Pendik Kentsel Dönüşüm Avukatı

Pendik, İstanbul’un deprem riski en yoğun konuşulan ilçelerinden biridir. Sahil şeridinden Kaynarca ve Çamçeşme’ye, Orta ve Dumlupınar Mahalleleri’nden Güzelyalı’ya kadar geniş bir alanda yapı stoğu hızla yenilenmektedir.
Bu hız, beraberinde ciddi bir hukuki yoğunluk da getirmektedir. Riskli yapı raporuna itiraz süresini kaçıran malik, imzaladığı sözleşmenin gecikme cezası içermediğini fark eden kat maliki, arsa payı açık artırmayla satışa çıkarılan komşu; hepsi aynı ilçede, çoğu zaman aynı sokakta karşımıza çıkmaktadır.

Kentsel dönüşüm, teknik bir inşaat süreci değil; süreye bağlı haklardan oluşan bir hukuk sürecidir. Bir günlük gecikme, itiraz hakkınızı tamamen ortadan kaldırabilir.

Göktepe Hukuk Bürosu olarak bu rehberde, Pendik’te kentsel dönüşüme giren bir taşınmazda malik, kiracı veya paydaş sıfatıyla karşılaşabileceğiniz her aşamayı; güncel mevzuat, emsal kararlar ve saha pratiğiyle birlikte ele alıyoruz.

Pendik Kentsel Dönüşümün Yasal Çerçevesi

Kentsel dönüşümün temel hukuki dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun‘dur. Kanun, 2012 yılında yürürlüğe girmiş; 2023 ve sonrasında yapılan değişikliklerle karar alma usulleri ve idari yapı önemli ölçüde yenilenmiştir.

Uygulamanın ayrıntıları, 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği ile düzenlenmektedir. Bu Yönetmelik, 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle önemli ölçüde güncellenmiştir. Yetkili idare artık Kentsel Dönüşüm Başkanlığı‘dır.

Süreçte ayrıca 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri (m. 470 ve devamı) devreye girmektedir.

Kavram	Yasal Dayanak	Açıklama
Riskli yapı	6306 s. K. m. 2, 3	Ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma/ağır hasar riski taşıdığı teknik olarak tespit edilen yapı
Riskli alan	6306 s. K. m. 2/1-ç	Zemin yapısı veya yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan, Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen alan
Rezerv yapı alanı	6306 s. K. m. 2/1-c	Dönüşüm projeleri kapsamında yeni yerleşim yeri olarak belirlenen alan
Karar yeter sayısı	6306 s. K. m. 6/1	Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu
İtiraz ve dava	6306 s. K. m. 3, 6/9	Tespite 15 gün içinde idari itiraz; iptal davası için 30 günlük özel süre
Kira yardımı, muafiyetler	6306 s. K. m. 7	Geçici barınma yardımı ile harç ve vergi muafiyetleri

Riskli Yapı ile Riskli Alan Arasındaki Fark Neden Önemlidir?

Riskli yapı, tek bir binaya ilişkin teknik tespittir ve bina bazında ilerler. Riskli alan ise bölgesel bir karardır; bina sağlam olsa dahi taşınmaz dönüşüm kapsamına girer.

Pendik’te bu ayrımın somut bir karşılığı bulunmaktadır. Orta ve Dumlupınar Mahalleleri’nde yaklaşık 105 hektarlık bir alan, 2017 yılında Bakanlar Kurulu kararıyla “riskli alan” ilan edilmiş ve bu alanda uygulama yetkisi Pendik Belediye Başkanlığı’na verilmiştir.

Riskli alanda, itiraz ve dava konusu artık bireysel bina raporu değil; alan ilanı kararı ve imar planlarıdır. Bu da tamamen farklı bir hukuki strateji gerektirir.

Pratik not: Taşınmazınızın hangi statüde olduğunu bilmeden atılan her adım, yanlış mercie ve yanlış süreye dayalı bir başvuru riski taşır.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz: 15 Gün ve 30 Gün Kuralı

Riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca hazırlanan teknik rapora dayanan bir idari işlemdir. Bu niteliği, tespiti hem idari itiraza hem de yargısal denetime açık hâle getirir.

Tespit onaylandığında tapu kütüğünün beyanlar hanesine riskli yapı şerhi işlenir ve maliklere tebligat yapılır. Tebligattan sonra iki ayrı süre paralel işlemeye başlar.

