Kartal Gayrimenkul Avukatı

Bir taşınmaz, çoğu insan için ömür boyu biriktirdiği en değerli malvarlığıdır. Buna rağmen gayrimenkul işlemlerinde en sık rastlanan tablo şudur: taraflar, hukuki riski ancak uyuşmazlık doğduktan sonra fark ederler. Oysa tapuda atılan bir imza, müteahhitle imzalanan bir sözleşme ya da kentsel dönüşümde katılınmayan bir toplantı, yıllar sürecek bir davanın tohumunu ilk günde atar.
Kartal, İstanbul Anadolu Yakası’nın en yoğun yapı stokuna ve en hareketli kentsel dönüşüm gündemine sahip ilçelerinden biridir. Deprem yönetmeliği öncesi yapı stoku, sahil şeridindeki imar hareketliliği ve yüksek işlem hacmi; ilçeyi aynı zamanda taşınmaz uyuşmazlıklarının yoğunlaştığı bir bölge hâline getirmektedir. Bu nedenle Kartal gayrimenkul avukatı arayışı, çoğu zaman basit bir danışmanlık ihtiyacından değil, somut ve acil bir hak kaybı riskinden doğar.

Göktepe Hukuk Bürosu olarak hazırladığımız bu rehberde; tapu iptali ve tescil davalarından kentsel dönüşüm süreçlerine, izale-i şuyu davalarından müteahhit uyuşmazlıklarına kadar Kartal’da en sık karşılaşılan taşınmaz sorunlarını, güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatları ışığında ele alıyoruz.

Gayrimenkul Hukuku Nedir? Kartal’da Taşınmaz Uyuşmazlıklarının Yasal Çerçevesi

Gayrimenkul hukuku (taşınmaz hukuku), taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet ve sınırlı ayni hakların kazanılmasını, kullanılmasını, devrini ve sona ermesini düzenleyen hukuk dalıdır. Temel dayanağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘dur; ancak uygulamada tek başına yeterli değildir.

Bir taşınmaz uyuşmazlığı çoğu zaman aynı anda birden fazla kanunu ilgilendirir:

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK): Mülkiyet, tapu sicili, zilyetlik, önalım, irtifak ve rehin hakları
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK): Satış vaadi, eser (inşaat) sözleşmesi, kira ilişkisi, muvazaa
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK): Bağımsız bölüm, ortak alan, aidat ve yönetim uyuşmazlıkları
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun: Kentsel dönüşüm ve riskli yapı süreçleri
• 3194 sayılı İmar Kanunu ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu: İmar durumu, ruhsat, kamulaştırma ve el atma sorunları

Mülkiyet Nasıl Kazanılır? Tapu Sicilinin Belirleyici Rolü

Türk hukukunda taşınmaz mülkiyeti, kural olarak tapu siciline tescil ile kazanılır (TMK m. 705). Tescilden önce yapılan sözlü anlaşmalar, elden ödemeler veya adi yazılı “satış senetleri” mülkiyeti geçirmez. Taşınmaz satış sözleşmesinin geçerliliği ise resmî şekil şartına tabidir (TMK m. 706, TBK m. 237).

Burada sık yapılan bir hatayı vurgulamak gerekir: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile taşınmaz satış sözleşmesi aynı şey değildir. Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi, alıcıya mülkiyeti değil, tapuda devir talep etme (kişisel) hakkını verir. Bu hak tapu kütüğüne şerh edilmediği takdirde üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi son derece güçleşir.

Güncel Gelişme: Noterlerde Taşınmaz Satış Sözleşmesi

7413 sayılı Kanun ile 1512 sayılı Noterlik Kanunu’na eklenen 61/A maddesi uyarınca, 1 Ocak 2023 tarihinden itibaren taşınmaz satış sözleşmeleri tapu müdürlüklerinin yanı sıra noterler tarafından da düzenlenebilmektedir. Noter, taşınmaz üzerindeki kısıtlamaları inceler ve işlemi TAKBİS üzerinden yürütür.

