Ataşehir Kira Avukatı – Av. Selin Göktepe 2026

Ataşehir; site tipi konut projeleri, plaza ofisleri ve yoğun ticari hayatıyla İstanbul’da kira ilişkilerinin en hareketli olduğu ilçelerden biridir. Bu hareketlilik, beraberinde kira artışı, tahliye, depozito iadesi ve kira tespiti gibi uyuşmazlıkları da getirmektedir.

Kira hukukunda süreler kısa, şekil şartları ise katıdır. Yanlış kaleme alınmış bir ihtarname ya da kaçırılmış bir aylık dava açma süresi, haklı olan tarafı dahi zor durumda bırakabilir. Bu nedenle bir Ataşehir kira avukatı ile sürecin başında çalışmak, hak kayıplarının önlenmesinde önemli bir rol oynar.

Bu rehberde; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK), 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) hükümlerini, 2026 yılında Resmî Gazete’de yayımlanan Yargıtay kararlarıyla birlikte ele alıyoruz. Göktepe Hukuk Bürosu olarak amacımız, hangi adımı ne zaman atmanız gerektiğini sade bir dille ortaya koymaktır.

Bilgilendirme: Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her kira uyuşmazlığı; sözleşme hükümlerine, yazışmalara ve somut olayın özelliklerine göre farklı sonuçlar doğurabilir.

Ataşehir’de Kira Davaları Hangi Mahkemede ve Nasıl Görülür?

Görevli Mahkeme, Yetkili Mahkeme ve Adliye

• Görevli mahkeme: HMK m. 4/1-a uyarınca kira ilişkisinden doğan alacak davaları dâhil tüm davalar Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler saklıdır.
• Yetkili mahkeme: Kural olarak davalının yerleşim yeri (HMK m. 6) ve sözleşmenin ifa edileceği yer (HMK m. 10) mahkemeleri yetkilidir. Uygulamada davanın taşınmazın bulunduğu yerde açılması sık rastlanan bir tercihtir.
• Adliye: Ataşehir’in müstakil bir adliyesi bulunmamaktadır. İlçe, Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi yargı çevresindedir; sulh hukuk mahkemeleri, icra hukuk mahkemeleri ve icra daireleri bu adliye bünyesinde faaliyet gösterir.

Zorunlu Arabuluculuk: Dava Açmadan Önceki İlk Adım

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, HUAK m. 18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (yani bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir). Ancak kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin takipler bu zorunluluğun dışındadır.

Arabuluculuk sürecinde bilinmesi gereken pratik noktalar şunlardır:

• Başvuru yeri: Karşı tarafın yerleşim yerindeki veya yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosu (HUAK m. 18/A).
• Süre: Arabulucu, görevlendirilmesinden itibaren kural olarak üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.
• Sürelere etkisi: Başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez.
• Anlaşma belgesi: Kanundaki şartları taşıyan anlaşma belgesi ilam niteliğinde belge sayılır ve icraya konulabilir. Bu nedenle belgenin içeriği, imzadan önce mutlaka dikkatle incelenmelidir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Bilinmesi Gereken Temel Kurallar

Ataşehir’deki konutlar, site içi dükkânlar ve plaza ofisleri, TBK’nın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümlerine (TBK m. 339-356) tabidir. Bu hükümlerin önemli bir kısmı kiracıyı korumaya yöneliktir.

Konu	Yasal Dayanak	Kısaca
Kapsam	TBK m. 339	Konut ve çatılı işyeri kiralarına özel hükümler
Güvence (depozito)	TBK m. 342	Üç aylık kira bedelini aşamaz; para ise vadeli tasarruf hesabına yatırılır
Kira artış sınırı	TBK m. 344	Önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı
Kira tespit davası	TBK m. 345	Yeni dönem başlamadan dava veya 30 gün önce yazılı bildirim
Yasak ödemeler	TBK m. 346	Ceza koşulu ve “sonraki kiralar muaccel olur” şartı geçersizdir
Sözleşmenin uzaması	TBK m. 347	Kiracı 15 gün önce bildirmezse sözleşme bir yıl uzar
Fesih bildiriminin şekli	TBK m. 348	Fesih bildirimi yazılı yapılmalıdır
Aile konutu	TBK m. 349	Kiracı, eşinin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez
Tahliye sebepleri	TBK m. 350-356	Sınırlı sayıdadır ve kiracı aleyhine değiştirilemez (m. 354)

Kira Artışı: 2026’da Ev Sahibi Ne Kadar Zam Yapabilir?

