Kentsel dönüşüm projelerinde en sık sorulan sorulardan biri şudur: “Komşularım kabul etmezse ne olur? Benim oyum yeter mi?” Bu sorunun yanıtı, yalnızca bir sayıdan ibaret değildir; doğru oy oranını bilmek kadar bu oranın nasıl hesaplandığını, rızası alınamayan maliklerin hukuki durumunu ve sürecin her aşamasını bilmek de bir o kadar kritiktir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile bu kanunun Uygulama Yönetmeliği, kentsel dönüşüm süreçlerini düzenleyen temel mevzuattır. Ancak 2023 yılında yapılan önemli değişiklikler, oy oranı eşiğini köklü biçimde dönüştürmüştür. Göktepe Hukuk Bürosu olarak bu rehberde, güncel mevzuat çerçevesinde süreci adım adım aktarıyoruz.
Kentsel Dönüşümde Temel Oy Oranı: 2/3 Çoğunluk Kuralı
Yasal Düzenleme ve Güncel Eşik
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca, riskli yapı kararı kesinleşen bir binada kentsel dönüşüm uygulamasına başlanabilmesi için binadaki bağımsız bölüm (daire, dükkan vb.) maliklerinin en az üçte iki çoğunluğunun (2/3) onayı aranmaktadır.
Bu oran, kişi sayısına değil, arsa payına göre hesaplanır. Yani 10 daireli bir binada 7 kişinin değil; bu 7 kişinin sahip olduğu arsa paylarının toplamının, tüm arsa payının en az 2/3’üne karşılık gelmesi gerekmektedir. Küçük bir dairenin maliki ile büyük dairenin maliki aynı oy gücüne sahip değildir.
Pratik Örnek: 8 daireli bir binada toplam arsa payının 2/3’ünü elinde bulunduran 5 malik dönüşüme “evet” derse, geriye kalan 3 malikin muhalefeti süreci durduramaz. Ancak bu 5 malikin arsa payı toplamı 2/3 eşiğinin altında kalıyorsa, karar bağlayıcı olmaz.
2023 Değişikliğiyle Gelen Yenilik: “Kat Mülkiyeti” Farkı
7471 sayılı Kanun ile 2023 yılında yapılan değişiklikle birlikte, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda bu 2/3 oranının belirlenmesinde arsa payı esas alınmaya devam etmektedir. Ancak birden fazla parseli kapsayan alanlarda (ada bazlı uygulamalarda) hesaplama yöntemi farklılaşabilmektedir. Bu teknik ayrımın yanlış uygulanması, alınan kararların hukuken geçersiz sayılmasına yol açabilir.
2/3 Çoğunluk Sağlanamazsa Ne Olur? Azınlık Maliklerin Hukuki Durumu
Rızası Alınamayan Maliklerin Payının Satışa Çıkarılması
2/3 çoğunluk sağlandıktan sonra, kalan azınlık maliklerin rızası aranmaz. 6306 sayılı Kanun’un 6/1. maddesi çerçevesinde şu süreç işler:
- Çoğunluk kararı, noter aracılığıyla azınlık maliklere tebliğ edilir.
- Azınlık malikler, tebliğden itibaren 15 gün içinde çoğunluğun aldığı karara katılıp katılmayacaklarını bildirmek zorundadır.
- 15 günlük süre içinde katılmayan veya sessiz kalan azınlık maliklerin bağımsız bölümleri, Bakanlık veya İdare tarafından açık artırma yoluyla satışa çıkarılabilir.
- Satış bedelinin belirlenmesinde rayiç bedel esas alınır; bu bedelin altında satış yapılamaz.
Pratik Örnek: Mehmet Bey, dönüşüme katılmak istemiyor. Komşularının 2/3 çoğunlukla aldığı karar kendisine noter aracılığıyla tebliğ edildi. 15 gün boyunca herhangi bir bildirimde bulunmayan Mehmet Bey’in dairesi, Bakanlık eliyle açık artırmaya çıkarılabilir. Bu süreçte Mehmet Bey, tespit edilen rayiç bedeli alır; ancak taşınmazını kaybeder.
Azınlık Malikin Hukuki Seçenekleri
Azınlık malik tamamen savunmasız değildir. Somut olayın özelliklerine göre başvurulabilecek hukuki yollar şunlardır:
- Risklilik kararına itiraz: Binanın riskli yapı olarak tespit edilmesine karşı, tescil tarihinden itibaren 60 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na itiraz veya idare mahkemesine iptal davası açılabilir.
- Değer tespitine itiraz: Rayiç bedelin düşük belirlendiğini düşünen malikler, bu tespite karşı itiraz yoluna başvurabilir.
- Çoğunluk kararının usul yönünden iptali: Toplantı ve karar alma sürecinde usul ihlali varsa (tebligat eksiklikleri, arsa payı hesabı hataları vb.) mahkemeye başvurulabilir.
Göktepe Hukuk Bürosu olarak bu itiraz süreçlerinde, özellikle süre ve usul kurallarının son derece katı uygulandığını vurgulamak gerekir; süre kaçırıldığında telafi imkânı oldukça daralmaktadır.
Oylamadan Önce: Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci
Oy oranı kuralları devreye girmeden önce binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi şarttır. Bu tespit olmadan 2/3 oyu toplamanın hukuki bir anlamı yoktur.
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
- Malikler, Bakanlıkça lisanslı teknik kuruluşlara başvurarak risklilik tespiti yaptırabilir.
- Tespit, Bakanlık veya İdarece de resen yapılabilir.