Bu düzenleme işlem hızını artırmış olmakla birlikte, satış öncesi yapılması gereken tapu kaydı ve şerh incelemesi ihtiyacını ortadan kaldırmaz. Haciz, ipotek, aile konutu şerhi, kamulaştırma şerhi veya beyanlar hanesindeki riskli yapı kaydı gibi hususlar, satış sonrası telafisi güç sonuçlar doğurabilir.

Uyuşmazlık Türü	Yasal Dayanak	Görevli Mahkeme	Dava Şartı Arabuluculuk
Tapu iptali ve tescil	TMK m. 705, 1024	Asliye Hukuk	Yok (aynî hak)
Ortaklığın giderilmesi	TMK m. 698-699	Sulh Hukuk	Var
Önalım (şufa)	TMK m. 732-735	Asliye Hukuk	Yok
Ecrimisil / el atmanın önlenmesi	TMK m. 683, 995	Asliye Hukuk	Yok
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklar	KMK m. 33	Sulh Hukuk	Var
Komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklar	TMK m. 737 vd.	Sulh/Asliye Hukuk	Var
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi	TBK m. 470 vd.	Asliye Hukuk (Ticari ise Asliye Ticaret)	Duruma göre
Riskli yapı tespitine itiraz	6306 s. K. m. 3	İdare Mahkemesi	Yok

Yetki kuralı önemlidir: Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir; dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır (HMK m. 12). Kartal’daki bir taşınmaz için bu, kural olarak İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülen bir süreç anlamına gelir.

Kartal Gayrimenkul Avukatının Takip Ettiği Başlıca Dava Türleri

Tapu İptali ve Tescil Davası

Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilindeki kaydın gerçek hukuki duruma aykırı olduğu iddiasıyla açılan; mülkiyetin gerçek hak sahibine geçirilmesini amaçlayan dava türüdür. Uygulamada en sık görülen gerekçeler şunlardır:

1. Ehliyetsizlik: Devir anında malikin ayırt etme gücünden yoksun olması (TMK m. 15)
2. Muvazaa: Görünürdeki işlemin tarafların gerçek iradesini yansıtmaması (TBK m. 19)
3. Vekâlet görevinin kötüye kullanılması: Vekilin, vekâlet verenin menfaatine aykırı devir yapması
4. Hukuki sebepten yoksunluk: Geçersiz bir sözleşmeye dayanan tescil (TMK m. 1024)
5. Kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği: 20 yıl davasız ve aralıksız malik sıfatıyla zilyetlik (TMK m. 713)

Bu davalarda belirleyici olan husus, tapu kaydına iyiniyetle güvenerek taşınmazı devralan üçüncü kişinin korunup korunmayacağıdır. TMK m. 1023 uyarınca iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur; ancak TMK m. 1024 gereği yolsuz tescilin varlığını bilen veya bilmesi gereken kişi bu korumadan yararlanamaz. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin yerleşik uygulamasında, alıcının taşınmazın gerçek değerinin çok altında bir bedelle ve kısa aralıklarla yapılan zincirleme devirlere taraf olması, iyiniyet iddiasını zayıflatan güçlü bir emare olarak değerlendirilmektedir.

Muris Muvazaası: Mirastan Mal Kaçırma İddiası

Kartal gibi taşınmaz değerlerinin hızla arttığı ilçelerde en sık başvurulan dava türlerinden biridir. Muris muvazaası, miras bırakanın (murisin) mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi göstererek devretmesidir.