TÜFE Sınırı (TBK m. 344)

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile, bu sınırı aşan kısım kural olarak kiracıyı bağlamaz.

• %25 sınırı sona erdi: 7409 sayılı Kanun ile getirilen ve 7456 sayılı Kanun ile uzatılan konut kiralarındaki geçici %25 sınırı, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen dönemlerde yeniden TÜFE on iki aylık ortalaması esas alınmaktadır.
• Hangi ayın oranı? Oran, TÜİK tarafından her ay açıklanır. Uygulanacak oran, kira sözleşmesinin yenilendiği aydan önceki ay itibarıyla ilan edilen on iki aylık ortalama değişimdir.

Beş Yıl Dolduğunda: Kira Tespit Davası

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, her beş yılda bir yeni kira bedeli hâkim tarafından; TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete göre (hakkaniyet: adalete ve somut duruma uygun) belirlenir (TBK m. 344/3).

Uygulamada sık karşılaşılan bir yanılgıyı belirtmek gerekir: Beş yılın dolması, tek başına tahliye sebebi değildir. Beş yılın kiraya verene sağladığı imkân, kira bedelinin piyasa koşullarına yaklaştırılmasıdır.

• Bilirkişi incelemesi: Mahkeme, genellikle bilirkişi aracılığıyla Ataşehir’deki benzer taşınmazların emsal kira bedellerini tespit ettirir.
• Hakkaniyet indirimi: Hâkim, kiracının eski kiracı olmasını ve somut olayın özelliklerini gözeterek emsal bedel üzerinden indirim yapabilir. İndirimin oranı hâkimin takdir yetkisi dâhilindedir.
• Dava zamanlaması (TBK m. 345): Belirlenen bedelin yeni kira döneminden itibaren geçerli olması için dava, yeni dönem başlamadan açılmalı ya da yeni dönemden en geç 30 gün önce kiracıya yazılı artış bildirimi yapılarak yeni dönem sonuna kadar açılmalıdır.

Varsayımsal Senaryo 1: Baskı Altında Fazla Kira Ödeyen Kiracı

Ataşehir’deki bir sitede 2023’ten beri oturan kiracıya, ev sahibi yenileme döneminde TÜFE ortalamasının çok üzerinde bir artış bildiriyor. Kiracı itiraz edince “Kabul etmezsen elektriği kestiririm, evi boşaltırsın” şeklinde baskı yapılıyor ve kiracı aylarca fazla ödeme yapıyor.

Bu tabloda kiracı, genel kural olarak TBK m. 344 sınırını aşan ödemelerin iadesini sebepsiz zenginleşme (TBK m. 77 vd.) hükümlerine dayanarak talep edebilir. İzlenmesi gereken yol, önce arabuluculuğa başvurmak ve anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde alacak davası açmaktır. Ödemelerin banka kanalıyla yapılmış olması ve yazışmaların saklanması, ispat bakımından belirleyici olabilir.

Emsal Karar: Fazla Ödenen Kiranın İadesinde Davanın Niteliği

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 05.05.2026 tarihli, E. 2026/3039, K. 2026/2767 sayılı karar (19.08.2026 tarihli ve 33345 sayılı Resmî Gazete)

• Olay: Kiracı, tahliye ve elektrik kesme tehditleri altında fazla kira ödediğini ileri sürerek ödediği tutarın iadesini istemiştir. İlk derece mahkemesi, davayı İİK m. 72’deki istirdat davası olarak değerlendirmiş ve şartlar oluşmadığı gerekçesiyle reddetmiştir.
• Yargıtay’ın değerlendirmesi: Hâkim, tarafların davaya verdiği isimle bağlı değildir; olayların hukuki nitelendirmesini kendisi yapar (HMK m. 33). Uyuşmazlık, cebri icra tehdidiyle yapılan bir ödemenin değil, hukuki sebep olmaksızın fazla tahsil edildiği ileri sürülen kiraların iadesine ilişkindir. Bu nedenle dava, sebepsiz zenginleşmeye dayalı bir alacak davası olarak esastan incelenmelidir.
• Okuyucu için anlamı: Karar, kiracının parasını mutlaka geri alacağı anlamına gelmez; fazla ödemenin varlığı ve miktarı delillerle ispatlanmalıdır. Ayrıca karar kanun yararına bozma niteliğinde olduğundan somut davadaki tarafların durumunu değiştirmemiş, ancak benzer davalar için yol gösterici bir içtihat ortaya koymuştur.

