıralarına taşımaktadır. Bu alanda bilinmesi gereken güncel başlıklar şunlardır:

• Karar yeter sayısı: 09.11.2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile riskli yapılara ilişkin uygulama kararları için aranan “üçte iki” çoğunluk, hisseleri oranında salt çoğunluk olarak değiştirilmiştir.
• İtiraz süresi: Riskli yapı tespitine malikler veya kanuni temsilcileri tarafından 15 gün içinde itiraz edilebilir.
• Azınlıktaki malikler: Karara katılmayan maliklerin arsa payları, kanundaki usule göre açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir.
• Yargısal denetim: Riskli yapı tespiti bir idari işlemdir. Bu nedenle idare mahkemesinde iptal davasına ve yürütmenin durdurulması talebine konu olabilir.
• Güncel yönetmelik: 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nde 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de önemli değişiklikler yapılmıştır.

Varsayımsal Örnek: İstinye’deki on daireli eski bir apartmanda riskli yapı tespiti yapılıyor. Maliklerin çoğunluğu bir yükleniciyle anlaşmak isterken iki malik teklif edilen daire metrekaresini yetersiz buluyor. Bu aşamada azınlıktaki maliklerin; tespite süresinde itiraz, yüklenici sözleşmesinin içeriği ve arsa payı satış sürecindeki değerleme gibi başlıklarda haklarını bilmesi önem taşır. Boğaziçi Alanı’ndaki yapılarda yeni projenin imar hakları özel mevzuatla sınırlı olabileceğinden, yüklenici tekliflerinin gerçekçiliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Boğaziçi Kanunu ve İmar Uyuşmazlıkları: Sarıyer’e Özgü Riskler

2960 sayılı Boğaziçi Kanunu, İstanbul Boğaziçi Alanı’nın kültürel ve tarihi değerlerini ve doğal güzelliklerini korumak ve nüfus yoğunluğunu artıracak yapılaşmayı sınırlamak amacıyla çıkarılmıştır. Kanunun 2. maddesi Boğaziçi Alanı’nı dört bölgeye ayırır:

1. Kıyı ve sahil şeridi: Kıyı kenar çizgisi ile nazım planda gösterilen hat arasındaki bölge
2. Öngörünüm bölgesi: Sahil şeridine bitişik bölge
3. Geri görünüm bölgesi: Öngörünüm bölgesine bitişik bölge
4. Etkilenme bölgesi: Diğer bölgelerden etkilenen alan

Taşınmazın hangi bölgede kaldığı; yapılaşma haklarını, izin veren idareyi ve olası yaptırımları doğrudan etkiler. Uygulamada sahil şeridi ve öngörünüm bölgesindeki işlemler İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin, geri görünüm ve etkilenme bölgelerindeki işlemler ise ilçe belediyesinin yetki alanındadır.

Anayasa Mahkemesi’nin Boğaziçi Kararı

7159 sayılı Kanun ile Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesindeki bazı alanlar, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesindeki “imar barışı” (yapı kayıt belgesi) kapsamına alınmıştı. Bu düzenleme Sarıyer’de İstinye, Büyükdere, Yeniköy ve Rumelihisarı gibi mahallelerin bazı bölümlerini etkiliyordu.

Emsal Karar Özeti: Anayasa Mahkemesi, 2020 yılında verdiği kararla söz konusu düzenlemeyi oybirliğiyle iptal etmiştir. Gerekçede, Boğaziçi’nin doğal, tarihi ve kültürel değerlerinin korunmasında önemli bir kamu yararı bulunduğu vurgulanmış; düzenlemenin Anayasa’nın 56. (sağlıklı çevrede yaşama hakkı) ve 63. (tarih, kültür ve tabiat varlıklarının korunması) maddelerine aykırı olduğu belirtilmiştir. Anayasa m.153 uyarınca iptal kararları geriye yürümediğinden, daha önce alınan yapı kayıt belgelerinin durumu somut olay bazında ayrıca değerlendirilmelidir.