Bu konudaki temel dayanak, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 1.4.1974 tarihli, 1974/1 E. ve 1974/2 K. sayılı kararıdır. Karara göre; muris, mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla yaptığı temliki bir “satış” gibi gösterdiğinde, görünürdeki satış sözleşmesi muvazaa nedeniyle, gizlenen bağış sözleşmesi ise şekil şartına uyulmaması nedeniyle geçersizdir. Saklı pay sahibi olsun olmasın tüm mirasçılar, tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Uygulamada mahkemelerin dikkate aldığı ölçütler şunlardır:

• Murisin devir için gerçek bir ekonomik ihtiyacının bulunup bulunmadığı
• Tapudaki satış bedeli ile taşınmazın gerçek (rayiç) değeri arasındaki oransızlık
• Bedelin fiilen ödendiğine dair banka kaydı, dekont gibi somut delil olup olmadığı
• Devralanın ödeme gücünün bulunup bulunmadığı
• Murisin diğer mirasçılarla ilişkisi ve devrin yapıldığı dönemdeki koşullar

Önemli uyarı: Muris muvazaası davası, murisin ölümünden sonra açılabilir ve kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Ancak delillerin zaman içinde kaybolması nedeniyle, gecikmenin pratikte ciddi bir ispat dezavantajı yarattığını belirtmek gerekir.

Önalım (Şufa) Davası

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak o payı aynı koşullarla satın alma hakkına sahiptir (TMK m. 732).

Burada hak düşürücü süreler hayati önem taşır (TMK m. 733/4):

• Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay
• Her hâlde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle hak düşer

Yargıtay’ın bu alandaki yerleşik içtihadında öne çıkan savunma, “fiili taksim” (fiilî paylaşım) itirazıdır. Paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmüş ve her biri kendi kullandığı bölümü uzun süredir bağımsız biçimde kullanıyorsa, önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırı sayılabilmektedir. Bu savunmanın kabulü, somut olayın özelliklerine ve fiili kullanımın tanık, keşif ve uydu görüntüleriyle ispatına bağlıdır.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası

Miras yoluyla intikal eden veya birlikte satın alınan taşınmazlarda paydaşlar anlaşamadığında başvurulan yol, ortaklığın giderilmesi davasıdır (TMK m. 698). Mahkeme öncelikle aynen taksim imkânını araştırır; bu mümkün değilse satış suretiyle paylaşmaya karar verir ve taşınmaz satış memurluğu aracılığıyla açık artırmayla satılır.

Güncel ve kritik değişiklik: 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesiyle 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava, usulden reddedilir.

Aynı düzenleme ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar da dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

Dikkat: Tapu iptali ve tescil gibi taşınmazın aynına ilişkin davalar bu kapsamda değildir; bu davalar için doğrudan mahkemeye başvurulur.

Ecrimisil ve El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Meni)

Taşınmazını haksız olarak işgal eden veya paydaşlardan birinin taşınmazın tamamını tek başına kullanması hâlinde malik, ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir. Hukuki dayanak TMK m. 995 ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 8.3.1950 tarihli, 22/4 sayılı kararıdır.

Ecrimisil talebinde iki nokta belirleyicidir:

• Geriye dönük 5 yıllık dönem için talepte bulunulabilir (TBK m. 146 ve yerleşik uygulama)
• Paydaşlar arasındaki ecrimisil talebinde, kural olarak önceden intifadan men (kullanımdan menetme) ihtarı çekilmiş olması aranır; ancak taşınmazın kira geliri elde edilen nitelikte olması gibi hâllerde bu şart aranmayabilir

Kamulaştırmasız El Atma ve İmar Kısıtlılığı

İdarenin, usulüne uygun kamulaştırma yapmaksızın taşınmaza fiilen el atması veya imar planında taşınmazı yol, park, okul alanı gibi kamu hizmetine ayırıp yıllarca kamulaştırmaması hâlinde malikin başvurabileceği hukuki yollar bulunmaktadır. Bu, Kartal’da imar planı değişikliklerinin yoğun olduğu bölgelerde sıkça gündeme gelen bir sorundur.