- Riskli yapı tespitine karşı tescil tarihinden itibaren 60 gün içinde itiraz edilebilir.
| Aşama | Yasal Dayanak | Süre |
|---|---|---|
| Riskli yapı tespiti | 6306 s. Kanun m. 3 | Teknik inceleme süreci |
| Tespite itiraz | 6306 s. Kanun m. 3/8 | Tescilden itibaren 60 gün |
| Yıkım kararı | 6306 s. Kanun m. 5 | İtiraz sonuçlandıktan sonra |
| 2/3 oylama ve karar | 6306 s. Kanun m. 6/1 | Risklilik kesinleşince |
| Azınlığa tebligat | 6306 s. Kanun m. 6/1 | Kararın ardından |
| Azınlığın katılım süresi | 6306 s. Kanun m. 6/1 | Tebliğden itibaren 15 gün |
Yargıtay ve İdare Mahkemesi Kararlarında Öne Çıkan İlkeler
Arsa Payı Hesabında Hata: İptal Sebebi
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve çeşitli Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında tutarlı biçimde şu ilke vurgulanmaktadır: 2/3 çoğunluğun arsa payı üzerinden hesaplanması zorunludur; yalnızca malik sayısına göre yapılan oylamalar geçersizdir. Tapu kayıtlarındaki arsa payı bilgileri esas alınmadan yapılan toplantılar, sonraki aşamalarda iptal gerekçesi oluşturabilmektedir.
Tebligatın Usulüne Uygun Yapılması Zorunluluğu
İdare mahkemesi kararlarında sıklıkla rastlanan bir iptal gerekçesi de azınlık maliklere yapılan tebligatın usulsüzlüğüdür. Tebligatın noter kanalıyla değil, adi posta ya da gayri resmi yollarla yapılması; 15 günlük sürenin usul yönünden işlememesine ve alınan kararların iptaline yol açabilmektedir.
Risklilik Tespitine İtirazda Bilirkişi Rolü
Danıştay kararlarında da vurgulandığı üzere, risklilik tespitine yapılan itirazlarda mahkemeler bağımsız teknik bilirkişi incelemesi yaptırmakta; yalnızca idari raporla yetinilmemektedir. Bu durum, itiraz süreçlerini teknik açıdan hazırlıklı yürütmeyi zorunlu kılmaktadır.
Kiracılar ve Sınırlı Ayni Hak Sahiplerinin Durumu
Kentsel dönüşüm oylamasına yalnızca malikler katılır. Kiracıların oy hakkı bulunmamaktadır. Bununla birlikte kiracılar açısından pratik sonuçlar önem taşır:
- Riskli yapı kararının kesinleşmesinin ardından kiracılara 60 günden az olmamak üzere tahliye süresi tanınması gerekmektedir.
- Kiracılar bu süre zarfında kira sözleşmesini feshedebilir; erken fesih halinde tazminat yükümlülüğü söz konusu olmaz.
- Bakanlık, tahliye edilen kiracılara kira yardımı imkânı sunabilmektedir (6306 s. Kanun m. 5 ve Uygulama Yönetmeliği).
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Yapılan Kritik Hatalar
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan ve ciddi hak kayıplarına yol açan hatalar şunlardır:
- Toplantıya katılmadan oy kullanılamaması: Bazı malikler, toplantı davetini dikkate almadan süreci izleyici konumunda geçirip sonradan itiraz etmeye çalışmaktadır. Oysa itiraz için aktif katılım ve zamanında başvuru şarttır.
- İmzalanan ön protokollerin gözden kaçırılması: Müteahhitlerle yapılan ön görüşmelerde imzalanan belgeler, hukuki yükümlülük doğurabilmektedir.
- 60 günlük itiraz süresinin kaçırılması: Risklilik tespitine itiraz için bu süre hak düşürücü niteliktedir; geçirilmesi hâlinde dava yolu kapanır.
- Arsa payının kontrol edilmemesi: Tapu kayıtlarındaki arsa payı bilgisi hatalıysa, oylamanın tüm dengesi değişebilir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Kentsel dönüşüm için kaç kişinin onayı gerekiyor? Kentsel dönüşümde kişi sayısı değil, arsa payı oranı belirleyicidir. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca, riskli yapı maliklerinin arsa payı itibarıyla en az 2/3’ünün kararı gerekmektedir. 10 daireli bir binada 7 kişi onay verse dahi bu 7 kişinin arsa payı toplamı 2/3 eşiğine ulaşmıyorsa karar geçerli sayılmaz.
Kentsel dönüşüme katılmak istemiyorum, engel olabilir miyim? 2/3 çoğunluk sağlandıktan sonra azınlıkta kalan maliklerin süreci tek başına engellemesi mümkün değildir. Ancak risklilik tespitine 60 gün içinde itiraz etmek, arsa payı hesabındaki usul hatalarını mahkemeye taşımak veya tebligatın usulsüzlüğünü ileri sürmek gibi hukuki yollar mevcuttur. Somut olayın özelliklerine göre bu itirazlar süreci önemli ölçüde etkileyebilir.
2/3 oyu sağlayan çoğunluk, azınlığın dairesini zorla satabilir mi? Doğrudan “zorla satış” değil, yasal bir prosedür söz konusudur. Azınlık maliklere 15 günlük katılım süresi tanınır; bu süre içinde katılmayan maliklerin bağımsız bölümleri, Bakanlık ya da İdare tarafından açık artırmayla satışa çıkarılabilir. Satış bedeli rayiç değerin altına düşemez.
Riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir? Riskli yapı tescilinin yapıldığı tarihten itibaren 60 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na yazılı itiraz veya idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Teknik gerekçelerle desteklenen itirazlar daha güçlü sonuç verir; bu nedenle lisanslı bir teknik uzman ve avukat eşliğinde süreç yürütülmesi önerilir.
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her hukuki durum kendine özgü koşullar içerdiğinden, somut durumunuz için bir avukattan danışmanlık almanız önerilir.
