Maltepe Gayrimenkul Avukatı

Gayrimenkul, Türkiye’de bireylerin sahip olduğu en değerli varlık kalemidir. Bu nedenle taşınmaza ilişkin bir hata, çoğu zaman bir ömrün birikimini tehlikeye atar.

Maltepe; sahil bandındaki dönüşüm projeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve miras yoluyla intikal etmiş çok paydaşlı arsalarıyla, taşınmaz uyuşmazlıklarının yoğun biçimde yaşandığı ilçelerin başında gelmektedir. Bu yoğunluk, Maltepe gayrimenkul avukatı desteğine duyulan ihtiyacı her geçen yıl artırmaktadır.

Bu rehberde; tapu iptali ve tescil davasından önalım hakkına, ortaklığın giderilmesinden kentsel dönüşüm süreçlerine kadar gayrimenkul hukukunun temel başlıklarını, ilgili kanun maddeleri ve Yargıtay içtihatları eşliğinde ele alıyoruz. Amacımız, hakkınızı kaybetmeden önce doğru adımı atmanızı sağlamaktır.

Gayrimenkul Hukuku Nedir? Uygulanacak Yasal Çerçeve

Gayrimenkul (taşınmaz) hukuku, arsa, arazi, bağımsız bölüm ve bunlar üzerindeki ayni hakların kazanılmasını, kullanılmasını ve sona ermesini düzenleyen hukuk dalıdır. Tek bir kanunda toplanmış değildir; birden fazla mevzuatın kesiştiği noktada uygulanır.

Bu dağınık yapı, uygulamada en sık yapılan hatanın kaynağıdır: Kişiler çoğu zaman yalnızca tapu kaydına bakarak karar verir; oysa aynı taşınmaz hakkında imar planı, kat mülkiyeti mevzuatı ve idari kısıtlamalar eş zamanlı olarak sonuç doğurur.

Mevzuat	Numarası	Düzenlediği Temel Konular
Türk Medeni Kanunu	4721	Mülkiyet, tapu sicili, paylı mülkiyet, önalım, zilyetlik
Türk Borçlar Kanunu	6098	Satış vaadi, eser (inşaat) sözleşmesi, muvazaa, kira
Tapu Kanunu	2644	Resmî senet, tapu işlemleri, yabancılara satış
Kat Mülkiyeti Kanunu	634	Bağımsız bölüm, ortak alan, yönetim planı
İmar Kanunu	3194	İmar planları, ruhsat, arazi ve arsa düzenlemesi
Kamulaştırma Kanunu	2942	Kamulaştırma, bedel tespiti, el atma
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun	6306	Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm

Temel ilke şudur: Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyeti, kural olarak tapu kütüğüne tescil ile kazanılır. Elden yapılan ödemeler, adi yazılı sözleşmeler veya “sözlü anlaşmalar” tek başına mülkiyet nakli sağlamaz.

Aynı şekilde TMK m. 706 ve Tapu Kanunu m. 26 gereğince taşınmaz satış sözleşmeleri resmî şekilde (tapu müdürlüğünde) yapılmadıkça geçerli değildir. Bu kural, uygulamada “harçtan kaçınmak için” düzenlenen adi senetlerin neden hükümsüz sayıldığını açıklar.

Maltepe Gayrimenkul Avukatının Takip Ettiği Başlıca Dava Türleri

Bir gayrimenkul avukatının çalışma alanı yalnızca dava aşamasıyla sınırlı değildir. Sözleşme öncesi risk analizi, tapu kaydı ve imar durumu incelemesi, ihtarname aşaması ve müzakere süreçleri de en az dava kadar belirleyicidir.

Aşağıda, Göktepe Hukuk Bürosu olarak Maltepe ve çevre ilçelerde en sık karşılaştığımız uyuşmazlık türlerini başlıklar hâlinde açıklıyoruz.

Tapu İptali ve Tescil Davası

Tapu iptali ve tescil davası, yolsuz veya hukuka aykırı biçimde oluşmuş bir tapu kaydının düzeltilmesini ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescilini amaçlar. Hukuki dayanağını TMK m. 1025 oluşturur.