• Fiili el atma: Bedel davası, adli yargıda (asliye hukuk mahkemesi)
• Hukuki el atma (imar kısıtlılığı): Kural olarak idari yargıda, 2942 sayılı Kanun’un ilgili hükümleri çerçevesinde

Anayasa Mahkemesi, bireysel başvuru kararlarında imar planıyla kısıtlanan ancak makul sürede kamulaştırılmayan taşınmazlar bakımından, malikin mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin ölçülülük ilkesine aykırı olabileceğini ve maliğe aşırı külfet yüklenemeyeceğini istikrarlı biçimde vurgulamaktadır. Danıştay 6. Dairesi ise imar planı değişikliklerini “şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararı” ölçütleriyle denetlemektedir.

Kartal Kentsel Dönüşüm: Riskli Yapı Süreci ve Malik Hakları

Kartal, İstanbul’da kentsel dönüşüm uygulamalarının en yoğun yürütüldüğü ilçelerden biridir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreç, teknik göründüğü kadar hukuki riskleri de barındırır; çünkü sürecin her aşaması ayrı bir hak düşürücü süreye bağlıdır.

Sürecin Aşamaları

1. Riskli Yapı Tespiti Malikler, masrafları kendilerine ait olmak üzere lisanslı kuruluşlara tespit yaptırabilir. Tespit, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idarece resen de yapılabilir.

2. Tebliğ ve İtiraz Riskli yapı tespiti; yapıya asılma, muhtarlıkta ilan ve e-Devlet üzerinden bildirim yoluyla tebliğ edilmiş sayılır. Tespite karşı 15 gün içinde teknik heyete itiraz edilebilir. Bu sürenin kaçırılması, tespitin kesinleşmesi sonucunu doğurur.

3. Malikler Kararı 7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik, uygulamanın en önemli dönüm noktalarından biridir: Daha önce aranan üçte iki (2/3) çoğunluk yerine, artık hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınabilmektedir (6306 s. K. m. 6).

4. Anlaşmayan Maliklerin Payının Satışı Karara katılmayan maliklerin arsa payları, Başkanlıkça rayiç değer tespit ettirilerek, bu değerin altında olmamak üzere anlaşma sağlayan paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Satış gerçekleşmezse paylar Başkanlık, idare veya TOKİ tarafından satın alınabilir.

5. Yıkım, İnşaat ve Kira Yardımı Tahliye ve yıkım sonrasında hak sahipleri, koşulları taşımaları hâlinde kira yardımından veya faiz desteğinden yararlanabilir.

Aşama	Süre / Ölçüt	Kaçırılması Hâlinde Sonuç
Riskli yapı tespitine itiraz	Tebliğden itibaren 15 gün	Tespit kesinleşir
Malikler kararı	Hisse oranında salt çoğunluk	Azınlık payı satışa konu olabilir
Kararın anlaşmayan malike tebliği	Kanunî usule uygun tebligat	Satış işlemi hukuka aykırı hâle gelebilir
İdari işleme karşı iptal davası	Tebliğden itibaren 60 gün	Dava süre yönünden reddedilir
Kira yardımı başvurusu	İlgili yönetmelikte öngörülen süre	Destekten yararlanılamaz

Anayasa Mahkemesi’nin denetimi: Yüksek Mahkeme, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulama işlemlerine karşı yürütmenin durdurulması kararı verilmesini yasaklayan hükmü iptal etmiştir (AYM, E. 2012/87, K. 2014/41). Bu karar, riskli yapı ve tahliye işlemlerine karşı idari yargıda yürütmeyi durdurma talebinde bulunulabilmesinin hukuki temelini oluşturmaktadır.

Uygulamadan Bir Örnek (Varsayımsal Senaryo)

Kartal’da 14 bağımsız bölümden oluşan bir apartmanda riskli yapı tespiti yapılır. Maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu, bir müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması yönünde karar alır. Emekli bir malik ise, alacağı dairenin metrekaresinin diğerlerine kıyasla orantısız biçimde düşük belirlendiğini ve toplantı çağrısının kendisine usulüne uygun tebliğ edilmediğini ileri sürer.

