Kentsel Dönüşümde İtiraz Hakkı Var mı?

Türkiye’nin deprem gerçeği, kentsel dönüşümü artık bir tercih değil, çoğu zaman bir zorunluluk haline getirmiştir. Ancak binanız “riskli yapı” ilan edildiğinde veya komşularınız sizin onayınız olmadan bina hakkında karar aldığında akla ilk gelen soru şudur: Bu sürece itiraz etme hakkım var mı?

Göktepe Hukuk Bürosu olarak söyleyebiliriz ki cevap kesin bir “evet”tir ancak bu itiraz hakkının kullanılabilmesi, çok sıkı süreler ve usul kurallarına bağlıdır. Bu makalede, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde hangi aşamada, hangi süre içinde ve nasıl itiraz edilebileceğini ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

Kentsel Dönüşümün Hukuki Dayanağı Nedir?

Kentsel dönüşüm uygulamalarının temel yasal çerçevesi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun‘dur. Bu kanun, mülkiyet hakkını sınırlandırabilen ciddi bir kamu yararı düzenlemesi içerir; bu nedenle her aşamasında Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkı ile kamu güvenliği arasındaki denge gözetilir.

Süreç genel olarak üç ana aşamadan geçer:

• Riskli yapı tespiti (binanın deprem riski taşıdığının teknik olarak belirlenmesi)
• Karar alma süreci (maliklerin yeniden yapım konusunda anlaşması)
• Tahliye ve yıktırma (anlaşma sonrası binanın boşaltılması)

Bu aşamaların her birinde ayrı bir itiraz mekanizması öngörülmüştür. Yani kentsel dönüşümde itiraz hakkı, tek bir noktada değil, sürecin farklı evrelerinde ortaya çıkar.

1. Aşama: Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Sürecin ilk adımı, binanın lisanslı kuruluşlarca incelenerek “riskli yapı” olarak tespit edilmesidir. Bu tespit, malik açısından doğrudan hak ve menfaat etkisi doğurduğundan, kanun bu aşamada açık bir itiraz hakkı tanımıştır.

6306 sayılı Kanun’un 3. maddesi uyarınca riskli yapı tespitine karşı, yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından 15 gün içinde itiraz edilebilir. Bu itiraz, ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne (veya yetki devri yapılmışsa belediyeye) verilecek bir dilekçe ile yapılır.

Önemli not: Süre, tespite ilişkin tutanağın muhtarlıkta yapılan ilanının son gününden itibaren işlemeye başlar. e-Devlet üzerinden yapılan bildirim de tebliğ yerine geçer; bu nedenle bildirimlerin takip edilmesi büyük önem taşır.

İtiraz edilmesi halinde, dosya üniversite öğretim üyeleri ile bakanlık/başkanlık temsilcilerinden oluşan teknik bir heyet tarafından yeniden incelenir. Bu heyetin kararı, riskli yapı statüsünü onaylayabilir veya kaldırabilir.

Hipotetik Örnek: Bir apartman sakini, binasının riskli yapı ilan edildiğini öğrenir; ancak bina son iki yılda kapsamlı bir güçlendirme görmüştür. Bu durumda, güçlendirme raporlarını ve teknik belgeleri dilekçeye ekleyerek 15 günlük süre içinde itiraz etmesi, teknik heyetin yeniden değerlendirme yapmasını sağlayabilir. Elbette her binanın yapısal durumu farklıdır; bu nedenle itirazın başarısı, somut olayın teknik bulgularına bağlıdır.

Acil durumlarda (6/A maddesi) farklı süre işler: Yıkılma riski çok yüksek, kendiliğinden çökme veya ağır hasar tehlikesi bulunan yapılarda Başkanlık resen hareket edebilir; bu özel prosedürde itiraz süresi 2 güne, teknik heyetin inceleme süresi de 3 güne kadar kısalmaktadır. Bu nedenle tebligatın türünü (normal mı, acil mi) doğru tespit etmek kritik önem taşır.

2. Aşama: “Salt Çoğunluk” Kararına İtiraz Mümkün mü?

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, binanın yıkılıp yeniden yapılması konusunda maliklerin anlaşması gerekir. Burada uygulamada en çok yanlış bilinen konulardan biri karşımıza çıkar.

Çoğunluk Oranı Ne Kadardır?

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi, yıkılan binanın yeniden yapımı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ifraz, tevhit gibi işlemlerde kararın “hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu” ile alınacağını düzenlemektedir. Yani karar, kişi sayısına göre değil, arsa payı (hisse) oranına göre %50’den bir fazlasının onayıyla alınır.