Tahliye Davaları: Hangi Sebeplerle ve Hangi Sürede?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin bittiğini ileri sürerek kiracıyı tahliye ettiremez (TBK m. 347). Tahliye, ancak kanunda sayılan sebeplerden birinin varlığı ve sürelere uyulması hâlinde mümkündür.

Tahliye Sebebi	Yasal Dayanak	Kritik Şart	Süre
Kiraya verenin veya yakınının gereksinimi	TBK m. 350/1	İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması	Belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden itibaren 1 ay
Yeniden inşa veya imar	TBK m. 350/2	Esaslı onarım/yeniden yapım sırasında kullanımın imkânsızlığı	Belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden itibaren 1 ay
Yeni malikin gereksinimi	TBK m. 351	Edinmeden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim	Edinme tarihinden 6 ay sonra dava
Yazılı tahliye taahhüdü	TBK m. 352/1	Yazılı, tarihi belli ve teslimden sonra verilmiş olması	Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay (dava veya icra)
İki haklı ihtar	TBK m. 352/2	Aynı kira yılı içinde ödenmeyen kiralar için iki ayrı haklı ihtar	Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay
Aynı ilçede kiracıya ait konut	TBK m. 352/3	Kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesi	Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay
Kira borcunda temerrüt	TBK m. 315, İİK m. 269 vd.	En az 30 gün süreli yazılı ihtar veya ödeme emri	Verilen sürenin dolması
On yıllık uzama süresinin sona ermesi	TBK m. 347	Uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce bildirim	Sebep gösterilmesi gerekmez

Dikkat: TBK m. 353 uyarınca, kanuni dava açma süresi içinde kiracıya dava açılacağının yazılı olarak bildirilmesi hâlinde dava açma süresi bir kira yılı uzayabilir. Bu imkânın somut tahliye sebebine uygulanıp uygulanamayacağı ayrıca değerlendirilmelidir. Arabuluculuk başvurusunun da süre hesabına etkisi unutulmamalıdır.

1. Kiraya Verenin Gereksinimi (TBK m. 350/1)

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye davası açabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre bu davalarda şu ilkeler gözetilir:

• İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır; tahliye için bahane niteliğindeki talepler kabul görmez.
• İhtiyaç dava tarihinde mevcut olmalı ve yargılama boyunca devam etmelidir.
• İspat yükü kiraya verendedir. Tanık beyanları, iş sözleşmesi, sağlık raporu, mevcut kira sözleşmesi gibi deliller önem taşır.
• Belirsiz ve ileride doğabilecek ihtiyaçlar kural olarak yeterli görülmez; yakın zamanda gerçekleşmesi kesin olan durumlar ise somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.

Yeniden kiralama yasağı (TBK m. 355): Gereksinim veya yeniden inşa sebebiyle tahliye ettirilen taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi hâlde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Varsayımsal Senaryo 2: Oğlunun Konut İhtiyacı İçin Dava Açan Kiraya Veren

Ataşehir’de üç yıllık sözleşmeyle dairesini kiraya veren bir emekli, yurt dışından dönen ve ilçede işe başlayacak olan oğlunun başka bir konutu bulunmadığını belirterek tahliye talep etmek istiyor. Sözleşme süresi 1 Haziran’da sona eriyor.

Genel kural olarak kiraya verenin, sözleşmenin bittiği 1 Haziran’dan itibaren bir ay içinde arabuluculuğa başvurması ve anlaşma sağlanamazsa son tutanağın ardından tahliye davasını açması gerekir. Oğlunun iş sözleşmesi, halen kirada oturduğunu gösteren belgeler ve tanık beyanları ihtiyacın samimiyetini ortaya koymada önemlidir. Tahliyeden sonra evin üç yıl içinde başkasına kiralanması ise tazminat sorumluluğu doğurabilir.

2. Yeni Malikin Gereksinimi (TBK m. 351)

Kiralanan taşınmazı sonradan satın alan veya başka bir yolla edinen kişi, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirmek istiyorsa:

1. Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir.
2. Edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir.

Bildirimin süresinde ve usulüne uygun yapılmaması, bu imkânın kullanılmasını engelleyebilir. Yeni malik, dilerse sözleşme süresinin bitimini bekleyerek TBK m. 350 kapsamında da dava açabilir.

3. Yazılı Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1)

Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesine rağmen boşaltmaması hâlinde kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açabilir veya İİK m. 272 vd. hükümlerine göre ilamsız tahliye takibi başlatabilir.