1. İdari İtiraz: 15 Gün

Tebligat veya muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde, ilgili Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü’ne (yetki devri varsa ilgili İdareye) dilekçeyle itiraz edilebilir. İtiraz, üniversitelerden görevlendirilen üyelerin de yer aldığı teknik heyet tarafından incelenir.

• İtiraz hakkı kural olarak maliklere tanınmıştır.
• Tek bir malikin itirazı süreci başlatmaya yeterlidir.
• İtiraz dilekçesinin teknik mütalaa ile desteklenmesi, uygulamada sonucu belirleyen unsurdur.
• Salt “binamız sağlam” içerikli, teknik dayanaktan yoksun itirazlar genellikle reddedilmektedir.

2. İptal Davası: 30 Gün

Riskli yapı tespitine karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Burada kritik bir ayrıntı vardır: 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’ndaki genel 60 günlük süre değil, 6306 sayılı Kanun’un 6/9. maddesindeki 30 günlük özel süre uygulanır.

Bu farkın gözden kaçması, uygulamada en sık karşılaşılan hak kaybı sebeplerindendir. Ayrıca itiraz yolu tüketilmeden de doğrudan dava açılabilir; iki yol birbirinin ön şartı değildir.

Dava açılmış olması, tek başına yıkımı durdurmaz. Bu nedenle dilekçede yürütmenin durdurulması talebinin ayrıca ve gerekçelendirilerek ileri sürülmesi gerekir.

Anayasa Mahkemesi’nin Belirleyici Kararı

Kanunun ilk hâlinde, 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı açılan davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyeceği öngörülmüştü.

Anayasa Mahkemesi, 27.02.2014 tarihli ve E. 2012/87, K. 2014/41 sayılı kararıyla bu düzenlemeyi iptal etmiştir. Yüksek Mahkeme özetle, yürütmeyi durdurma kurumunu tümüyle devre dışı bırakan bir hükmün, Anayasa’nın 125. maddesinde güvence altına alınan etkili yargısal koruma ve hak arama hürriyeti ile bağdaşmadığı sonucuna varmıştır.

Bu karar sayesinde bugün, telafisi güç veya imkânsız zarar ile açık hukuka aykırılık koşullarının birlikte bulunduğu hâllerde yıkım işlemi yargı kararıyla durdurulabilmektedir.

Yıkım Süreci ve Süreler

Aşama	Süre	Merci
Tespite idari itiraz	Tebliğ/ilandan itibaren 15 gün	Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü / yetkili İdare
İptal davası	30 gün	İdare Mahkemesi
Tahliye ve yıkım	60 günü geçmemek üzere verilen süre	Malikler
Ek süre	Bir defaya mahsus 30 gün	İdare
İdarece yıkım	Sürelerin dolması hâlinde	İdare (masraflar maliklere rücu edilir)

Günlük Hayattan Bir Örnek: Kaynarca’da Bir Apartman

Kaynarca’da 1996 yapımı 8 daireli bir binada, maliklerden biri tek başına riskli yapı tespiti yaptırmıştır. Rapor olumlu gelmiş, diğer malikler tebligatı aldıklarında “nasılsa dönüşüm iyi bir şey” diyerek herhangi bir işlem yapmamıştır.

Sekiz ay sonra maliklerden ikisi, karot numunelerinin yönetmelikte öngörülen sayıda alınmadığını ve binanın komşu parseldeki emsallerinden farklı bir statik sisteme sahip olduğunu öğrenmiştir. Ancak hem 15 günlük itiraz hem de 30 günlük dava süresi çoktan geçmiştir.

Bu tabloda genel kural olarak tespite karşı doğrudan bir iptal yolu kalmaz; hukuki mücadele, dönüşümün bundan sonraki aşamalarına (paylaşım oranı, sözleşme şartları, arsa payı satışı) kayar. Somut olayın özelliklerine göre farklı değerlendirmeler yapılabilirse de, en güçlü savunma zamanında yapılan itirazdır.

Salt Çoğunluk Kararı ve Anlaşmayan Malikin Arsa Payı

Kentsel dönüşümün en çok uyuşmazlık üreten aşaması, maliklerin kendi aralarında alacağı karar aşamasıdır.

6306 sayılı Kanun’un 6/1. maddesi uyarınca; parsellerin tevhidi, yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle değerlendirilmesi ve payların satışı konularında, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınır. 2023 yılındaki değişiklikten önce aranan üçte iki çoğunluk şartı kaldırılmıştır.