Bu davada mülkiyet hakkı doğrudan tartışıldığı için taşınmazın aynına ilişkin dava niteliğindedir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı) 12. maddesi gereğince, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; Maltepe’de bulunan bir taşınmaz için dava, kural olarak Anadolu (İstanbul) adliyesinde görülecektir.

Dava sürerken tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulmasını talep etmek çoğu zaman kritik önem taşır. Aksi hâlde taşınmaz üçüncü kişiye devredilebilir ve TMK m. 1023’teki tapu siciline güven ilkesi devreye girerek iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunabilir.

Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma)

Muris muvazaası, miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı tapuda satış göstererek devretmesidir. Görünürdeki işlem (satış) tarafların gerçek iradesini yansıtmadığı için geçersizdir.

Bu konudaki temel dayanak, Yargıtay’ın 1.4.1974 tarihli, 1974/1 E. ve 1974/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı‘dır. Karara göre; miras bırakanın mal kaçırma amacı ispatlandığında, saklı payı bulunsun bulunmasın tüm mirasçılar tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Uygulamada mahkemeler; devir bedelinin gerçek rayiç değerin çok altında olması, devralanın ödeme gücünün bulunmaması, miras bırakanın diğer çocuklarıyla ilişkisi ve yöresel örf gibi ölçütleri birlikte değerlendirir. Bu davalar zamanaşımına tabi değildir; ancak delillerin zamanla kaybolduğu unutulmamalıdır.

Önalım (Şufa) Davası

Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar TMK m. 732 uyarınca yasal önalım hakkını kullanarak o payı aynı koşullarla satın alabilir.

Burada en sık hak kaybı, sürelerin kaçırılmasıyla yaşanır. TMK m. 733/3’e göre önalım hakkı; satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.

Bir diğer kritik nokta, fiilî taksim (eylemli paylaşım) savunmasıdır. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, paydaşlar taşınmazın belirli bölümlerini uzun süredir bağımsız biçimde kullanıyorsa, önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir ve dava reddedilebilir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası

Miras veya ortak satın alma yoluyla oluşan paylı ya da elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi için açılan davadır (TMK m. 698 vd.). Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Ortaklık iki yolla giderilir: aynen taksim (taşınmazın fiilen bölünmesi) veya satış yoluyla paylaştırma. Kanun aynen taksimi öncelikli sayar; ancak taşınmazın niteliği, imar mevzuatı ve ifraz (bölünebilme) imkânı buna elverişli değilse, hâkimin takdir yetkisi dahilinde satış yoluyla paylaştırmaya karar verilir.

Önemli usul kuralı: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, taşınmazın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu aşama atlanırsa dava, esasa girilmeden usulden reddedilir.

Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)

Ecrimisil, taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın kullanan kötüniyetli zilyetten talep edilen tazminattır (TMK m. 995). Kira benzeri bir bedel gibi düşünülebilir; ancak hukuki niteliği farklıdır ve kural olarak geriye dönük beş yıllık dönem için istenebilir.

Paydaşlar arasındaki ecrimisil taleplerinde ayrı bir şart aranır. Yargıtay’ın 8.11.1991 tarihli, 1990/4 E. ve 1991/3 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, paydaşın diğer paydaştan ecrimisil isteyebilmesi için kural olarak önceden “intifadan men” (yararlanmaktan men etme) iradesini bildirmiş olması gerekir.

Bu bildirimin noter ihtarnamesiyle yapılması, ileride ispat sorunu yaşanmaması açısından en güvenli yoldur.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlıklar

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsa payını devretme, yüklenicinin ise bağımsız bölüm teslim etme borcunu üstlendiği karma nitelikli bir sözleşmedir. Geçerliliği için resmî şekil (düzenleme şeklinde noter senedi) aranır.

Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlar; teslimin gecikmesi, projeye aykırı imalat, iskân (yapı kullanma izni) alınamaması ve ayıplı ifadır. Ayıplı imalat hâlinde arsa sahibi, TBK m. 475 çerçevesinde onarım, bedelden indirim veya koşulları varsa sözleşmeden dönme haklarını kullanabilir.