Böyle bir olayda hukuki değerlendirme iki eksende yürütülür: usul ve esas. Usul yönünden çağrı ve tebligatın kanuna uygunluğu; esas yönünden ise arsa payı dağılımının ve pay değerlemesinin objektif kriterlere dayanıp dayanmadığı incelenir. Tebligat usulündeki bir eksiklik, çoğunluk kararına dayanan satış işleminin idari yargıda iptalini gündeme getirebilir. Ancak sonucun, somut olayın özelliklerine ve dosyaya sunulan delillere göre şekilleneceğini belirtmek gerekir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Müteahhit Uyuşmazlıkları

Kentsel dönüşümün yoğunlaştığı Kartal’da, gayrimenkul avukatına en sık intikal eden dosya türlerinden biri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklardır.

Bu sözleşme, hukuki niteliği itibarıyla karma bir sözleşmedir: Bir yönüyle eser sözleşmesi (TBK m. 470 vd.), bir yönüyle taşınmaz satış vaadidir. Bu nedenle resmî şekilde (noterde düzenleme şeklinde) yapılması geçerlilik şartıdır.

En Sık Karşılaşılan Sorunlar

• Teslimin gecikmesi: Sözleşmede öngörülen sürede teslim yapılmaması hâlinde arsa sahibi, gecikme tazminatı veya kira kaybı talep edebilir
• Ayıplı ifa: Projeye, ruhsata veya teknik şartnameye aykırı imalat
• İnşaatın yarım bırakılması: Sözleşmenin feshi ve tamamlama bedelinin talebi
• Fazla daire satışı: Müteahhidin kendi payına düşenden fazlasını üçüncü kişilere satması
• İskân (yapı kullanma izni) alınmaması: Bağımsız bölümlerin devrini ve kredi kullanımını engelleyen kritik sorun

Yargıtay’ın eser sözleşmelerine bakan dairelerinin yerleşik uygulamasında, sözleşmenin geriye etkili feshi ile ileriye etkili feshi arasındaki ayrım büyük önem taşır. İnşaatın önemli oranda tamamlanmış olduğu hâllerde, tüm tarafların menfaat dengesi gözetilerek çoğunlukla ileriye etkili fesih yoluna gidilmekte; bu durumda müteahhidin tamamladığı imalatın bedeli tasfiye hesabında dikkate alınmaktadır.

Uygulamadan Bir Örnek (Varsayımsal Senaryo)

Kartal’da bir arsa sahibi, müteahhitle 24 ay teslim süreli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalar. 36 ay sonunda inşaat kaba yapı seviyesindedir ve müteahhit, mücbir sebep olarak inşaat maliyetlerindeki artışı ileri sürer.

Bu tabloda temel hukuki soru şudur: Maliyet artışı, tek başına ifayı imkânsız kılan bir mücbir sebep midir, yoksa TBK m. 138 kapsamında “aşırı ifa güçlüğü” tartışmasını mı gündeme getirir? Genel kural olarak, ekonomik dalgalanma tek başına borçluyu ifadan kurtarmaz; ancak öngörülemeyen olağanüstü koşulların varlığı hâlinde sözleşmenin uyarlanması gündeme gelebilir. Böyle bir dosyada; ihtarname ile makul süre verilmesi, seviye tespiti için delil tespiti talebinde bulunulması ve varsa teminatların işletilmesi, sürecin doğru yönetilmesi bakımından belirleyici adımlardır.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları: Aidat, Ortak Alan ve Yönetim

Apartman ve site yaşamının yoğun olduğu Kartal’da, gayrimenkul hukukunun en çok karşılaşılan pratik boyutu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘dur.

Sık görülen uyuşmazlıklar:

• Aidat ve gecikme tazminatı: Ödenmeyen aidat için icra takibi başlatılabilir; KMK m. 20 uyarınca gecikme tazminatı aylık yüzde beş oranında talep edilebilir
• Ortak alanın işgali: Bahçe, otopark, çatı, sığınak gibi ortak yerlerin bir kat malikince tek başına kullanılması
• Projeye aykırı tadilat: Ana yapıya zarar veren veya ortak alanı değiştiren müdahaleler (KMK m. 19)
• Kullanım amacının değiştirilmesi: Mesken nitelikli bağımsız bölümün işyerine dönüştürülmesi (KMK m. 24)
• Çekilmezlik nedeniyle bağımsız bölümün devri: Diğer kat maliklerine karşı ağır ve sürekli borç ihlali hâlinde açılabilecek istisnai dava türü (KMK m. 25)

Bu uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, KMK m. 33 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Ayrıca 1 Eylül 2023’ten itibaren, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Taşınmaz Alım-Satımında Riski Baştan Azaltmak: Ön Kontrol Listesi

Uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, satış öncesi yapılacak birkaç saatlik incelemeyle önlenebilir niteliktedir. Göktepe Hukuk Bürosu olarak taşınmaz devirlerinde aşağıdaki kontrolleri standart uygulama olarak öneriyoruz:

1. Tapu kaydı ve şerhler: İpotek, haciz, aile konutu şerhi, intifa hakkı, satış vaadi şerhi
2. Beyanlar hanesi: Riskli yapı kaydı, kamulaştırma şerhi, kat irtifakı/kat mülkiyeti durumu
3. İmar durumu: Belediyeden alınacak imar durum belgesi, plan notları, yapılaşma koşulları
4. Yapı kullanma izni (iskân): İskânsız yapılarda kredi ve devir sorunları
5. Onaylı mimari proje ile fiili durum karşılaştırması: Kaçak kat, kapatılmış balkon, ruhsata aykırı imalat
6. Kat mülkiyeti kayıtları: Yönetim planı, karar defteri, birikmiş aidat borcu
7. Vergi ve harç yükümlülükleri: Emlak vergisi borcu, tapu harcı matrahının gerçek satış bedeli üzerinden beyanı

Sık yapılan hata: Tapu harcından tasarruf etmek amacıyla satış bedelinin düşük gösterilmesi. Bu uygulama hem vergi mevzuatı yönünden yaptırıma tabidir hem de ileride doğacak bir uyuşmazlıkta alıcının ödediği gerçek bedeli ispat etmesini son derece güçleştirir.

Göktepe Hukuk Bürosu’nun Kartal’da Sunduğu Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri

Hizmet Alanı	Kapsam	Hedef Kitle
Tapu İptali ve Tescil Davaları	Muvazaa, ehliyetsizlik, vekâletin kötüye kullanılması	Malikler ve mirasçılar
Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı	Riskli yapı itirazı, malikler kararı, arsa payı satışına itiraz	Kat malikleri
İnşaat Sözleşmeleri	Kat karşılığı sözleşme hazırlama, fesih, gecikme tazminatı	Arsa sahipleri ve müteahhitler
Ortaklığın Giderilmesi	Arabuluculuk, aynen taksim, satış yoluyla paylaşma	Paydaşlar ve mirasçılar
Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları	Aidat, ortak alan, projeye aykırılık, yönetim planı	Kat malikleri ve yöneticiler
Kamulaştırma ve İmar	Bedel tespiti, kamulaştırmasız el atma, plan iptali	Taşınmaz malikleri
Alım-Satım Due Diligence	Tapu, imar, iskân ve şerh incelemesi	Alıcılar ve yatırımcılar

Kartal Gayrimenkul Avukatı Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli?

Gayrimenkul davaları; keşif, bilirkişi incelemesi ve teknik rapor tartışmalarının merkezde olduğu, uzun soluklu ve delil yoğun süreçlerdir. Bu nedenle avukat seçimi, sürecin sonucunu doğrudan etkileyen bir karardır.