4 Şubat 2026 Yönetmelik Değişikliği: Toplantı Zorunluluğu Geri Geldi

4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliği, uygulamada en çok tartışılan konulardan birini netleştirmiştir: karar öncesinde maliklerin toplantıya çağrılması artık zorunludur.

Yeni düzenlemeye göre süreç şu şekilde işler:

1. Maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır.
2. Toplantının yeri ve zamanı, Yönetmelik ekindeki Ek-12 formu doldurularak muhtarlıkta veya bina kapısında/duyuru panosunda 15 gün süreyle ilan edilir ya da noter aracılığıyla bildirilir.
3. Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılır; karar imzalanarak tutanağa bağlanır.
4. Alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan maliklere tebliğ edilir. Tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere e-tebligat, bildirmeyenlere noter veya muhtarlıkta 15 günlük ilan yoluyla bildirim yapılır.
5. Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklif kabul edilmezse, anlaşmayan malikin arsa payı, Başkanlıkça tespit ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle anlaşan diğer paydaşlara satılır.
6. Paydaşlara satış gerçekleşmezse; riskli alan ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedel Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenerek satın alınır. Riskli yapılarda ise anlaşmaya uyulması şartıyla üçüncü kişilere satış yapılabilir.

Ayrıca yapı ruhsatı başvurusundan önce, tebligat işlemlerinin tamamlandığı ve salt çoğunluğun sağlandığı hususunun Müdürlükçe ön incelemeye tabi tutulması öngörülmüştür.

Göktepe Hukuk Bürosu olarak vurguladığımız nokta: Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması ve tebligatların eksik bırakılması, sonraki tüm işlemleri sakatlayabilecek bir usul hatasıdır. Bu eksiklik, hem satış işlemine hem de ruhsat aşamasına karşı ileri sürülebilecek en güçlü argümanlardan biridir.

Hipotetik Örnek: Çamçeşme’de 12 Daireli Bina

Çamçeşme’de 12 daireli bir binada 10 malik bir müteahhitle anlaşmış, 2 malik teklifi yetersiz bularak imzalamamıştır. Anlaşan taraf, toplantı çağrısı yapmadan ve karara katılmayanlara usulüne uygun tebligat göndermeden doğrudan arsa payı satışı için başvuruda bulunmuştur.

Bu senaryoda anlaşmayan maliklerin öne süreceği temel iddia, kararın maddi içeriği değil usulüdür: toplantıya davet edildiklerine dair belge yoktur, teklifi inceleyebilecekleri adres bildirilmemiştir ve 15 günlük inceleme süresi hiç işletilmemiştir.

Böyle bir dosyada mahkemenin hangi sonuca varacağı elbette somut olayın özelliklerine ve hâkimin takdir yetkisine bağlıdır. Ancak usul eksiklikleri, satış işleminin iptali talebini ciddi biçimde güçlendiren unsurlardır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Pendik’te En Kritik Belge

Dönüşüm sürecinde imzalanan tek belge olan arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesi, önümüzdeki üç-dört yılın tamamını belirler. Yargı önüne gelen uyuşmazlıkların büyük çoğunluğu, bu sözleşmenin eksik veya aceleyle hazırlanmasından doğmaktadır.

Şekil Şartı: Noterde Düzenleme Şeklinde

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tapuda pay devri taahhüdü içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır (4721 sayılı TMK m. 706, 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26, 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60).

Adi yazılı olarak veya noterde yalnızca onaylama şeklinde yapılan sözleşmeler, kural olarak geçersizdir. Yargıtay uygulamasında bu geçersizliğin, edimlerin önemli ölçüde ifa edildiği hâllerde dürüstlük kuralı (TMK m. 2) çerçevesinde ileri sürülemeyeceği kabul edilmekteyse de, buna güvenerek sözleşme imzalamak ciddi bir risktir.