Zamanaşımı açısından TBK m. 478 önem taşır: Taşınmaz yapılardaki ayıplardan doğan sorumluluk kural olarak teslimden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıl içinde ileri sürülebilir.

Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı Süreçleri

Maltepe’nin yapı stoku dikkate alındığında, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreçler ilçedeki en güncel uyuşmazlık başlıklarından biridir.

7 Kasım 2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle, dönüşüm kararı için aranan çoğunluk üçte iki çoğunluktan, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna indirilmiştir. Bu değişiklik süreci hızlandırmakla birlikte, azınlıkta kalan maliklerin hisselerinin satışa konu edilmesi riskini de beraberinde getirmiştir.

Riskli yapı tespitine karşı on beş gün içinde itiraz edilebileceği hususu ayrıca hatırlanmalıdır. Süresinde yapılmayan itiraz, sonraki tüm aşamalarda malikin hukuki konumunu zayıflatır.

Uygulamadan Varsayımsal Vaka Örnekleri

Teorik bilgiyi somutlaştırmak için, uygulamada sık rastlanan üç senaryoyu isimsiz ve varsayımsal biçimde ele alıyoruz.

Senaryo 1 – Adi senetle satın alınan daire. Bir kişi, Maltepe’de bir daireyi tapuda devir yapmadan, adi yazılı sözleşme ve elden ödemeyle “satın alıyor”. Yıllar sonra satıcı taşınmazı üçüncü kişiye devrediyor. Bu durumda TMK m. 706 ve TBK m. 237 gereğince sözleşme şekil şartına aykırı olduğundan mülkiyet talebi kural olarak sonuç doğurmaz; alıcının hakkı çoğunlukla ödediği bedelin iadesi ile sınırlı kalır. Somut olayın özelliklerine göre sebepsiz zenginleşme hükümleri gündeme gelir.

Senaryo 2 – Miras kalan arsada satılan pay. Dört kardeşin paydaş olduğu bir arsada kardeşlerden biri payını komşusuna satıyor ve durum diğerlerine ancak sekiz ay sonra sözlü olarak ulaşıyor. Burada noter yoluyla usulüne uygun bildirim yapılmadığı için üç aylık süre henüz işlemeye başlamamış sayılabilir; iki yıllık üst sınır dolmadığından önalım davası açma imkânı genel kural olarak devam eder.

Senaryo 3 – Teslimi geciken kat karşılığı proje. Arsa sahibi, sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden iki yıl sonra dahi dairelerini teslim alamıyor. Bu hâlde gecikme tazminatı (kira kaybı) talebi, cezai şart ve koşulları oluşmuşsa sözleşmenin feshi gündeme gelebilir. Ancak fesih, tamamlanmış imalat oranına göre ağır sonuçlar doğurabildiğinden, tercih edilecek yol somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir.

Gayrimenkul Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk ve Süreler

Taşınmaz uyuşmazlıklarının bir kısmı, dava açılmadan önce arabuluculuk aşamasından geçmek zorundadır. Bu ayrımın doğru yapılmaması, davanın esasına girilmeden usulden reddine yol açar.

Dava şartı arabuluculuğa tabi olan başlıca uyuşmazlıklar:

• Taşınmazın paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi
• Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar
• Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar
• Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç)

Kural olarak kapsam dışında kalanlar:

• Tapu iptali ve tescil gibi taşınmazın aynına ilişkin davalar
• Elatmanın önlenmesi (müdahalenin meni) davaları
• İhtiyati tedbir ve ihtiyati haciz talepleri

Arabuluculuk bürosuna başvuru yapıldığı andan itibaren zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Bu nedenle süresi dolmak üzere olan taleplerde başvuru, tek başına koruyucu bir işlev görebilir.

