Bakırköy Kira Avukatı – Av. Selin Göktepe 2026

Bakırköy; Ataköy, Yeşilköy, Florya, Kartaltepe ve Osmaniye gibi konut yoğunluğu yüksek mahalleleri ile canlı ticari akslarını bir araya getiren, İstanbul’un en hareketli kira piyasalarından birine sahiptir. Bu yoğunluk, kiracı ile kiraya veren arasındaki uyuşmazlıkların da sıklaşmasına yol açmaktadır.

Kira artış oranı, tahliye talebi, kira bedelinin tespiti veya depozitonun iadesi gibi konular; kanunda açıkça düzenlenmiş olsa da sürelere ve usul kurallarına sıkı sıkıya bağlıdır. Tek bir sürenin kaçırılması, haklı olunan bir davanın bile usulden reddine yol açabilir.

Göktepe Hukuk Bürosu olarak bu rehberde, Bakırköy’de kira uyuşmazlığı yaşayan kiracı ve ev sahiplerinin bilmesi gereken temel hakları, yasal süreleri ve izlenecek yolu; ilgili kanun maddeleri ve Yargıtay kararları ışığında sade bir dille açıklıyoruz.

Kira Hukukunun Yasal Çerçevesi: Hangi Kanunlar Uygulanır?

Türkiye’de kira ilişkileri büyük ölçüde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile düzenlenir. Kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler TBK m. 299 ve devamında yer alırken, konut ve çatılı işyeri kiraları için TBK m. 339–356 arasında kiracıyı koruyan özel hükümler bulunur.

Bunun yanında kira uyuşmazlıklarında şu düzenlemeler de uygulanır:

• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4: Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B: 1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvuru dava şartıdır.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 269 vd.: Kira alacağı ve tahliye için ilamsız icra takibi yolunu düzenler.

Bakırköy’de Hangi Mahkeme Yetkilidir?

Kira davalarında genel kural olarak davalının yerleşim yeri (HMK m. 6) ile sözleşmenin ifa yeri, yani çoğu durumda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m. 10) yetkilidir. Bakırköy’deki bir taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklar, kural olarak Bakırköy Adliyesi bünyesindeki Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür.

Önemli not: Somut olayda yetkili mahkeme ve icra dairesi, tarafların yerleşim yerine ve sözleşmedeki hükümlere göre değişebilir. Dava açmadan önce bu hususun mutlaka değerlendirilmesi gerekir.

Bakırköy’de Kira Avukatına Ne Zaman İhtiyaç Duyulur?

Her kira sorunu dava gerektirmez; ancak aşağıdaki durumlarda erken hukuki destek, hak kaybını önlemede belirleyici olabilir:

Ev sahipleri (kiraya verenler) için:

• Kira bedelinin ödenmemesi veya düzenli olarak geciktirilmesi
• Kiracının sözleşme bitiminde taşınmazı boşaltmaması
• Kendisi veya yakınları için konut/işyeri ihtiyacı doğması
• Uzun süreli kiralarda kira bedelinin piyasanın çok altında kalması
• Taşınmazın kiracı tarafından hasara uğratılması

Kiracılar için:

• Yasal sınırı aşan kira artışı talepleri
• Haksız tahliye baskısı veya tehditler
• Depozitonun (güvence bedelinin) iade edilmemesi
• Kiraya verenin zorunlu onarımları yapmaması
• Yeni malikin tahliye talebiyle karşılaşılması

Kira Artış Oranı: Ev Sahibi Ne Kadar Zam Yapabilir?

TBK m. 344/1 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira dönemindeki artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

Bu sınır emredici niteliktedir; yani sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile, aşan kısım geçersizdir. Konut kiralarında bir dönem uygulanan %25’lik geçici üst sınır ise 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiş olup bugün TÜFE ortalaması esas alınmaktadır.

Beş Yılı Aşan Kiralarda Durum Farklıdır

TBK m. 344/3‘e göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, her beş yılın sonunda yeni kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bu belirlemeyi;

1. TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını,
2. Kiralananın durumunu,
3. Emsal kira bedellerini

göz önünde tutarak hakkaniyete göre yapar. Bu dava uygulamada “kira tespit davası” olarak bilinir.

