Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Düzeltme Davası

Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Düzeltme Davası, Hak Kaybına Uğramadan Bilmeniz Gerekenler

Kentsel dönüşüm süreci, depreme dayanıklı ve güvenli yaşam alanları oluşturma amacı taşırken, pek çok malik için beklenmedik bir mağduriyetin de kapısını açabilmektedir: hatalı belirlenmiş arsa payları. Yıllar önce kat irtifakı kurulurken yapılan basit bir oranlama hatası, bugün binanız yıkılıp yeniden yapılırken sizi metrekarelerce zarara uğratabilir.

Özellikle 2026 yılı başında yürürlüğe giren ve karar alma usulünü kökten değiştiren düzenlemelerle birlikte, arsa payı meselesi artık yalnızca teorik bir hukuki ayrıntı değil; doğrudan mülkiyet hakkınızı ilgilendiren acil bir gündem maddesi hâline gelmiştir. Avukat Selin Göktepe olarak, bu makalede kentsel dönüşümde arsa payı düzeltme davasının tüm boyutlarını, güncel mevzuatı ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarını sizler için ele alıyoruz.

Arsa Payı Nedir ve Neden Bu Kadar Önemlidir?

Arsa payı, bir bina içindeki her bağımsız bölümün (daire, dükkân, ofis) o binanın üzerine inşa edildiği arsa üzerindeki ortak mülkiyet oranını ifade eder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2. maddesinde “arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payı” olarak tanımlanır.

Bu pay, sıradan bir rakamdan ibaret değildir. Arsa payı şu üç temel alanı doğrudan belirler:

• Aidat ve gider paylaşımı: KMK’nın 20. maddesine göre genel giderlere katılım, arsa payı oranında hesaplanır.
• Yönetimdeki oy gücü: Kat malikleri kurulundaki kararlarda arsa payı oranı belirleyicidir.
• Kentsel dönüşümde yeni bağımsız bölüm hakkı: Bina yıkılıp yeniden yapıldığında, her malikin yeni binadan alacağı dairenin büyüklüğü, doğrudan eski binadaki arsa payı oranına göre belirlenir.

İşte bu üçüncü madde, günümüzde arsa payı uyuşmazlıklarının patlama noktasıdır. Kat mülkiyeti kurulduğu tarihte hatalı belirlenmiş bir pay, dönüşüm sürecinde malikin haksız biçimde küçük bir daireyle yetinmesine yol açabilmektedir.

Hipotetik Örnek: Bir apartmanda zemin kattaki, manzarasız ve küçük metrekareli bir dükkân, proje aşamasında müteahhidin basit bir hesaplama hatası ya da kasıtlı tercihi sonucu, üst kattaki geniş ve deniz manzaralı bir daireyle eşit arsa payına sahip olarak tapuya tescil edilmiş olabilir. Bina kentsel dönüşüme girdiğinde, bu dükkân sahibi gerçek değerinin çok üzerinde bir hak talep edebilir; üst kattaki daire sahibi ise haksız yere küçülen bir paya razı olmak zorunda kalabilir. Bu noktada arsa payı düzeltme davası, dengesizliği gideren temel araçtır.

Arsa Payı Düzeltme Davasının Hukuki Dayanağı

Arsa payının düzeltilmesi davasının yasal temeli, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. ve 44. maddeleridir. KMK’nın 3. maddesinin ikinci fıkrası açıkça şu hükmü içerir:

“Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.”

Bu davanın açılabilmesi için iki temel şart birlikte aranır:

1. Orantısızlık bulunmalıdır: Bağımsız bölümün konumu, büyüklüğü, kat seviyesi, cephesi, manzarası ve niteliği gibi değer unsurlarına göre hesaplanan gerçek değeri ile tapuda tescilli arsa payı arasında açık bir uyumsuzluk olmalıdır.
2. Değerlendirme tarihi sabittir: Bu orantısızlık, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki koşullara göre belirlenir; sonradan oluşan değer artış veya azalışları (örneğin önüne yeni bir cadde açılması, manzaranın açılması gibi) davaya gerekçe olamaz.

Göktepe Hukuk Bürosu olarak müvekkillerimize ilk aşamada şunu vurguluyoruz: Bu davanın amacı güncel piyasa rayicini yansıtmak değil, tescil anındaki gerçek değer dengesini ortaya koymaktır.