Kıyı, Orman ve Kültür Varlığı Kısıtlamaları

• 3621 sayılı Kıyı Kanunu m.5: Kıyılar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve herkesin eşit ve serbestçe yararlanmasına açıktır. Kıyıya yapılan çit, duvar gibi engeller yaptırıma konu olabilir.
• Orman mevzuatı: Orman kadastrosu sonucunda tapulu bir taşınmazın orman sınırları içinde kaldığının tespiti, Hazine tarafından tapu iptal davası açılmasına yol açabilir.
• 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu: Tescilli yalı ve köşklerde tadilat, onarım ve hatta boya işleri bile koruma kurulu iznine bağlı olabilir.

Varsayımsal Örnek: Bayan B, Yeniköy’de bahçeli bir ev satın alıyor. Satıcının yıllar önce ruhsatsız olarak teras kapattığı ve çatı katı eklediği satıştan sonra ortaya çıkıyor. Belediye yıkım kararı ve idari para cezası uyguluyor. Bayan B’nin, somut olayın özelliklerine göre satıcıya karşı ayıp nedeniyle (TBK m.219 ve devamı) haklarını kullanması gündeme gelebilir. Taşınmaz satışında ayıptan doğan davalar kural olarak mülkiyetin kazanılmasından itibaren beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.244). Satın almadan önce yapılacak bir imar ve ruhsat incelemesi, bu tür riskleri büyük ölçüde azaltabilirdi.

Önalım, Ecrimisil ve Diğer Sık Görülen Taşınmaz Davaları

Dava Türü	Yasal Dayanak	Kısa Açıklama	Dikkat Edilecek Süre / Şart
Önalım (Şufa)	TMK m.732–734	Paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşın o payı öncelikle satın alma hakkı	Satışın bildiriminden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 2 yıl
Ecrimisil	TMK m.995, yerleşik Yargıtay içtihadı	Taşınmazın haksız işgali nedeniyle tazminat	Yerleşik uygulamaya göre kural olarak geriye dönük 5 yıl
El Atmanın Önlenmesi ve Yıkım	TMK m.683	Mülkiyete haksız müdahalenin durdurulması	Mülkiyete dayalı talepler kural olarak zamanaşımına tabi değildir
Muris Muvazaası	TBK m.19, 01.04.1974 tarihli YİBK	Mirastan mal kaçırma amaçlı devrin iptali	Yerleşik içtihada göre zamanaşımı yoktur
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti	2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10	İdarenin açtığı bedel tespiti ve tescil davası	Bedele ilişkin itiraz ve deliller dava sürecinde ileri sürülmelidir
Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları	634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu	Aidat, ortak alan ve yönetim sorunları	Dava öncesi zorunlu arabuluculuk (HUAK m.18/B)

Paydaşlar arasındaki ecrimisil taleplerinde Yargıtay, kural olarak diğer paydaşın kullanımdan men edilmiş olmasını (intifadan men koşulu) aramaktadır. Bu koşulun istisnaları bulunduğundan, her dosyanın kendi özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Hangi Mahkeme Görevli ve Yetkili?

Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kesin yetki, tarafların anlaşmayla başka bir yer mahkemesini seçemeyeceği anlamına gelir.

Uyuşmazlık	Görevli Yargı Merci
Tapu iptali ve tescil, muris muvazaası, önalım, ecrimisil, el atmanın önlenmesi	Asliye Hukuk Mahkemesi
Ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve kira uyuşmazlıkları	Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m.4)
Konut satın alan tüketici ile satıcı veya yüklenici arasındaki uyuşmazlıklar	Tüketici Mahkemesi (6502 sayılı Kanun m.73)
Riskli yapı tespiti, yıkım kararı, imar para cezası	İdare Mahkemesi (2577 sayılı İYUK)
Kamulaştırma bedel tespiti ve tescil	Asliye Hukuk Mahkemesi (2942 sayılı Kanun m.10)

Tüketici uyuşmazlıklarında, uyuşmazlığın parasal değerine göre tüketici hakem heyetine başvuru veya dava şartı arabuluculuk da gündeme gelebilir.

