Beylikdüzü Kira Avukatı

Beylikdüzü’nde konut ve iş yeri kiralarının yoğun olması, kiracı ile kiraya veren arasında kira bedeli, tahliye, depozito, kira tespiti ve sözleşmenin sona erdirilmesi gibi konularda hukuki uyuşmazlıkların ortaya çıkmasına neden olabilmektedir. Beylikdüzü kira avukatı, kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kiracıların ve mülk sahiplerinin hukuki haklarının değerlendirilmesi, gerekli ihtarların hazırlanması, arabuluculuk sürecinin yürütülmesi ve dava süreçlerinin takip edilmesi konularında hukuki destek sağlayabilir.

Kira uyuşmazlıklarında uygulanacak yöntem, tarafların yalnızca kiracı veya mülk sahibi olmasına göre değil; kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, sözleşmenin içeriği, taşınmazın niteliği, ödeme kayıtları ve uyuşmazlığın sebebine göre belirlenmelidir.

Beylikdüzü Kira Avukatı Hangi Davalara Bakar?

Kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında değerlendirilmektedir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmenin sona erdirilmesi bakımından kiraya verenin tahliye hakkı sınırsız değildir ve kanunda öngörülen şartların oluşması gerekir.

Beylikdüzü’nde kira hukukuyla ilgili hukuki destek alınabilecek başlıca konular şunlardır:

Her uyuşmazlığın şartları farklı olduğundan dava veya icra işleminden önce kira sözleşmesi ve mevcut belgelerin birlikte değerlendirilmesi önem taşır.

Beylikdüzü Kiracı Tahliye Avukatı

Kiraya verenin yalnızca kira sözleşmesinin süresinin sona erdiğini ileri sürerek konut veya çatılı iş yeri kiracısını her durumda tahliye etmesi mümkün değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme kural olarak bir yıl uzar. Kiraya veren ise yalnızca sözleşme süresinin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kanunda ayrıca on yıllık uzama süresinin ardından uygulanabilecek özel bir fesih imkânı düzenlenmiştir.

Bu nedenle Beylikdüzü’nde kiracı tahliye süreci başlatılmadan önce hangi hukuki sebebe dayanılacağının belirlenmesi gerekir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Mülk sahibinin kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da iş yeri ihtiyacının bulunması belirli şartlarda tahliye sebebi oluşturabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi bulunması halinde kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilebilmesine ilişkin düzenleme bulunmaktadır. Aynı maddede, yeniden inşa veya esaslı imar nedeniyle kiralananın kullanılması mümkün değilse tahliye talep edilebilmesi de düzenlenmiştir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ihtiyacın somut olay kapsamında değerlendirilmesi, dava açma sürelerinin kaçırılmaması ve gerekli bildirimlerin usulüne uygun şekilde yapılması önemlidir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Tahliyesi

Tahliye taahhütnamesi, kira uyuşmazlıklarında sık karşılaşılan belgelerden biridir. Ancak her tahliye taahhütnamesi otomatik olarak tahliyeyle sonuçlanmaz.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre kiracı, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve buna rağmen boşaltmamışsa, kanunda belirtilen süre içerisinde icra veya dava yoluna başvurulması mümkündür.

Taahhüdün düzenlenme tarihi, tahliye tarihi, imza, kiralananın teslim zamanı ve başvurunun süresinde yapılıp yapılmadığı uyuşmazlığın sonucunu etkileyebilecek konular arasındadır.

Kira Ödenmezse Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Kiracının temel yükümlülüklerinden biri kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan şekilde ödemektir. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde kiraya veren bakımından alacağın tahsili ve belirli şartlarda tahliye yolları gündeme gelebilir.

Bu süreçte ihtarın içeriği, ödeme için verilen süre, kira borcunun hangi aylara ait olduğu, banka kayıtları ve yapılan ödemeler önem taşır.

Özellikle aynı kira dönemi içerisinde gerçekleşen birden fazla ödeme gecikmesinde iki haklı ihtara dayalı tahliye şartlarının oluşup oluşmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Beylikdüzü Kira Tespit Davası

Uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde mevcut kira bedeli ile taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri arasında önemli farklılıklar oluşabilir. Bu durumda şartları mevcutsa kira tespit davası gündeme gelebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesinde TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yanı sıra kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de dikkate alınabilir. Nihai bedel somut uyuşmazlıkta mahkeme tarafından hakkaniyete uygun şekilde belirlenir.

Beylikdüzü’nde kira tespit davalarında aynı site veya bölgede bulunan her ilan doğrudan emsal olarak kabul edilmeyebilir. Taşınmazın metrekaresi, yaşı, bulunduğu kat, kullanım şekli, konumu ve benzeri özellikleri değerlendirmede etkili olabilir.

Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen kira döneminde yapılabilecek kira artışlarında Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi önem taşımaktadır.