Yargıtay uygulamasına göre taahhüdün geçerli olabilmesi için genel olarak:

• Yazılı olması,
• Kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmesi,
• Tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi,
• Kiralananın tesliminden sonra, kiracının serbest iradesiyle verilmiş olması gerekir.

Kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılan taahhütnameler, kiracının o anda kiralananı elde etme kaygısıyla hareket ettiği kabul edildiğinden geçerlilik tartışmasına açıktır.

Emsal Karar: Yeni Kira Sözleşmesi Tahliye Taahhüdünü Hükümsüz Kılar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 05.05.2026 tarihli, E. 2026/2877, K. 2026/2766 sayılı karar (18.07.2026 tarihli Resmî Gazete)

• Olay: Bir işyeri kiracısı, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını taahhüt etmiş; ancak taraflar sonrasında noter onaylı yeni bir kira sözleşmesi imzalamıştır. Buna rağmen eski taahhüde dayanılarak tahliye kararı verilmiştir.
• Yargıtay’ın değerlendirmesi: Daire, TBK m. 352/1 kapsamında taahhüdün geçerlilik şartlarını hatırlatmış; taahhütten sonra yeni sözleşme imzalanmasıyla kira ilişkisinin yenilendiğini ve önceki taahhüdün hükümsüz kaldığını belirtmiştir. Bu husus gözetilmeden karar verilmesi usul ve yasaya aykırı bulunmuş, karar kanun yararına bozulmuştur.
• Okuyucu için anlamı: Elinde tahliye taahhüdü bulunan kiraya verenin kiracıyla yeni bir sözleşme imzalaması, somut olayın özelliklerine göre bu taahhüde dayanma imkânını ortadan kaldırabilir.

Varsayımsal Senaryo 3: Plaza Ofiste Tahliye Taahhüdü

Ataşehir’deki bir plazada ofis kiralayan bir şirket, kiraya verenin talebi üzerine belirli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüt ediyor. Tarih yaklaşırken taraflar anlaşarak yeni bir kira sözleşmesi imzalıyor. Bir yıl sonra kiraya veren, eski taahhütnameye dayanarak icra takibi başlatıyor.

Bu durumda şirketin süresi içinde takibe itiraz etmesi ve yeni sözleşmeyi delil olarak sunması önem taşır. Yukarıdaki Yargıtay kararı ışığında, yeni sözleşmeyle kira ilişkisinin yenilendiği savunması somut olayın özelliklerine göre güçlü bir savunma olabilir.

4. Kira Borcunun Ödenmemesi: Temerrüt ve İki Haklı İhtar

Kira bedelinin ödenmemesi, iki farklı hukuki yol açar ve bu yollar sıkça birbirine karıştırılır:

• Temerrüt nedeniyle fesih (TBK m. 315): Kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az 30 günlük ödeme süresi verir ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Aynı sonuç, İİK m. 269 vd. uyarınca 30 gün ödeme süreli ve tahliye uyarılı ödeme emriyle de hedeflenebilir.
• İki haklı ihtar (TBK m. 352/2): Bir yıl veya daha uzun süreli sözleşmelerde, aynı kira yılı içinde ödenmeyen kiralar için kiracıya iki ayrı haklı ihtar gönderilmesine sebep olunmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

İhtarnamede ödeme süresinin ve sonuçlarının açıkça yazılmaması, genel kural olarak tahliye talebinin reddine yol açabilir. Göktepe Hukuk Bürosu olarak, özellikle ihtarnamelerin kaleme alınması aşamasında titiz davranılmasını öneriyoruz.

5. On Yıllık Uzama Süresi (TBK m. 347)

Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise ancak on yıllık uzama süresinin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya veren, kira başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunabilir. Aile konutu niteliğindeki kiralananlarda bildirimlerin eşlere ayrı ayrı yapılması gerektiği de unutulmamalıdır (TBK m. 349).

6. Olağanüstü Fesih: Kira İlişkisi Çekilmez Hâle Gelirse (TBK m. 331)

TBK m. 331 uyarınca, kira ilişkisinin devamını kendileri için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda taraflar, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Hâkim, bu feshin parasal sonuçlarını bütün durum ve koşulları gözeterek belirler.