Sarıyer’de Taşınmaz Satın Almadan Önce Hukuki Kontrol Listesi

Gayrimenkul uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı, satın alma aşamasında yapılmayan kontrollerden kaynaklanır. Göktepe Hukuk Bürosu olarak alım öncesinde şu başlıkların incelenmesini öneriyoruz:

1. Güncel tapu kaydı: İpotek, haciz, ihtiyati tedbir, şerh ve beyanlar (ör. riskli yapı beyanı)
2. İmar durumu: Taşınmazın Boğaziçi Alanı’nın hangi bölgesinde kaldığı ve yetkili idare
3. Yapı ruhsatı, onaylı proje ve iskân: Projeye aykırı kat, teras veya eklenti bulunup bulunmadığı
4. Koruma statüsü: Tescilli kültür varlığı veya sit alanı kısıtlamaları
5. Kıyı kenar çizgisi ve orman sınırı: Özellikle sahile ve ormanlık alana yakın parsellerde
6. Satıcının yetkisi: Vekâletnameyle satışta vekâletnamenin noterden teyidi, miras kalan taşınmazlarda tüm mirasçıların katılımı
7. Projeden alımda: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, inşaat seviyesi ve arsa sahipleriyle ilişki
8. Bedel ve ödeme: Tapuda gerçek bedelin gösterilmesi ve ödemenin banka kanalıyla yapılması
9. Yabancı alıcılar: 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 kapsamındaki şartlar ile askerî yasak ve güvenlik bölgesi değerlendirmesi

Göktepe Hukuk Bürosu ile Sarıyer’de Gayrimenkul Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek

Gayrimenkul hukukunda doğru strateji; tapu kayıtları, imar belgeleri, sözleşmeler ve yüksek mahkeme içtihatlarının birlikte değerlendirilmesini gerektirir. Göktepe Hukuk Bürosu olarak her dosyada önce belge incelemesi ve risk analizi yapıyor, ardından arabuluculuk, uzlaşma veya dava seçeneklerini müvekkilimizle birlikte değerlendiriyoruz.

İlk görüşmede aşağıdaki belgelerin hazır bulundurulması, değerlendirmenin sağlıklı yapılmasına yardımcı olur:

• Tapu kaydı ve varsa eski tapu belgeleri
• Satış, satış vaadi veya kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
• Veraset ilamı (mirasçılık belgesi)
• İmar durumu, ruhsat ve iskân belgeleri
• Ödeme dekontları, ihtarnameler ve yazışmalar

Her uyuşmazlığın kendine özgü koşulları bulunduğunu hatırlatmak isteriz. Sürecin sonucu; delillerin niteliğine, mevzuatın somut olaya uygulanmasına ve hâkimin takdirine bağlıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu iptal ve tescil davası ne kadar sürer?

Süre; davanın dayanağına, bilirkişi incelemesi ve tanık dinlenmesi ihtiyacına, mahkemenin iş yüküne ve kanun yolu aşamalarına göre değişir. Somut olaya göre farklılık göstermekle birlikte ilk derece yargılaması çoğunlukla bir ila üç yıl sürebilir; istinaf ve temyiz aşamaları bu süreye eklenebilir.

Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi uyarınca ortaklığın giderilmesi davalarında arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk yoluna gidilmeden açılan dava, usulden reddedilir.

Mirastan mal kaçırıldığını düşünüyorsam dava açma süresi var mı?

Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davaları zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Saklı pay sahibi olsun veya olmasın her mirasçı dava açabilir. Ancak delillerin zamanla kaybolma riski nedeniyle gecikmemek yararlıdır.

Müteahhitten aldığım daire, arsa sahibi sözleşmeyi feshederse elimden çıkar mı?

Yargıtay’ın 16.05.2025 tarihli içtihadı birleştirme kararına göre tapuya güvenerek iyiniyetle hak edinen üçüncü kişinin savunması dinlenir ve kazanımı korunabilir. Ancak somut olayda alıcının iyiniyetli olmadığı anlaşılırsa taşınmaz arsa sahibine dönebilir. Sonuç, alıcının gösterdiği özene ve dosyanın koşullarına bağlıdır.