Husus	Açıklama
Yasal Dayanak	KMK Madde 3 ve 44
Görevli Mahkeme	Sulh Hukuk Mahkemesi (KMK Ek Madde 1)
Yetkili Mahkeme	Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m. 12)
Dava Türü	Tespit davası (ayni hakka ilişkin)
Zamanaşımı	Yoktur; kat mülkiyeti/irtifakı statüsü sürdükçe açılabilir
Davacı	Kat maliki, kat irtifakı sahibi veya mirasçıları
Davalı	Davacı dışındaki tüm kat malikleri/irtifak sahipleri

Davayı Kimler Açabilir, Kimlere Karşı Açılır?

Arsa payı düzeltme davasında taraf ehliyeti, uygulamada sıkça karıştırılan bir konudur. Genel kural olarak şu kişiler davacı sıfatına sahiptir:

• Kat malikleri ve kat irtifakı sahipleri
• Bu kişilerin mirasçıları
• Mülkiyet hakkını sonradan edinmiş yeni malikler

Buna karşılık, aşağıdaki kişilerin dava açma hakkı bulunmamaktadır:

• Kiracılar
• İntifa hakkı sahipleri
• Yönetici (kat maliki sıfatı taşımıyorsa)
• İpotek veya haciz şerhi lehdarları

Davalı taraf bakımından ise kritik bir kural vardır: Dava, davacı dışındaki tüm kat malikleri veya kat irtifakı sahiplerine karşı açılmalıdır. Bunun nedeni, mahkemece verilecek düzeltme kararının yalnızca davacının payını değil, binadaki tüm bağımsız bölümlerin arsa paylarını etkilemesidir. Eksik taraf teşkili hâlinde dava, usul yönünden reddedilme riski taşır; bu nedenle dava açmadan önce binadaki tüm hissedarların tam ve doğru olarak tespit edilmesi büyük önem taşır.

Davacının iyi niyetli olması da genel olarak aranan bir koşuldur. Kat irtifakının kurulduğu resmî senedin imzalanması sürecine bizzat iştirak etmiş ve arsa payı oranını bilerek kabul etmiş bir malikin, yıllar sonra sadece kentsel dönüşüm avantajı elde etmek amacıyla dava açması, somut olayın özelliklerine göre Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilebilir.

Dava Süreci: Bilirkişi İncelemesi Nasıl İşler?

Arsa payı düzeltme davalarında en kritik aşama, bilirkişi incelemesidir. Mahkeme, davanın esasına ilişkin kararını büyük ölçüde bilirkişi raporuna dayandırır. Bilirkişi heyeti, değerlendirmeyi yaparken şu kriterleri esas alır:

• Bağımsız bölümün büyüklüğü (kullanım alanı)
• Binadaki kat seviyesi ve konumu
• Cephe ve manzara durumu
• Isınma sistemi, aydınlanma gibi teknik özellikler
• Bölümün niteliği (konut, işyeri, depo vb.)

Burada genel kural olarak şu hususun altını çizmek gerekir: Bilirkişi, bağımsız bölümlerin günümüzdeki değerini değil, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki koşullara göre oluşan değerini esas alır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatları da bu ilkeyi defalarca teyit etmiştir.

Hazırlanan bilirkişi raporunun soyut ve genel nitelikte olması hâlinde, mahkemenin bu raporu hükme esas alması hatalı bulunabilmektedir. Yargıtay, somut, gerekçeli ve değerlendirme kriterlerini açıkça gösteren raporların alınması gerektiğini istikrarlı biçimde vurgulamaktadır.

Emsal Karar: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin Yaklaşımı

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2019/4409 E., 2019/6534 K. sayılı kararı, bu davalarda mahkemelerin nasıl bir değerlendirme yaptığını somut biçimde göstermektedir. Karara konu olayda, davacının kat mülkiyetine geçiş tarihinde zaten malik olduğu, bağımsız bölümlerin değerinde arsa paylarına yansımayan somut ve haklı bir orantısızlık nedeni gösterilemediği ve kat mülkiyetinin kurulduğundan bu yana uzun süre arsa paylarına herhangi bir itirazda bulunulmadığı tespit edilmiştir.

Bu unsurlar birlikte değerlendirildiğinde, mahkemenin davayı reddetmesinde bir isabetsizlik bulunmadığına hükmedilmiştir. Bu karar, davacının somut ve ispatlanabilir bir değer orantısızlığını mahkemeye sunması gerektiğini; salt “payım az” iddiasının yeterli olmayacağını açıkça göstermektedir.

Benzer şekilde, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/3862 E., 2018/3552 K. sayılı kararında, taşınmazdaki kat mülkiyeti terkin edildikten sonra açılan bir arsa payı düzeltme talebinin, dava şartı yönünden değerlendirilmesi gerektiği; kat mülkiyeti sona ermiş bir taşınmazda KMK’nın 3. maddesinin doğrudan uygulanamayacağı, çünkü ortada artık “değeri belirlenecek bağımsız bölümler” bulunmadığı vurgulanmıştır. Bu içtihat, dava açma zamanlamasının ne denli kritik olduğunu net biçimde ortaya koymaktadır.

Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Davasını Aciliyetle Açmanın Önemi

Burada müvekkillerimize en güçlü biçimde aktarmamız gereken bir uyarı var: Bina yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltme davası açma imkânı ortadan kalkabilir. Çünkü dava, kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsü devam ettiği sürece açılabilen bir tespit davasıdır. Bina yıkılıp kat mülkiyeti tapudan terkin edildiğinde, davaya konu “bağımsız bölümler” hukuken artık mevcut olmadığından, mahkemenin KMK 3. madde çerçevesinde değerlendirme yapması güçleşmektedir.

Bu nedenle Göktepe Hukuk Bürosu olarak, kentsel dönüşüm kapsamına alınan ve riskli yapı tespiti yapılan binalarda arsa payı uyuşmazlığı bulunduğunu düşünen malikleri, yıkım kararından önce harekete geçmeye davet ediyoruz. Tapuya konulacak bir ihtiyati tedbir şerhi ile, dava süresince mülkün üçüncü kişilere devri veya hak kaybına uğratacak işlemler de önlenebilmektedir.

2026’da Kentsel Dönüşümde Karar Alma Usulü: Salt Çoğunluk (P+1) Dönemi

Kentsel dönüşüm sürecinin arsa payı meselesini bu denli güncel ve kritik hâle getiren temel gelişme, 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik’tir. Bu düzenlemeyle birlikte, kentsel dönüşüm kararlarında geleneksel olarak aranan üçte iki (2/3) arsa payı çoğunluğu şartı kaldırılmış; yerine salt çoğunluk (P+1) esası getirilmiştir.

Bunun pratik anlamı şudur: Riskli yapı olarak tespit edilen bir binada, yıkım, yeniden inşa, müteahhit seçimi ve kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmesi gibi kararlar, artık arsa payının yarısından bir fazlasını elinde bulunduran maliklerin onayıyla alınabilmektedir. Karara katılmayan azınlık paydaşların payları ise, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma yoluyla diğer paydaşlara veya üçüncü kişilere satılabilmektedir.

Bu değişiklik, arsa payı düzeltme davasının önemini katlayarak artırmıştır. Çünkü:

• Karar yeter sayısı artık arsa payı oranına göre hesaplandığından, hatalı ve şişirilmiş bir arsa payına sahip malik, gerçekte sahip olmaması gereken bir oy gücüyle süreci yönlendirebilir.
• Arsa payı düşük gösterilmiş bir malik ise, hem yeni binadan alacağı bağımsız bölüm küçülmekte hem de karar süreçlerindeki sesi zayıflamaktadır.
• Salt çoğunluk eşiğinin daha kolay sağlanabilir hâle gelmesi, hatalı arsa paylarının fark edilmeden karar süreçlerini domine etmesi riskini artırmaktadır.

Bu tablo karşısında, “haklı kazanırım” gibi kesin bir ifade kullanmaktan kaçınmakla birlikte, şunu net biçimde söyleyebiliriz: Arsa payınızın gerçek değerinizi yansıtıp yansıtmadığını yıkım kararından önce sorgulamak, hâlihazırda sahip olduğunuz hakların azınlık çoğunluk dengesi içinde korunması bakımından her zamankinden daha kritik bir adımdır.

Arsa Payı Düzeltme Davasının Kentsel Dönüşüm Kararlarına Etkisi

Arsa payı düzeltme davası açılması ve mahkemece tapuya işlettirilecek ihtiyati tedbir şerhi, kentsel dönüşüm sürecindeki karar alma mekanizmasını da doğrudan etkileyebilir. Şöyle ki:

• Tedbir şerhi bulunan bir bağımsız bölümün arsa payı, dönüşüm kararlarına esas alınan hisse hesaplamasında ihtilaflı kabul edilebilir.
• Hatalı pay üzerinden alınmış bir salt çoğunluk kararının, arsa payı düzeltme davası sonucunda geçersiz hâle gelme riski doğabilir; çünkü karar yeter sayısının hesaplanmasında kullanılan temel veri (arsa payı oranları) değişmiş olur.
• Bu durum, davalı sıfatıyla sürece dahil olan diğer maliklerin de hukuki belirsizlik yaşamasına neden olabilmektedir.

Bu nedenle, hem dava açan malik hem de binadaki diğer paydaşlar için, arsa payı uyuşmazlığının erken aşamada ve usulüne uygun biçimde çözülmesi, kentsel dönüşüm sürecinin sağlıklı ilerlemesi açısından da önem taşımaktadır.