Emsal Karar: Olağanüstü Fesih Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında da Uygulanabilir

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 14.10.2025 tarihli, E. 2025/3126, K. 2025/4810 sayılı karar (12.03.2026 tarihli ve 33194 sayılı Resmî Gazete)

• Olay: Üç yıl süreli bir kira sözleşmesinde kiraya veren, yaklaşık bir yıl sonra ihtarname ile TBK m. 331’e dayanarak sözleşmeyi feshettiğini bildirmiş ve üç aylık sürenin sonunda tahliye talep etmiştir. İlk derece mahkemesi, davayı sözleşme süresi dolmadan açılmış bir gereksinim davası gibi değerlendirerek reddetmiştir.
• Yargıtay’ın değerlendirmesi: Kira sözleşmesi sürekli edimli bir sözleşmedir; taraflardan biri için çekilmezlik hâli ortaya çıkmışsa o tarafın sözleşmeyle bağlı tutulması beklenemez. Daire, olağanüstü fesih hakkının konut ve çatılı işyeri kiralarını da kapsadığını belirtmiş ve talebin bu çerçevede incelenmesi gerektiği gerekçesiyle kararı kanun yararına bozmuştur.
• Okuyucu için anlamı: Bu karar, kiraya verenlere kolay bir tahliye yolu açtığı şeklinde yorumlanmamalıdır. “Çekilmezlik” istisnai bir durumdur; önemli sebebin somut delillerle ispatı gerekir ve hâkim, feshin parasal sonuçlarına (örneğin tazminata) ayrıca hükmedebilir.

Depozito (Güvence Bedeli) Uyuşmazlıkları

TBK m. 342, depozito konusunda kiracıyı koruyan emredici kurallar içerir:

• Güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz.
• Para olarak verilmişse, kiraya veren tarafından kiracının onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli tasarruf hesabına yatırılır; kıymetli evrak ise bankaya depo edilir.
• Banka, güvenceyi ancak iki tarafın rızası veya kesinleşmiş icra takibi ya da mahkeme kararı ile geri verebilir.
• Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesinden doğan dava veya takip başlattığını bankaya bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi iade eder.

Uygulamada depozitonun çoğunlukla elden veya doğrudan kiraya verenin hesabına ödendiği görülmektedir. Bu durumda iade talebinde arabuluculuk ve dava yolu gündeme gelir. Kiraya veren hasar iddiasıyla depozitodan kesinti yapmak istiyorsa, genel kural olarak zararı ispat etmesi gerekir; olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ve yıpranmadan kiracı sorumlu değildir (TBK m. 334).

Kiracının Hakları ve Kiraya Verenin Yükümlülükleri

Kira uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı, tarafların karşılıklı hak ve borçlarını bilmemesinden kaynaklanır. Temel çerçeve şöyledir:

• Kullanıma elverişli teslim (TBK m. 301): Kiraya veren, kiralananı sözleşmeye uygun kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.
• Ayıp hâlinde haklar (TBK m. 305 vd.): Kiralananda ayıp çıkması hâlinde kiracı, somut olayın özelliklerine göre ayıbın giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını, zararının giderilmesini ve belirli koşullarda sözleşmenin feshini talep edebilir.
• Tadilat için yazılı rıza (TBK m. 321): Kiracı, ancak kiraya verenin yazılı rızası varsa kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir.
• Erken tahliye (TBK m. 325): Kiracı süresinden önce çıkarsa, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira borcu devam edebilir. Kiracının kira ilişkisini devralmaya hazır, ödeme gücü olan bir yeni kiracı önermesi bu sorumluluğu sınırlayabilir.
• Kendiliğinden tahliye yasağı: Kiraya verenin kilidi değiştirmesi, elektrik veya suyu kestirmesi, eşyaları dışarı çıkarması hukuka aykırıdır. Bu tür eylemler, somut olaya göre konut dokunulmazlığının ihlali (5237 sayılı TCK m. 116) gibi suçları gündeme getirebilir ve tazminat sorumluluğu doğurabilir.

Ataşehir Kira Avukatı Hangi Aşamalarda Destek Sağlar?