Kira Tespit Davası: Bakırköy’de Değişen Piyasa Koşullarında Kira Bedeli

Bakırköy gibi kira bedellerinin hızla değiştiği bölgelerde, uzun yıllardır aynı taşınmazda oturan kiracıların ödediği bedel ile piyasa rayici arasında ciddi farklar oluşabilmektedir. Kira tespit davası, bu dengesizliği gidermeye yönelik hukuki araçtır.

Davanın Zamanlaması Kritiktir

TBK m. 345 uyarınca kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak dava;

• Yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa veya
• Kiraya veren bu süre içinde yazılı olarak bildirimde bulunmuşsa,

mahkemenin belirleyeceği kira bedeli o yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu süreye uyulmazsa, belirlenen bedel bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanabilir. Bu fark, uygulamada ciddi bir maddi kayba dönüşebilir.

Emsal Karar: Hakkaniyet İndirimi (Eski Kiracı İndirimi)

Kira tespit davalarında Yargıtay’ın yerleşik uygulamasının kökü, 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına dayanır. Bu karar, kira bedelinin “hak ve nesafete” (adalet ve hakkaniyete) uygun biçimde belirlenmesi ilkesini yerleştirmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 15.05.2019 tarihli, 2017/7880 E., 2019/4579 K. sayılı kararında izlenecek yöntem şöyle özetlenmiştir:

• Tarafların sunduğu emsal kira sözleşmeleri dosyaya alınmalı,
• Bilirkişi, kiralananı ve emsalleri yerinde incelemeli; konum, nitelik, kullanım şekli ve kira başlangıç tarihi gibi özellikleri tek tek karşılaştırmalı,
• Taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getireceği bedel belirlenmeli,
• Hâkim, bu bedelden kiracının eski kiracı olması sebebiyle hakkaniyet indirimi yaparak makul kira bedeline hükmetmelidir.

Bu ne anlama gelir? Yargıtay uygulamasında bu indirim çoğunlukla %10 ile %20 arasında uygulanmaktadır. Yani ev sahibi, piyasa rayicinin tamamını değil, genel kural olarak bu indirim sonrası bir bedeli elde edebilir. İndirimin oranı ise hâkimin takdir yetkisi dahilindedir.

Varsayımsal örnek: Bakırköy Osmaniye’de 2017’den bu yana kirada olan bir dükkânın kirası, yasal artışlara rağmen çevredeki benzer dükkânların oldukça gerisinde kalmıştır. Kiraya veren, yeni kira döneminden 30 günden daha önce arabulucuya başvurur; uzlaşma sağlanamayınca kira tespit davası açar. Bilirkişi taşınmazın boş hâlde getirebileceği bedeli belirler; mahkeme ise kiracının uzun süredir aynı yerde bulunmasını gözeterek bu bedelden takdiri bir indirim yapar. Sonuç, somut olayın özelliklerine, emsallerin niteliğine ve hâkimin takdirine göre şekillenir.

Tahliye Davası: Hangi Sebeplerle ve Hangi Sürede?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kiracıyı ancak kanunda sayılan sebeplerle tahliye ettirebilir. Belirli süreli bir sözleşmede kiracı süre bitiminde bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m. 347). Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; bu hak ancak on yıllık uzama süresi sonunda doğar.

Başlıca Tahliye Sebepleri

Tahliye Sebebi	Yasal Dayanak	Temel Şart	Dava / Takip Süresi
Kiraya verenin veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı	TBK m. 350/1	İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması	Belirli süreli kirada sözleşme bitiminden itibaren 1 ay
Yeniden inşa veya esaslı onarım	TBK m. 350/2	Kullanımı imkânsız kılan esaslı çalışma	Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay
Yeni malikin ihtiyacı	TBK m. 351	Edinimden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim	Edinimden itibaren 6 ay sonra
Yazılı tahliye taahhüdü	TBK m. 352/1	Taahhüdün teslimden sonra verilmiş olması	Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay
İki haklı ihtar	TBK m. 352/2	Bir kira yılı içinde kiranın ödenmemesi sebebiyle iki yazılı haklı ihtar	Kira yılı bitiminden itibaren 1 ay
Kiracının aynı ilçede konutu bulunması	TBK m. 352/3	Kiracının veya eşinin oturmaya elverişli konutu	Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay
Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt)	TBK m. 315	Yazılı olarak en az 30 gün ödeme süresi verilmesi	Süre sonunda fesih ve tahliye
On yıllık uzama süresinin dolması	TBK m. 347	Uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce bildirim	Bildirim koşuluna bağlı

Dikkat: Tablodaki süreler hak düşürücü nitelikte olabilir. Bu sürelerin geçirilmesi, tahliye hakkının o kira dönemi için kaybedilmesine yol açabilir.