Arsa Payı Düzeltme Davası Açılırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Süreci sağlıklı yürütebilmek için, davaya hazırlık aşamasında şu belgelerin eksiksiz toplanması büyük fayda sağlar:

• Tapu kayıtları ve kat mülkiyeti/kat irtifakı resmî senedi
• Mimari proje ve arsa payı dağılım tablosu (varsa)
• Binadaki tüm bağımsız bölümlerin güncel tapu bilgileri
• Riskli yapı tespit raporu (kentsel dönüşüm kapsamındaki binalar için)
• Önceki yıllara ait kat malikleri kurulu kararları ve toplantı tutanakları

Dava dilekçesinde, talep edilen düzeltmenin hangi somut gerekçelere (konum, büyüklük, kat, cephe farkı vb.) dayandığının açıkça ortaya konulması, mahkemenin ve bilirkişi heyetinin değerlendirmesini büyük ölçüde kolaylaştıracaktır. Göktepe Hukuk Bürosu olarak, müvekkillerimizin dava öncesinde taşınmaza ilişkin ön teknik değerlendirme yaptırmasını önemle tavsiye ediyoruz; bu, hem dava sürecini hızlandırır hem de bilirkişi raporuna karşı daha etkin itiraz hakkı tanır.

Avukat Selin Göktepe ile Arsa Payı Uyuşmazlıklarında Güvenilir Temsil

Arsa payı düzeltme davaları, hem teknik bilirkişilik bilgisi hem de Kat Mülkiyeti Kanunu ile 6306 sayılı Kanun’un kesişim noktalarına dair derin bir hukuki uzmanlık gerektiren, oldukça özel bir dava türüdür. Sürecin yanlış yönetilmesi; eksik taraf teşkili, hatalı bilirkişi raporuna itiraz edilememesi veya dava açma zamanlamasının kaçırılması gibi nedenlerle, telafisi son derece güç hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Avukat Selin Göktepe, kentsel dönüşüm kapsamındaki binalarda arsa payı uyuşmazlığı yaşayan malikler için, dava öncesi teknik değerlendirmeden bilirkişi raporuna itiraza, tapu şerhi taleplerinden sürecin kentsel dönüşüm kararlarıyla kesişen yönlerinin yönetilmesine kadar kapsamlı bir hukuki destek sunmaktadır. Her somut olayın kendine özgü koşullar barındırdığı unutulmamalı; bu nedenle taşınmazınıza özel bir strateji belirlemek için erken aşamada hukuki danışmanlık almanız büyük önem taşımaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Arsa payı düzeltme davasında zamanaşımı var mıdır?

Hayır. Arsa payının düzeltilmesi davası, mülkiyet hakkına ilişkin bir tespit davası olduğundan herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak davanın açılabilmesi için, kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünün hâlâ devam ediyor olması, yani binanın henüz yıkılmamış olması gerekmektedir.

Bina yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltme davası açabilir miyim?

Genel kural olarak, bina yıkılıp kat mülkiyeti tapudan terkin edildikten sonra bu davanın açılması güçleşmektedir; çünkü mahkemenin değerlendirme yapacağı “bağımsız bölümler” artık hukuken mevcut değildir. Bu nedenle, kentsel dönüşüm kapsamındaki binalarda arsa payı uyuşmazlığı bulunduğunu düşünüyorsanız, yıkım kararından önce hukuki sürece başlamanız kritik önem taşır.

Arsa payı düzeltme davasını kimler açabilir?

Bu davayı kat malikleri, kat irtifakı sahipleri ve bunların mirasçıları açabilir. Kiracılar, intifa hakkı sahipleri ve apartman yöneticisi gibi kişilerin bu davayı açma hak ve yetkisi bulunmamaktadır.

2026’daki salt çoğunluk (P+1) kuralı arsa payı davalarını nasıl etkiler?

4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliği ile kentsel dönüşüm kararlarında 2/3 çoğunluk yerine salt çoğunluk (arsa payının yarısından fazlası) esası getirilmiştir. Bu durum, hatalı belirlenmiş arsa paylarının karar süreçlerindeki etkisini artırdığından, gerçek arsa payınızı yıkım kararından önce hukuki yolla teyit ettirmenizin önemini daha da artırmaktadır.

Arsa payı düzeltme davası hangi mahkemede açılır?

Bu dava, Kat Mülkiyeti Kanunu Ek Madde 1 hükmü gereğince Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Yetkili mahkeme ise, taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda kesin yetki kuralı uygulandığından, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.