Mevcut düzenlemeye göre tarafların yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşması, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Bu nedenle geçmişte uygulanan geçici yüzde 25 kira artış sınırı ile günümüzdeki genel kira artış sisteminin birbirine karıştırılmaması gerekir. Somut kira döneminde uygulanabilecek oran, sözleşmenin yenilenme tarihine ve yürürlükteki mevzuata göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?

Kiracılı bir taşınmazın satın alınması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Bununla birlikte yeni malikin taşınmaza gerçekten ihtiyacının bulunması halinde kanunda özel bir tahliye yolu öngörülmüştür.

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine göre taşınmazı sonradan edinen kişi; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da iş yeri ihtiyacının bulunması halinde kanundaki bildirim ve dava sürelerine uyarak tahliye talep edebilir.

Yeni malikin tahliye talebinde sürelerin doğru hesaplanması özellikle önem taşımaktadır.

Kira Davalarında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Kira uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren önemli bir değişiklik yapılmıştır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen düzenleme kapsamında, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin bazı istisnalar dışında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı haline getirilmiştir.

Bu nedenle kira tespiti, tahliye ve kira sözleşmesinden doğan birçok uyuşmazlıkta doğrudan dava açmak yerine öncelikle dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Taraflar arabuluculuk görüşmelerinde anlaşırsa uyuşmazlık mahkemeye taşınmadan sona erebilir. Anlaşma sağlanamaması durumunda ise arabuluculuk son tutanağından sonra gerekli şartlar mevcutsa dava yoluna başvurulabilir.

Kiracı Hakları Nelerdir?

Kira hukukunda yalnızca kiraya verenin değil, kiracının da kanundan kaynaklanan hakları bulunmaktadır. Kiracı, kanunda düzenlenen geçerli bir tahliye sebebi bulunmadan yalnızca mülk sahibinin talebi nedeniyle taşınmazı boşaltmak zorunda değildir.

Kiraya veren tarafından gönderilen ihtarname, tahliye talebi veya kira artışı talebi karşısında sözleşmenin başlangıç tarihi, yapılan ödemeler, tebligatlar ve uyuşmazlığın hukuki dayanağı birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç iddiası veya geçmiş kira borcu söz konusuysa belgelerin hukuki sonuç doğurup doğurmadığı somut olay özelinde incelenmelidir.

Ev Sahibinin Hakları Nelerdir?

Kiraya veren de kira bedelinin düzenli ödenmesini, taşınmazın sözleşmeye uygun kullanılmasını ve kiracının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmesini talep edebilir.

Kanunda belirtilen şartların gerçekleşmesi halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye veya kiracıdan kaynaklanan diğer sebeplerle hukuki işlem başlatılması mümkün olabilir.

Ancak tahliye sürecinin hukuken geçerli olması için doğru sebebe dayanılması ve kanundaki süre ile usullere uyulması gerekir.

Beylikdüzü Kira Avukatı ile Kira Sözleşmesi Hazırlama

Birçok kira uyuşmazlığı sözleşme hazırlanırken tarafların hak ve yükümlülüklerinin yeterince açık düzenlenmemesinden kaynaklanmaktadır.

Konut veya iş yeri kiralanırken kira bedeli, ödeme tarihi, depozito, aidat ve yan giderler, taşınmazın kullanım amacı, teslim durumu, demirbaşlar ve sözleşmenin sona ermesine ilişkin hükümlerin açık şekilde düzenlenmesi ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların azaltılmasına yardımcı olabilir.

Özellikle ticari iş yeri kiralarında sözleşmenin uzun süreli ekonomik sonuçları olabileceğinden imza öncesinde hukuki inceleme yapılması önem taşıyabilir.

Beylikdüzü Kira Avukatı Seçerken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kira hukuku; dava açma sürelerinin, ihtar tarihlerinin, kira sözleşmesinin ve ödeme kayıtlarının birlikte değerlendirilmesini gerektirebilir. Bu nedenle avukata başvururken mevcut belgelerin eksiksiz şekilde sunulması önemlidir.

Kira sözleşmesi, tahliye taahhütnamesi, banka dekontları, ihtarnameler, tebligatlar, arabuluculuk belgeleri ve taraflar arasındaki yazılı iletişimler hukuki değerlendirmede önem taşıyabilir.

Beylikdüzü Kira Hukuku Avukatı

Beylikdüzü’nde kiracı ile mülk sahibi arasında ortaya çıkan uyuşmazlıklarda her olayın hukuki şartları birbirinden farklıdır. Aynı apartmanda bulunan iki kira ilişkisi bile sözleşme tarihleri, tahliye taahhütleri, ödeme geçmişleri veya ihtiyaç iddiaları nedeniyle farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.

Bu nedenle Beylikdüzü kira avukatı desteği alınırken öncelikle somut olayın belgeleri değerlendirilerek hangi hukuki yolun uygulanabileceği belirlenmelidir. Kira tespitinden tahliyeye, kira alacağından arabuluculuk sürecine kadar yapılacak işlemlerde kanundaki sürelerin takip edilmesi hak kaybının önlenmesi açısından önemlidir.