Bu, sıkça karşılaşılan bir mağduriyet noktasıdır: Azınlıkta kalan malikler, kendi onayları olmadan alınan bu kararın “geçersiz” olduğunu düşünebilir. Ancak kanun, salt çoğunlukla alınan kararın diğer maliklere de bağlayıcı olacağını öngörmüştür; bu, dönüşüm sürecinin tıkanmaması için getirilen istisnai bir düzenlemedir.

Karara Katılmayan Maliklerin Hakları

Karara katılmayan (azınlıkta kalan) malikler süreç dışında bırakılmaz; kanun onlara belirli güvenceler tanır:

• Anlaşmaya katılan maliklerin aldığı karar ve teklif, noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek kendilerine bildirilir.
• Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifi inceleyip kabul etme hakları vardır.
• Bu süre içinde kabul etmezlerse, arsa payları rayiç (gerçek piyasa) değeri tespit ettirilerek anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır.
• Satış gerçekleşemezse hisseler, ilgili kurum (Başkanlık, İdare veya TOKİ) tarafından satın alınır.

Bedelin düşük belirlendiğini düşünen malikin itiraz hakkı yok mudur? Vardır. Satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle yargı yoluna başvurulabilir. Mahkemenin belirleyeceği bedel, satış bedelinden yüksek çıkarsa, aradaki fark hisseyi satın alan tarafından eski malike ödenir. Bu noktada, bilirkişi incelemesine itiraz sürecin en kritik aşamasıdır; çünkü değer tespitindeki hatalar doğrudan maddi kayba yol açar.

Aşama	İtiraz Konusu	Süre	Başvurulacak Yer
Riskli yapı tespiti	Tespitin teknik olarak hatalı olduğu	15 gün	İl Müdürlüğü / İdare
Acil (6/A) tespit	Acil riskli yapı tespiti	2 gün	İdare / Başkanlık
Salt çoğunluk teklifi	Teklifin kabul edilip edilmemesi	15 gün	Bildirimde belirtilen usul
Satış bedeli	Bedelin düşük belirlendiği	Genel zamanaşımı içinde	Yetkili mahkeme
İmar/parselasyon planı	Planın hukuka aykırılığı	15 gün	İl Müdürlüğü
İdari işlemler (genel)	İşlemin hukuka aykırılığı	30 gün	İdare Mahkemesi (m. 6/9)

3. Aşama: Tahliye Kararına İtiraz Edilebilir mi?

Karar kesinleştikten ve yıkım süreci başladıktan sonra binanın tahliyesi gündeme gelir. 6306 sayılı Kanun’un 5. maddesi, riskli yapıların yıktırılması için maliklere 90 günü geçmeyen bir süre verilmesini öngörür. Bu süre içinde yapı yıktırılmazsa, tahliye ve yıktırma işlemleri idari makamlarca (mülki amir, kolluk gücü desteğiyle) gerçekleştirilebilir.

Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanak, hem yapıya asılarak hem de e-Devlet Kapısı ve muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan yoluyla tebliğ edilmiş sayılır. Bu noktada akla gelen soru şudur: Tahliyeye karşı doğrudan itiraz mümkün mü?

Tahliye işleminin kendisi, genellikle önceki aşamalarda (riskli yapı tespiti veya karar alma sürecinde) verilen onayların doğal bir sonucu olduğundan, bağımsız bir itiraz konusu değildir. Ancak 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 9. fıkrası uyarınca, bu kanun çerçevesinde tesis edilen idari işlemlere karşı, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargı yoluna (idare mahkemesinde dava açarak) başvurulabilir. Yani tahliye işleminde usul hatası, yetkisizlik veya tebligat eksikliği bulunduğu düşünülüyorsa, bu süre içinde idare mahkemesine başvurmak mümkündür.

Hipotetik Örnek: Bir malik, tahliye tutanağının kendisine usulüne uygun tebliğ edilmediğini, e-Devlet bildiriminin sistemsel bir hata nedeniyle ulaşmadığını ve bu nedenle 90 günlük yıkım süresinin haksız işlediğini iddia etmektedir. Bu durumda idare mahkemesinde açılacak bir dava ile tebligat usulünün hukuka uygunluğu denetlenebilir. Davanın sonucu, mahkemenin somut olaydaki delilleri değerlendirmesine bağlıdır.

İmar ve Parselasyon Planlarına İtiraz

Kentsel dönüşüm alanlarında onaylanan imar ve parselasyon planları da itiraza açıktır. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca bu planlar, ilgili il müdürlüğünde 15 gün süreyle ilan edilir ve bu süre içinde aynı müdürlüğe itiraz edilebilir. İtirazlar Bakanlık tarafından 5 gün içinde değerlendirilir; reddedilmesi halinde plan, başka bir onay işlemine ihtiyaç kalmadan kesinleşir.