Emsal Karar: İhtiyaç Gerçek, Samimi, Zorunlu ve Sürekli Olmalıdır

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, Bakırköy’de en sık karşılaşılan dava türlerinden biridir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması gerekir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 29.06.2021 tarihli, 2017/(6)3-1540 E. sayılı kararında, yeni malikin konut ihtiyacına dayalı tahliye talebi incelenmiş ve ihtiyacın samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerektiği vurgulanmıştır. Uygulamada mahkemeler;

• Kiraya verenin hâlihazırda kirada oturup oturmadığını,
• Mevcut konutunun ihtiyacına yetip yetmediğini,
• Taşınmazı satışa çıkarıp çıkarmadığını veya daha yüksek bedelle kiralamaya çalışıp çalışmadığını

birlikte değerlendirir. Örneğin taşınmazın satılığa çıkarılması, ihtiyaç iddiasının samimiyetini zayıflatan bir olgu olarak kabul edilebilmektedir.

Kötüye Kullanmanın Yaptırımı: Üç Yıllık Yasak

TBK m. 355 uyarınca ihtiyaç, yeniden inşa veya esaslı onarım sebebiyle tahliye ettirilen taşınmaz, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi hâlde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

Varsayımsal örnek: Ataköy’de oturan bir aile, ev sahibinin “oğlum evlenecek, eve ihtiyacımız var” gerekçesiyle açtığı dava sonucunda taşınmazı boşaltır. Birkaç ay sonra aynı dairenin daha yüksek bedelle başka birine kiralandığını öğrenir. Bu durumda eski kiracı, somut olayın özelliklerine göre TBK m. 355 kapsamında tazminat talep edebilir.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Kanun’a eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

Bu kapsama başlıca şunlar girer:

• Tahliye davaları
• Kira tespit ve uyarlama davaları
• Kira alacağı ve depozito iadesi davaları
• Kiralanandaki hasara ilişkin tazminat talepleri

İstisna: İlamsız İcra Yoluyla Tahliye

Kiralanan taşınmazın İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi arabuluculuk zorunluluğunun dışındadır. Örneğin kira bedelinin ödenmemesi veya yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak doğrudan icra dairesinde takip başlatılabilir. Ancak aynı taahhüde dayanılarak icra yerine doğrudan dava açılmak istenirse, arabuluculuk şartı yeniden gündeme gelir.

Emsal Karar: Arabuluculuğun Zamanlaması

Arabuluculukta en sık yapılan hatalardan biri, başvurunun çok erken yapılmasıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/1495 E., 2025/3048 K. sayılı kararında, belirli süreli sözleşmelerde ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dava şartı arabuluculuk başvurusunun tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra yapılması gerektiği kabul edilmiştir.

Daha sade bir anlatımla: Sözleşme bitmeden ve dava açma süresi başlamadan yapılan bir arabuluculuk başvurusu, kanunun aradığı dava şartını karşılamayabilir. Bu, zamanlamanın hukuki stratejinin bir parçası olduğunu açıkça göstermektedir.

Uyarı: Arabuluculukta imzalanan anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhi alınarak mahkeme ilamı gibi icraya konulabilir. Bu nedenle tahliye tarihi, kira bedeli ve diğer koşulların belgeye eksiksiz ve açık biçimde yazılması büyük önem taşır.

Depozito (Güvence Bedeli) ve İadesi

TBK m. 342 uyarınca kiracıdan alınabilecek güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para verilmişse, kiraya verenin onayı olmadan çekilememek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerekir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra takibi başlattığını bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi iade etmekle yükümlüdür.

Depozito uyuşmazlıklarında önerilen adımlar:

1. Taşınmazı teslim ederken fotoğraf ve tutanakla mevcut durumu belgeleyin.
2. Anahtar teslimini yazılı olarak kayıt altına alın.
3. İade yapılmazsa noter kanalıyla ihtarname gönderin.
4. Sonuç alınamazsa arabulucuya başvurun; anlaşma olmazsa dava yolu açıktır.