Sözleşmede Mutlaka Bulunması Gereken Hükümler

• Paylaşım tablosu: Hangi malike, hangi blokta, hangi kat ve numaralı bağımsız bölümün, kaç metrekare olarak verileceği (kat ve cephe belirtilmeden yapılan paylaşımlar uyuşmazlık üretir)
• Kesin teslim tarihi ve gecikme hâlinde aylık kira tazminatı / gecikme cezası
• Ruhsat alma süresi: Sözleşme tarihinden itibaren yapı ruhsatının hangi sürede alınacağı
• Teminat: Müteahhitten alınacak banka teminat mektubu veya taşınmaz üzerine tesis edilecek ipotek
• Arsa paylarının devir takvimi: Payların tamamının peşin değil, inşaat seviyesine bağlı olarak kademeli devri
• Devir yasağı: Müteahhidin sözleşmeyi veya şantiyeyi üçüncü kişiye devretmesinin arsa sahiplerinin yazılı onayına bağlanması
• Teknik şartname: Malzeme sınıfı, marka/eşdeğer standardı, ısı ve ses yalıtımı, asansör, otopark
• Kira yardımı sorumluluğu: Bakanlık yardımına ek olarak müteahhidin ödeyeceği kira desteği ve ödeme takvimi
• İskân (yapı kullanma izin belgesi) alınmadan teslim sayılmayacağına ilişkin hüküm
• Fesih ve tasfiye şartları ile uyuşmazlık hâlinde yetkili mahkeme

Yargıtay’ın Yerleşik İçtihadı: Geriye ve İleriye Etkili Fesih

Müteahhidin işi zamanında bitirmemesi hâlinde sözleşmenin akıbeti, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25.01.1984 tarihli, 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı kararı ile şekillenmiştir.

Karara göre uyuşmazlık kural olarak Borçlar Kanunu’nun temerrüt hükümleri çerçevesinde çözülür; ancak olayın niteliği ve özelliği haklı gösteriyorsa, TMK m. 2 gözetilerek feshin ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilir.

Bu ayrımın pratik sonucu şudur:

Fesih Türü	İnşaat Seviyesi	Sonuç
Geriye etkili fesih	Düşük seviyede kalan inşaat	Sözleşme baştan itibaren ortadan kalkar; devredilen arsa paylarının iadesi (tapu iptal ve tescil) gündeme gelir
İleriye etkili fesih	İleri seviyeye gelmiş inşaat	Sözleşme ileriye doğru tasfiye edilir; müteahhit ulaştığı seviyeye göre pay talep edebilir, arsa sahibi gecikme tazminatını isteyebilir

Yargıtay uygulamasında, yüklenicinin kendisinin ileriye etkili fesih talep edebilmesi için inşaatın ileri bir tamamlanma seviyesine (uygulamada %90 civarı) getirilmiş olması aranmaktadır. Buna karşılık arsa sahibi, geriye etkili fesih isteyebilecek durumda olsa dahi kendi iradesiyle ileriye etkili fesih talep edebilir.

Ayrıca kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, taraflar anlaşamıyorsa tek taraflı bildirimle değil, mahkeme kararıyla feshedilmesi gerektiği yönündeki içtihat, uygulamada sıkça gözden kaçmaktadır.

Hipotetik Örnek: Teslimi Geciken Proje

Yenişehir’de bir parselde, sözleşmede 30 ay teslim süresi öngörülmüş; 42. ayda inşaat kaba seviyede kalmıştır. Arsa sahipleri kira yardımlarını da tüketmiş durumdadır.

Burada atılacak ilk adım dava değil, noter aracılığıyla ihtarname göndererek müteahhide makul bir süre tanımak ve temerrüdü belgelemektir. İhtarnamesiz açılan davalarda, feshin haklılığını ispat yükü çok daha ağırlaşır.

Sonrasında inşaatın gerçekleşme seviyesinin tespiti (delil tespiti), gecikme tazminatının hesaplanması ve seviyeye göre geriye mi ileriye mi etkili fesih talep edileceğinin belirlenmesi gerekir. Bu tercih, davanın tüm sonucunu değiştirir ve geri dönülmesi güç bir stratejik karardır.

Kira Yardımı, Taşınma Desteği ve Vergi Muafiyetleri

6306 sayılı Kanun’un 7. maddesi, dönüşüm sürecinde hak sahiplerine sağlanan mali destekleri ve muafiyetleri düzenlemektedir.

Kira yardımının temel esasları:

• Riskli yapı tespiti kesinleşmiş ve yapı tahliye edilmiş olmalıdır.
• Başvuru, tahliye/yıkım tarihinden itibaren 1 yıl içinde yapılmalıdır (e-Devlet veya ilgili Müdürlük).
• Maliklere kural olarak 18 aya kadar aylık ödeme yapılır; riskli alan ve rezerv yapı alanlarında bu süre uzayabilmektedir.
• Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri aylık değil, tek seferlik taşınma yardımı alır.
• Riskli yapıda fiilen ikamet şartı aranır; başka konutta oturan malikin talebi genellikle reddedilir.
• Faiz destekli kredi ile kira yardımı kural olarak birlikte kullanılamaz; tercih yapılması gerekir.