Göktepe Hukuk Bürosu: Maltepe’de Gayrimenkul Hukuku Hizmetlerimiz

Hizmet Alanı	Kapsam	Hedef Kitle
Tapu ve İmar Durumu İncelemesi	Kayıt, şerh, beyan, haciz ve imar analizi	Alıcılar ve yatırımcılar
Tapu İptali ve Tescil Davaları	Muvazaa, yolsuz tescil, satış vaadi	Mirasçılar, gerçek hak sahipleri
Önalım ve Ortaklığın Giderilmesi	Paylı mülkiyetten doğan uyuşmazlıklar	Paydaşlar ve mirasçılar
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri	Sözleşme hazırlama, gecikme, ayıplı ifa	Arsa sahipleri ve yükleniciler
Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı	Riskli yapı itirazı, malik hakları, hisse satışı	Bina malikleri
Kamulaştırma Uyuşmazlıkları	Bedel artırım, kamulaştırmasız el atma	Taşınmaz malikleri

Göktepe Hukuk Bürosu olarak, her dosyada önce hukuki risk haritası çıkarmayı esas alıyoruz. Dava açmak her zaman en verimli yol olmayabilir; kimi dosyalarda müzakere ve uzlaşma, hem süre hem maliyet açısından çok daha lehe sonuç doğurur.

Uyuşmazlığın ilk ortaya çıktığı anda hukuki destek almanız, ihtarname aşamasından delil toplanmasına kadar tüm adımların doğru sırayla atılmasını sağlar. Taşınmaz hukukunda kaybedilen bir süre, çoğu zaman geri kazanılamaz.

Maltepe’de Gayrimenkul Avukatı Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli?

Doğru avukat seçimi, sürecin tamamını doğrudan etkileyen stratejik bir karardır. Değerlendirmede öne çıkarılması gereken ölçütler şunlardır:

1. Alan deneyimi: Gayrimenkul hukuku, teknik (kadastro, imar, bilirkişi raporu) boyutu ağır basan bir alandır.
2. Yerel yargı pratiğine hâkimiyet: İstanbul Anadolu adliyesindeki uygulama ve keşif süreçlerine aşinalık, süreç yönetiminde avantaj sağlar.
3. Şeffaf bilgilendirme: Size “kesin kazanırsınız” diyen değil, olasılıkları ve riskleri birlikte ortaya koyan bir yaklaşım aranmalıdır.
4. Belge yönetimi disiplini: İlk görüşmeye tapu kaydı, sözleşmeler, dekontlar ve yazışmalarla gitmeniz değerlendirmenin sağlığını doğrudan artırır.

Salt ücret odaklı bir tercih, uzun vadede çok daha maliyetli sonuçlar doğurabilir. Yanlış kurgulanmış bir dava dilekçesi ya da kaçırılmış bir hak düşürücü süre, telafisi mümkün olmayan kayıplara yol açabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu iptal ve tescil davası ne kadar sürer?

Tapu iptali ve tescil davaları, keşif ve bilirkişi incelemesi gerektirdiğinden ortalama 1,5 ila 4 yıl arasında sürebilir. Süreyi belirleyen başlıca etkenler; tanık sayısı, kadastro ve nüfus kayıtlarının temini ile istinaf aşamasıdır. Dosyanın baştan eksiksiz hazırlanması, bu süreyi önemli ölçüde kısaltabilir.

Önalım davası açma süresi ne kadardır?

Yasal önalım hakkı, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay, bildirim yapılmasa dahi satış tarihinden itibaren en geç iki yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır (TMK m. 733). Bu süreler hak düşürücü olup, mahkemece resen dikkate alınır.

Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz mutlaka satılır mı?

Hayır. Kanun, öncelikle aynen taksimi öngörür. Ancak taşınmazın imar mevzuatı gereği bölünememesi veya bölünmenin değerinde önemli kayıp yaratması hâlinde, hâkimin takdir yetkisi dahilinde satış yoluyla paylaştırmaya karar verilir. Satış, icra dairesi aracılığıyla açık artırma usulüyle yapılır.

Kentsel dönüşümde diğer maliklerle anlaşamazsam ne olur?

6306 sayılı Kanun kapsamında, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, rayiç değer tespit edilerek anlaşan paydaşlara açık artırma usulüyle satılabilir. Satış gerçekleşmezse pay; Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır. Bu nedenle sürece erken aşamada hukuki destekle dahil olmak büyük önem taşır.