Varsayımsal örnek: Yeşilköy’de kiracı olarak oturan bir kişi, taşınırken evi temiz ve hasarsız teslim etmesine rağmen ev sahibi “boya masrafı” gerekçesiyle depozitonun tamamını iade etmez. Kiracının teslim günü çektiği fotoğraflar ve imzalı teslim tutanağı, olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmanın kiracıya yüklenemeyeceği yönündeki savunmasını güçlendiren temel delillerdir. Sonuç, delillerin niteliğine ve mahkemenin değerlendirmesine göre değişebilir.

Kira Bedelinin Uyarlanması: Aşırı İfa Güçlüğü

Olağanüstü ekonomik değişiklikler, sözleşme kurulurken öngörülemeyen bir dengesizlik yaratmışsa, taraflar TBK m. 138 kapsamında sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilir. Bu talebin kabulü için genel olarak:

• Sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması,
• Bu durumun borçludan kaynaklanmaması,
• Edimler arasındaki dengenin dürüstlük kuralına aykırı düşecek ölçüde bozulması,
• Borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş veya ifadan doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması

gerekir. Uyarlama davası, kira tespit davasından farklıdır ve istisnai nitelik taşır; mahkemeler bu şartları sıkı biçimde arar.

Kentsel Dönüşüm ve Kiracının Durumu

Bakırköy’ün bazı bölgelerinde eski yapı stoku nedeniyle kentsel dönüşüm süreçleri sık gündeme gelmektedir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılan binalarda, kira ilişkisi bu Kanun’un özel hükümlerine göre etkilenebilir.

Bu süreçte hem kiracının hem de kiraya verenin hakları, tespitin kesinleşme tarihi, tebligatlar ve tahliye için verilen süreler bakımından ayrıca değerlendirilmelidir. Kiracılar, şartları varsa ilgili kurumlarca sağlanan kira yardımı imkânlarını da araştırmalıdır.

Bakırköy’de Kira Uyuşmazlığında İzlenecek Yol Haritası

1. Belgeleri toplayın: Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, yazışmalar, tutanaklar ve fotoğraflar.
2. Hukuki durumu değerlendirin: Hangi tahliye sebebi, hangi süre ve hangi yol (icra mı, dava mı) uygun?
3. Gerekirse ihtarname gönderin: İki haklı ihtar ve temerrüt gibi durumlarda yazılı bildirim şarttır.
4. Arabuluculuk sürecini doğru zamanda başlatın.
5. Uzlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açın veya ilamsız icra yolunu işletin.

Göktepe Hukuk Bürosu olarak, kira uyuşmazlıklarında sürecin ilk adımından itibaren müvekkillerimizi bilgilendirmeyi ve her somut olaya özgü bir yol haritası oluşturmayı esas alıyoruz. Kira hukukunda sürelerin kısalığı düşünüldüğünde, sorunun ortaya çıktığı ilk anda profesyonel değerlendirme almak çoğu zaman sürecin seyrini doğrudan etkiler.

Kira Avukatı Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli?

• Alan deneyimi: Kira tespit, tahliye ve icra süreçlerinde düzenli olarak dosya yürütüyor olması.
• Usul hâkimiyeti: Arabuluculuk zamanlaması, hak düşürücü süreler ve yetki kurallarına dair titizlik.
• Şeffaf iletişim: Sürecin olası sonuçlarını ve risklerini açıkça paylaşması; kesin sonuç vaat etmemesi.
• Yerel bilgi: Bakırköy’deki emsal kira bedelleri ve bölge dinamiklerine aşinalık.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Bakırköy’de kira davası hangi mahkemede açılır?

Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK m. 4). Bakırköy’deki taşınmazlara ilişkin davalar, kural olarak Bakırköy Adliyesi’ndeki Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

2026’da ev sahibi kiraya en fazla ne kadar zam yapabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış, bir önceki kira yılına ait TÜFE’nin on iki aylık ortalamasındaki değişim oranını geçemez (TBK m. 344/1). %25’lik geçici sınır 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Beş yılı aşan kiralarda ise bedel, kira tespit davasıyla hâkim tarafından belirlenebilir.

Ev sahibi kiracıyı sözleşme bitince çıkarabilir mi?

Hayır, genel kural olarak çıkaramaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, kiracı bildirimde bulunmazsa bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ancak ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar gibi kanunda sayılan sebeplerle veya on yıllık uzama süresi sonunda tahliye isteyebilir.

Kira davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır (6325 s. Kanun m. 18/B). Tek istisna, kiralananın İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesidir; bu takipler için arabuluculuk aranmaz.