Yardım tutarları her yıl güncellenmekte ve il gruplarına göre değişmektedir. İstanbul’da ayrıca İBB meclis kararlarıyla tanımlanan ek destek mekanizmaları gündeme gelebilmektedir. Bu nedenle başvuru öncesinde güncel tutarların ve projenin hangi kurum eliyle yürütüldüğünün teyit edilmesi gerekir.

Muafiyetler: Kanun kapsamındaki işlemlerde noter harcı, tapu harcı, damga vergisi ve belediyelerce alınan bazı harçlar bakımından muafiyetler öngörülmüştür. Ancak muafiyetin kapsamı, özellikle üçüncü kişilere yapılan satışlar bakımından uygulamada tartışmalıdır ve idari başvuruların dikkatle hazırlanması gerekir.

Kiracıların Hakları: Pendik’te Sık Yaşanan Bir Sorun

Kentsel dönüşüm tartışmalarında kiracılar çoğu zaman ihmal edilir. Oysa Pendik gibi kiracı yoğunluğu yüksek bir ilçede, tahliye süreci ciddi mağduriyetler doğurabilmektedir.

Kiracının bilmesi gerekenler:

• Riskli yapı tespitine idari itiraz hakkı kural olarak maliklere tanınmıştır; kiracı bu yolu kullanamaz.
• Buna karşılık idare hukukunda menfaati ihlal edilen herkes iptal davası açabileceğinden, kiracının dava ehliyeti tartışmalı olmakla birlikte kabul edilen kararlar mevcuttur.
• Riskli yapı tespiti, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; ancak yapının yıkılması ifa imkânsızlığı sonucu doğurur.
• Kiracı, şartları sağlıyorsa taşınma yardımından yararlanabilir; bu hak malikin kira yardımından bağımsızdır.
• Depozito iadesi ve tahliye sırasındaki zarar iddiaları için teslim tutanağı ve fotoğraflı tespit hayati önemdedir.

Pendik Kentsel Dönüşümde En Sık Yapılan 6 Hata

1. 15 ve 30 günlük süreleri kaçırmak. Bu süreler hak düşürücüdür; iyi niyet bu kaybı telafi etmez.
2. Sözleşmeyi imzalamadan önce hukuki incelemeye sunmamak. “Herkes imzaladı” baskısı, en pahalı imzaların atıldığı andır.
3. Arsa paylarının tamamını peşin devretmek. Devir, inşaat seviyesine bağlanmadığında geri alınması yıllar sürebilir.
4. Teminat ve gecikme cezası öngörmemek. Yaptırımsız bir teslim tarihi, pratikte bağlayıcılığı zayıf bir taahhüttür.
5. Toplantı ve tebligat usullerini belgelememek. Ek-12 formu, tutanaklar ve tebligat evrakı sonraki tüm işlemlerin dayanağıdır.
6. İhtarname çekmeden dava açmak. Temerrüdün belgelenmemesi, haklı feshin ispatını ciddi biçimde zorlaştırır.

Göktepe Hukuk Bürosu’nun Pendik’te Sunduğu Hizmetler

Hizmet Alanı	Kapsam	Hedef Kitle
Riskli yapı tespitine itiraz	İdari itiraz dilekçesi, teknik mütalaa koordinasyonu	Malikler
İptal davası	İdare mahkemesinde dava ve yürütmenin durdurulması talebi	Malikler, menfaati ihlal edilenler
Sözleşme hazırlama ve inceleme	Kat karşılığı / hasılat paylaşımı sözleşmesi, teminat ve ipotek kurgusu	Malikler ve müteahhitler
Salt çoğunluk süreci yönetimi	Toplantı çağrısı, tutanak, tebligat ve arsa payı satışı işlemleri	Kat malikleri
Fesih ve tazminat davaları	Gecikme tazminatı, geriye/ileriye etkili fesih, tapu iptal ve tescil	Arsa sahipleri
Kira yardımı ve muafiyetler	Başvuru, reddin iptali, harç ve vergi itirazları	Malikler ve kiracılar
Kiracı danışmanlığı	Tahliye, taşınma yardımı, depozito ve zarar talepleri	Kiracılar

Pendik Kentsel Dönüşüm Avukatı Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli?