Kira uyuşmazlıklarında hukuki destek, yalnızca dava aşamasıyla sınırlı değildir. Sürecin başında atılan doğru adımlar, çoğu zaman davaya gerek kalmadan çözüm sağlayabilir. Bir Ataşehir kira avukatının destek verebileceği başlıca aşamalar şunlardır:

1. Kira sözleşmesinin hazırlanması ve incelenmesi: Konut, site içi daire, dükkân ve plaza ofis sözleşmelerinde artış, aidat, yan gider ve teslim hükümlerinin kanuna uygun düzenlenmesi.
2. İhtarname hazırlanması: Temerrüt, iki haklı ihtar, yeni malik bildirimi ve fesih bildirimlerinin noter kanalıyla usulüne uygun gönderilmesi.
3. Arabuluculuk sürecinde temsil: Taleplerin belgelendirilmesi ve anlaşma belgesinin hak kaybına yol açmayacak şekilde kaleme alınması.
4. Tahliye davaları ve ilamsız icra takipleri: Gereksinim, taahhüt, temerrüt ve diğer sebeplere dayalı süreçlerin yürütülmesi.
5. Kira tespit ve uyarlama davaları: Emsal araştırması, bilirkişi raporuna itiraz ve hakkaniyet değerlendirmesi.
6. Alacak ve tazminat talepleri: Depozito iadesi, fazla ödenen kiraların iadesi ve TBK m. 355 kapsamındaki tazminat davaları.

Göktepe Hukuk Bürosu olarak, kiracı ve kiraya veren müvekkillerimizin dosyalarını başlangıçtan itibaren süre takibiyle yönetiyor, her aşamada müvekkillerimizi olası sonuçlar hakkında şeffaf biçimde bilgilendiriyoruz.

Hukuki Görüşme Öncesi Hazırlanması Gereken Belgeler

İlk görüşmede aşağıdaki belgelerin hazır bulunması, hukuki değerlendirmenin sağlıklı ve hızlı yapılmasını sağlar:

• Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller
• Kira ödemelerine ilişkin banka dekontları
• Depozito ödemesini gösteren belge
• Taraflar arasındaki yazışmalar (e-posta, mesaj, WhatsApp ekran görüntüleri)
• Gönderilen veya alınan ihtarnameler
• Teslim tutanağı ve taşınmazın teslim anındaki fotoğrafları
• Tapu kaydı (özellikle yeni malik ve gereksinim davalarında)
• Varsa tahliye taahhütnamesi

Kira Uyuşmazlıklarında Sık Yapılan 5 Hata

1. Sözlü anlaşmalarla yetinmek: Yazılı sözleşme zorunlu olmasa da artış oranı, depozito ve teslim koşulları yazılı değilse ispat ciddi biçimde zorlaşır.
2. Bir aylık süreleri kaçırmak: Tahliye davalarındaki süreler hak düşürücü niteliktedir; kaçırıldığında sözleşme bir yıl daha uzayabilir.
3. Arabuluculuğu atlamak: Doğrudan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.
4. Eksik ihtarname göndermek: Ödeme süresi ve sonuçları belirtilmeyen ihtarlar, beklenen hukuki sonucu doğurmayabilir.
5. Kendiliğinden hak almaya çalışmak: Kilit değiştirmek veya aboneliği kestirmek, haklı tarafı hukuki ve cezai sorumlulukla karşı karşıya bırakabilir.

Avukat Selin Göktepe Yorumluyor

Ataşehir gibi kira piyasasının canlı olduğu bir ilçede kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklar, çoğu zaman bir ihtarname, bir arabuluculuk toplantısı veya bir aylık süre içinde açılacak dava ile şekillenir. 2026 yılında Resmî Gazete’de yayımlanan Yargıtay kararları da uygulamanın sürekli geliştiğini ve güncel içtihadın takip edilmesi gerektiğini göstermektedir.

Her kira ilişkisi, sözleşme hükümleri ve taraflar arasındaki geçmiş nedeniyle kendine özgüdür. Bu nedenle genel bilgilerin somut olaya uygulanmasında profesyonel değerlendirme önem taşır. Göktepe Hukuk Bürosu olarak, Ataşehir ve çevresinde kira hukukuna ilişkin sorularınızda yanınızda olduğumuzu hatırlatmak isteriz.

Sıkça Sorulan Sorular

Ataşehir’de kira davası hangi mahkemede açılır?

Ataşehir’deki kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK m. 4). Ataşehir, Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi yargı çevresindedir. Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekir.

2026’da kira artış oranı en fazla ne kadar olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez (TBK m. 344). Geçici %25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Güncel oran her ay TÜİK tarafından açıklanır.

Ev sahibi 5 yıl dolunca kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır. Beş yılın dolması tek başına tahliye sebebi değildir; kiraya veren bu durumda kira tespit davası açarak kira bedelinin emsallere göre belirlenmesini isteyebilir. Sebep göstermeksizin fesih, kural olarak on yıllık uzama süresinin sonunda mümkündür (TBK m. 347).

Kira uyuşmazlığında arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). İlamsız icra yoluyla tahliye takipleri bu zorunluluğun dışındadır.