Anayasa Mahkemesi’nin Mülkiyet Hakkı Yaklaşımı

Kentsel dönüşüm uygulamaları, doğrudan mülkiyet hakkına dokunduğundan, Anayasa Mahkemesi de bu alanda önemli ilkeler ortaya koymuştur. Mahkemenin yerleşik yaklaşımı, idarenin mülkiyet hakkına yapacağı her müdahalenin kanunla düzenlenmiş, ölçülü ve kamu yararına dayalı olması; ayrıca malike yönelik şikâyet ve itirazların etkili biçimde incelenmesi gerektiği yönündedir. Bu çerçevede, itiraz mekanizmasının yalnızca kâğıt üzerinde var olması yetmez; gerçekten ve etkin biçimde işletilmesi anayasal bir gerekliliktir.

Bu nedenle, idarenin itirazınızı usulüne uygun şekilde değerlendirmediğini düşünüyorsanız, bu durum tek başına dava konusu yapılabilecek bir hukuka aykırılık oluşturabilir.

Süreçte Sıkça Yapılan Hatalar

Pratikte gözlemlediğimiz en sık hak kaybı nedenleri şunlardır:

• Tebligatın takip edilmemesi: Muhtarlıktaki ilan veya e-Devlet bildirimi, fiilen haberdar olunmasa bile süre başlangıcı sayılabilir.
• Süre hesabının yanlış yapılması: 15 günlük itiraz süreleri, ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılma kuralına göre hesaplanmalıdır.
• Teknik delil sunulmaması: Riskli yapı tespitine itirazda, salt “haksızlık yapıldığı” iddiası yeterli değildir; teknik heyetin değerlendirebileceği somut belge (yapı denetim raporu, güçlendirme belgesi vb.) gerekir.
• Salt çoğunluk teklifinin görmezden gelinmesi: Bildirimden sonraki 15 gün içinde herhangi bir yanıt verilmezse, hisselerin satışa çıkarılma süreci otomatik olarak işler.

Erken Hukuki Destek Neden Önemlidir?

Kentsel dönüşümde itiraz hakkı gerçek ve kanunla güvence altına alınmış bir haktır; ancak bu hakkın her aşamada farklı bir süreye ve farklı bir mercie bağlı olması, sürecin takibini zorlaştırmaktadır. Genel kural olarak, süresi geçirilen bir itiraz hakkı bir daha geri gelmez ve hak düşürücü süre niteliğindeki bu süreler hâkimin takdiriyle uzatılamaz.

Göktepe Hukuk Bürosu olarak, riskli yapı tespitinden tahliye sürecine kadar her aşamada maliklerin yanında olduğumuzu; tebligatların doğru yorumlanması, itiraz dilekçelerinin teknik gerekçelerle desteklenmesi ve gerektiğinde idare mahkemesinde dava sürecinin yürütülmesi konusunda kapsamlı destek sunduğumuzu belirtmek isteriz. Sürecin başında alınacak doğru bir hukuki strateji, sonradan telafisi güç sonuçların önüne geçebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Riskli yapı tespitine kaç gün içinde itiraz edilebilir? Genel usulde riskli yapı tespitine karşı 15 gün içinde ilgili il müdürlüğüne veya idareye itiraz edilebilir. Acil durum prosedürü (6/A maddesi) işletilen yapılarda bu süre 2 güne düşer. İtiraz, teknik heyet tarafından incelenip karara bağlanır.

Kentsel dönüşümde kaç malikin onayı gerekir? Kanun, oy birliği değil “hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu” kuralını öngörür. Bu, kişi sayısına göre değil arsa payına göre hesaplanan %50’den bir fazlasının onayı anlamına gelir. Salt çoğunlukla alınan karar, katılmayan malikleri de bağlar.

Salt çoğunluk kararına katılmayan malik ne yapabilir? Karara katılmayan malike teklif noter veya muhtarlık ilanı yoluyla bildirilir; malik 15 gün içinde teklifi kabul edebilir. Kabul etmezse arsa payı, tespit edilen rayiç değer üzerinden açık artırmayla satışa çıkarılır. Bedelin eksik belirlendiği düşünülüyorsa yargı yoluna başvurulabilir.

Kentsel dönüşüm kararına karşı hangi mahkemeye dava açılır? 6306 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere (tespit, tahliye, plan onayı gibi) karşı, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir. Satış bedeline ilişkin uyuşmazlıklar ise genel hukuk mahkemelerinin görev alanına girebilir; bu nedenle başvurulacak doğru mahkemenin somut olaya göre belirlenmesi önemlidir.