Kentsel dönüşüm, tek bir hukuk dalına sığmayan melez bir alandır. Aynı dosyada idare hukuku (riskli yapı tespiti), eşya hukuku (arsa payı, tapu), borçlar hukuku (inşaat sözleşmesi) ve kat mülkiyeti hukuku iç içe geçer.

Bu nedenle avukat seçiminde şu ölçütler öne çıkar:

• Hem idari yargı hem özel hukuk deneyimi. Yalnızca birine hâkim olan bir yaklaşım, sürecin yarısını eksik bırakır.
• Yerel uygulama bilgisi. Pendik Belediyesi’nin plan notları, emsal uygulamaları ve ilçedeki riskli alan sınırları dosyanın seyrini doğrudan etkiler.
• Teknik ekiple çalışma kapasitesi. İnşaat mühendisi ve değerleme uzmanıyla koordineli çalışılmayan itirazların başarı şansı düşüktür.
• Şeffaf bilgilendirme. “Kesin kazanırsınız” diyen bir yaklaşım değil, olasılıkları ve riskleri açıkça ortaya koyan bir yaklaşım aranmalıdır.

İlk görüşmeye şu belgelerle gelmeniz, değerlendirmenin sağlıklı yapılmasını sağlar: tapu senedi, riskli yapı raporu ve tebligat evrakı, varsa kat karşılığı inşaat sözleşmesi, toplantı tutanakları, tebligat/ihtarname örnekleri ve ödeme belgeleri.

Sıkça Sorulan Sorular

Riskli yapı tespitine itiraz süresi ne kadardır?

Riskli yapı tespitine itiraz süresi, tebligatın yapıldığı ya da muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren 15 gündür. İtiraz, ilgili Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü’ne veya yetki devri yapılmışsa ilgili İdareye dilekçeyle yapılır ve teknik heyet tarafından incelenir. Bu süre hak düşürücüdür.

Kentsel dönüşümde kaç malikin onayı gerekir?

6306 sayılı Kanun’un 6/1. maddesi uyarınca, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (yarıdan fazlası) yeterlidir. 2023 yılındaki değişiklikten önce aranan üçte iki çoğunluk şartı kaldırılmıştır. Karar öncesinde tüm maliklerin usulüne uygun şekilde toplantıya çağrılması zorunludur.

Kentsel dönüşüme karşı çıkan malikin dairesi ne olur?

Karara katılmayan malike teklif usulüne uygun şekilde tebliğ edilir. Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklif kabul edilmezse, arsa payı rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle anlaşan diğer paydaşlara satılır. Satış gerçekleşmezse riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ilgili idarece satın alınabilir.

Riskli yapı tespitine karşı dava açma süresi 60 gün müdür?

Hayır. İdari işlemler için genel dava açma süresi 60 gün olmakla birlikte, riskli yapı tespitine karşı 6306 sayılı Kanun’un 6/9. maddesi uyarınca 30 günlük özel süre uygulanır. Dava idare mahkemesinde açılır ve yıkımın durması için ayrıca yürütmenin durdurulması talep edilmelidir.

Müteahhit binayı zamanında teslim etmezse ne yapılabilir?

Öncelikle noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek temerrüt belgelenmelidir. Ardından inşaatın gerçekleşme seviyesine göre sözleşmenin geriye veya ileriye etkili feshi ile gecikme tazminatı talep edilebilir. Yargıtay uygulamasında bu ayrım, 25.01.1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı çerçevesinde değerlendirilmektedir.

Avukat Selin Göktepe Değerlendiriyor

Pendik’te kentsel dönüşüm, bir tebligatla başlayan ve çoğu zaman yıllar süren bir hukuki ilişkidir. Bu ilişkinin sonunda elinizde yeni bir tapu mu, yoksa uzun bir dava dosyası mı olacağını belirleyen şey, ilk haftalarda atılan adımlardır.

Göktepe Hukuk Bürosu olarak; riskli yapı tespitinden sözleşme müzakeresine, arsa payı satışından teslim sonrası ayıp iddialarına kadar sürecin her aşamasında Pendik’teki müvekkillerimizin yanında yer alıyoruz. Her dosyanın kendine özgü koşulları olduğunu bilerek, genel geçer vaatler yerine somut olaya uygun strateji geliştiriyoruz.

Elinize bir riskli yapı tebligatı ulaştıysa ya da imzanız istenen bir sözleşme önünüzdeyse, imzalamadan önce bir Pendik kentsel dönüşüm avukatı ile görüşmeniz, sonradan telafisi güç kayıpların önüne geçmenin en etkili yoludur.