• Alan deneyimi: Taşınmaz hukukunda düzenli dosya takibi, genel hukuk pratiğinden farklı bir birikim gerektirir
• Teknik dosya okuma yetkinliği: Kadastro paftası, mimari proje, bilirkişi raporu ve değerleme raporlarını okuyabilme
• Yerel süreç bilgisi: Kartal Tapu Müdürlüğü, Kartal Belediyesi imar birimleri ve İstanbul Anadolu adliyesindeki uygulama pratiği
• Süre yönetimi: Önalımda 3 ay, riskli yapı itirazında 15 gün, idari davada 60 gün gibi hak düşürücü sürelerin takibi
• Şeffaf bilgilendirme: Dosyanın güçlü ve zayıf yönlerinin baştan, gerçekçi biçimde paylaşılması

Burada açıkça belirtmek isteriz: Hukukta hiçbir dosya için “kesin kazanılır” taahhüdü verilemez. Her uyuşmazlık kendi delil yapısı, tarafların tutumu ve hâkimin takdir yetkisi çerçevesinde şekillenir. Sizden en baştan kesin sonuç garantisi veren bir yaklaşım, mesleki etik açısından da dikkatle değerlendirilmelidir.

İlk görüşmeye getirmeniz gereken belgeler: Tapu senedi ve tapu kayıt örneği, varsa sözleşmeler (satış vaadi, kat karşılığı inşaat), ödeme dekontları, yazışmalar ve ihtarnameler, veraset ilamı, imar durum belgesi, riskli yapı tespit raporu ve varsa daha önce alınmış bilirkişi raporları.

Sıkça Sorulan Sorular

Kartal’da tapu iptali ve tescil davası ne kadar sürer?

Tapu iptali ve tescil davaları, delil durumuna ve keşif-bilirkişi aşamalarına bağlı olarak ortalama 1,5 ile 3 yıl arasında sonuçlanmaktadır. İstinaf ve temyiz süreçleriyle birlikte toplam süre uzayabilir. Delillerin dava dilekçesiyle birlikte eksiksiz sunulması, süreci belirgin şekilde kısaltan en önemli etkendir.

Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

Kentsel dönüşümde komşularımın çoğunluğu anlaştı, ben istemiyorum. Ne olur?

6306 sayılı Kanun’un 7471 sayılı Kanun ile değişik 6. maddesi uyarınca, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınabilir. Karara katılmayan malikin arsa payı, rayiç değeri tespit edildikten sonra anlaşma sağlayan paydaşlara açık artırma usulüyle satılabilir. Ancak tebligat usulüne veya değerlemeye ilişkin hukuka aykırılıklar, idari yargıda iptal davasına konu edilebilir.

Müteahhit daireyi zamanında teslim etmezse ne talep edebilirim?

Sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim yapılmaması hâlinde arsa sahibi; gecikme tazminatı, kira kaybı veya koşulları oluşmuşsa sözleşmenin feshi ve tazminat talep edebilir. Talep hakkının korunması için öncelikle noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi ve inşaatın mevcut seviyesinin delil tespiti ile kayıt altına alınması önerilir.

Önalım (şufa) hakkımı kullanmak için ne kadar sürem var?

Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay, her hâlde satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açılmalıdır (TMK m. 733). Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; geçirilmesi hâlinde hak tamamen sona erer ve mahkemece resen dikkate alınır.

Avukat Selin Göktepe Değerlendiriyor

Gayrimenkul uyuşmazlıklarında en pahalı hata, çoğu zaman mahkemede değil; imza atılan masada yapılır. Şerh edilmemiş bir satış vaadi, süresi kaçırılmış bir riskli yapı itirazı veya delilsiz ödenmiş bir satış bedeli; sonradan en güçlü hukuki argümanla dahi tam olarak telafi edilemeyebilir.

Göktepe Hukuk Bürosu olarak, Kartal ve çevre ilçelerdeki taşınmaz uyuşmazlıklarında; alım-satım öncesi hukuki inceleme aşamasından dava ve icra sürecine kadar her aşamada müvekkillerimize hukuki destek sunmaktayız. Elinizdeki dosyanın hukuki durumunu değerlendirmek ve hangi yolun sizin için en verimli olduğunu belirlemek üzere bizimle iletişime geçebilirsiniz.